Kako oceniti sklad za naložbe v nepremičnine (REIT)

Vlagatelji, ki želijo oceniti vrednost naložