Vodnik po zasebnem hipotekarnem zavarovanju (PMI)

Mit je, da morate za hipoteko odložiti 20% kupnine doma. Posojilodajalci ponujajo številne programe posojila z nižjimi zahtevami za plačilo, da ustrezajo različnim proračunom in potrebam kupcev. Če boste šli po tej poti, pričakujte, da boste plačali zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Ta dodaten strošek lahko poveča stroške vaših mesečnih hipotekarnih plačil in na splošno posojilo dražje. Vendar pa je skoraj neizogibno, če nimate prihranjenega 20% ali več polog.

Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)

Kaj je PMI?

PMI je vrsta hipotekarnega zavarovanja, ki ga kupci običajno morajo plačati za običajno posojilo, ko nakažejo polog, ki je nižji od 20% domače kupnine. Številni posojilodajalci ponujajo programe nizkega plačila, ki vam omogočajo, da odložite kar 3%. Stroški te fleksibilnosti so PMI, ki ščiti posojilovo naložbo v primeru, da ne odplačate hipoteke, znane kot neplačilo. Z drugimi besedami, PMI zavaruje posojilodajalca, ne vi.

PMI pomaga posojilodajalcem pri vračilu več denarja. Razlog, da posojilodajalci zahtevajo kritje pri pologu pod 20% kupnine, je v tem, da imate v svojem domu manjši delež. Hipotekarne banke vam posojajo več denarja in zato lahko izgubite več, če v začetnih letih lastništva neplačate. Posojila, zavarovana pri zvezni stanovanjski upravi, ali posojila FHA, zahtevajo tudi hipotekarno zavarovanje, vendar so smernice drugačne od tistih za običajna posojila (to bomo pokrili kasneje).

Stroški PMI

Na splošno boste plačevali med 40 in 80 dolarjev na mesec za vsakih 100.000 dosojenih posojil, pravi Freddie Mac, podjetje, ki ga sponzorira vlada, ki kupuje in prodaja hipoteke na sekundarnem hipotekarnem trgu. Upoštevajte, da se ta znesek lahko razlikuje glede na vašo kreditno oceno in razmerje med posojilom in vrednostjo - znesek, ki ste ga izposodili pri hipoteki, v primerjavi z vrednostjo doma.

V preteklih letih so vam smeli odšteti stroške PMI od zveznih davkov. Kongres se je za leto 2017 nadaljeval in se odločil, da te določbe ne bo obnovil, zato ne morete več odštevati plačil PMI za letne davke. (Pravzaprav so kasneje odšteli odbitek samo za leto 2017. Od leta 2018 ga ni več.)

Plačilo za PMI

Za PMI lahko plačate dve možnosti: enkratno premijo, ki se plačuje ob zaključnih ali mesečnih premijah. V mnogih primerih posojilodajalci plačajo PMI v mesečno hipotekarno plačilo kot mesečno premijo. Ko prejmete oceno posojila in zaključne dokumente o razkritju, bo vaš znesek PMI razdelen v razdelku Predvidena plačila na prvi strani vsakega dokumenta.

Druga možnost je, da plačate PMI kot enega od vaših zaključnih stroškov. Na obrazcih za oceno posojila in zaključnih obrazcih za razkritje boste to premijo našli na strani 2, razdelek B. Kljub pomanjkljivosti te možnosti verjetno ne boste povrnili tega zneska, če hipoteko premikate ali refinancirate. V nekaterih primerih lahko plačate tako predhodne kot mesečne premije.

Preklic pokritja PMI

Dobra novica je, da ne boste plačali PMI ves čas trajanja običajnega posojila.

Zvezni zakon o zaščiti lastnikov domov odpravlja PMI na enega od treh načinov:

• odpoved PMI s strani posojilojemalca
• avtomatski PMI zaključek
• dokončna PMI odpoved

Razveljavitev PMI lahko zahtevate, ko razmerje med posojilom in vrednostjo - znesek vašega posojila, deljeno s tržno vrednostjo doma - pade pod 80% prvotne ocenjene vrednosti stanovanja (ali prej, če vrednost vašega stanovanja do takrat ceni). Posojilodajalci navedejo predviden datum na obrazcu za razkritje PMI, ki ste ga verjetno prejeli kot del zaključnih dokumentov.

Če želite preklicati PMI, morate:

• Vlogo vložite v pisni obliki.
• Bodite tekoči pri mesečnih hipotekarnih plačilih.
• Imeti pozitivno zgodovino plačil (ne več kot eno plačilo, ki je v 12-mesečnem obdobju zamujalo 30 dni ali ne več kot eno plačilo, ki je bilo v 24-mesečnem obdobju zamudo 60 dni, po Fannie Mae in Freddie Mac).
• Preverite, da nimate zastavne pravice (na primer druge hipoteke).

Samodejna prekinitev PMI

Drug način za ukinitev PMI je znan kot samodejno prenehanje PMI, ki začne predvidoma na dan, ko bo preostala hipotekarna bilanca dosegla 78% LTV. Po zakonu morajo posojilodajalci do tega datuma samodejno preklicati PMI. Tu veljajo enaki pogoji za preklic PMI, ki ga sproži posojilojemalec (zgodovina plačil v času in brez zastavne pravice). Če imate zamude pri plačilu, posojilodajalec ne prekliče PMI, dokler plačila ne postanejo tekoča.

Končno prenehanje PMI

Končno je nekaj, kar se imenuje končna odpoved PMI. To je čas, ko mora posojilodajalec PMI samodejno končati mesec po tem, ko posojilo doseže sredino točke odplačevanja - tudi če niste dosegli 78% LTV.

Na primer, če imate 30-letno fiksno posojilo, bi bila vmesna točka po 15-letni znamki. Ponovno morate biti aktualni pri plačilih, da izpolnjujete pogoje. Ta vrsta odpovedi PMI običajno velja za posojila s posebnimi značilnostmi, na primer plačilo z balonom, obdobje samo obresti ali glavno odstopanje.

Domača vrednost in PMI

Na vašo upravičenost do odpovedi PMI vpliva tudi to, ali se je vrednost vašega doma sčasoma poslabšala ali poslabšala. Če se poveča, lahko PMI prekličete prej, kot je bilo pričakovano; če se zmanjša, boste čakali dlje, kot je bilo pričakovano, da prekličete PMI.

Preden prekličete PMI, bo posojilodajalec določil trenutno tržno vrednost vašega doma z mnenjem posrednika (ki ga izvaja nepremičninski agent, ki vaš dom oceni na podlagi vrednosti primerljivih domov v vaši soseščini), potrdilo o vrednosti ali drugo vrsto ocena premoženja

Če je vrednost vašega doma padla zaradi upada na trgu, bo vaš posojilodajalec verjetno zavrnil vašo zahtevo za odpoved PMI, razen če vrednost vašega doma temelji na novi oceni in preostali znesek posojila poravnate na 80% LTV nove ocenjene vrednosti.

Po drugi strani pa se lahko vrednost vašega doma poveča hitro, kot je bilo pričakovano, bodisi zaradi tržnih razmer bodisi zaradi tega, ker ste ga ponovno preuredili, kar pomeni, da boste morda že predčasno dosegli prag 80% LTV. V tem primeru lahko predčasno zahtevate odpoved PMI in vaš posojilodajalec naroči oceno, da potrdi trenutno vrednost doma. (Opomba: vi ste odgovorni za plačilo cen nepremičnine, ki lahko stane od 300 do 400 USD. Ta znesek se lahko razlikuje glede na velikost in lokacijo doma.)

Običajna posojila brez PMI

Nekateri posojilodajalci ponujajo svoje običajne posojilne izdelke brez zahtevanih PMI; vendar pa ponavadi zaračunavajo višje obrestne mere, da se zaščitijo, če pri posojilu ne plačujete. Dolgoročno je to lahko bolj ali manj drago od plačevanja PMI, odvisno od tega, kako dolgo ostajate doma ali koliko časa hranite isto hipoteko.

Pri tem lahko pomaga primerjalno nakupovanje hipoteke. Poglejte obrestne mere, ponujene za posojila, ki niso PMI, in tista, ki imajo PMI. Izračunajte razliko med obema, da vidite, koliko več boste plačali za posojilo brez PMI-ja. Ali je ta znesek manjši od plačila PMI, dokler ne dosežete razmerja 80% LTV za preklic? Ne pozabite, da bi lahko domače vrednosti naraščale ali padle, kar bi vplivalo na dolžino časa plačila PMI.

Zahteve za polog

Če znižate 20% kupnine doma, odpravite PMI, kar je idealen način, če si ga lahko privoščite. Poleg tega, da redno varčujete za predplačilo, razmislite o nakupu cenejšega doma.

Bolj konzervativni proračun za lov na hišo bo zmanjšal znesek, potreben za 20-odstotno polog.

Piggyback Hipoteke in PMI

Nekateri posojilodajalci priporočajo uporabo druge hipotekarne hipoteke, da se izognete PMI-ju. To lahko pomaga znižati začetne hipotekarne stroške, ne pa plačevati PMI. Deluje tako: Vzamete prvo hipoteko za večino kupnine doma (zmanjšana za znesek predplačila). Nato vzamete drugo, veliko manjšo hipoteko za preostanek kupnine doma, zmanjšane za zneske prve hipoteke in polog. Posledično se izognete PMI in imate skupno plačilo manj kot stroški prve hipoteke z PMI.

Vendar pa druga hipoteka na splošno nosi višjo obrestno mero kot prva hipoteka. Edini način, da se znebite druge hipoteke, je, da posojilo v celoti izplačate ali ga (skupaj s prvo hipoteko) odplačate v novo samostojno hipoteko, predvidoma, ko LTV doseže 80% (da se izognete PMI). Vendar so ta posojila lahko draga, zlasti če se obrestne mere zvišajo od trenutka, ko vzamete začetno posojilo in ko bi obe posojili refinancirali v eno hipoteko. Ne pozabite, da boste morali ponovno refinancirati oba posojila v eno posojilo.

(Za več informacij glejte Kako se znebiti zasebnega hipotekarnega zavarovanja .)

Premija hipotekarnega zavarovanja FHA

Če se ne morete kvalificirati za običajni posojilni izdelek, morda razmislite o posojilu FHA. Tako kot nekateri običajni posojilni izdelki tudi pri FHA posojilih obstaja možnost nizkega plačila - le 3, 5% znižanje - in bolj sproščene kreditne zahteve.

Posojilodajalci zahtevajo hipotekarno zavarovanje za vsa posojila FHA, ki se plačujejo v dveh delih: vnaprejšnja premija za hipotekarno zavarovanje ali UFMIP ter letna premija za hipotekarno zavarovanje ali letna MIP. Oba stroškov sta navedena na prvi strani ocene vašega posojila in zaključnem razkritju.

Vnaprejšnja zavarovalna premija

Vnaprejšnja premija hipotekarnega zavarovanja (UFMIP) znaša 1, 75% zneska posojila. Lahko ga plačate vnaprej ob zaključku ali pa ga lahko vpišete v hipoteko. Če se odločite za hipoteko vključiti UFMIP, bodo vaša mesečna plačila višja, skupni stroški posojila pa višji.

Letna premija

Poleg UFMIP boste plačevali letni MIP, ki je razdeljen na enake mesečne obroke in razdeljen na hipotekarna plačila. Glede na rok in velikost posojila boste plačali od 0, 45% do 1, 05% zneska posojila.

Preklic FHA MIP

Če znižate 10% ali več, lahko letni MIP prekličete po prvih 11 letih posojila. Vendar za razliko od običajnih posojil posojila FHA z pologom pod 10% od vas zahtevajo, da za življenjsko dobo posojila plačujete letni MIP. Če padete v slednji tabor, je edini način, da odpravite plačila MIP, refinanciranje v običajni posojilo, ko bo vaš količnik LTV dovolj nizek, da lahko izpolnite pogoje za običajno hipoteko brez PMI.

Spodnja črta

Če nimate veliko denarja, ki ste ga prihranili za predplačilo, je plačilo PMI dobronamerno, če si boste sposodili več denarja. Nisi sam, če izbereš to pot. V teh dneh večina kupcev stanovanj vplačuje manj kot 20%. V letu 2017 je bilo povprečno polog na stanovanju 10%, kaže raziskava Nacionalnega združenja nepremičnin.

Ko zaprosite za hipoteko, si natančno oglejte ocene posojil in primerjajte, koliko boste plačali za posojilo s PMI. Posojilo, ki morda ne zahteva PMI, vendar prihaja z višjo obrestno mero. Z nekaj izjemami se je PMI težko izogniti, če potrebujete posojilo z nizkim pologom, vendar je na koncu tunela luč: PMI ne boste plačali za življenjsko dobo posojila. (Za povezano branje glejte "Kako se izogniti plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja - PMI")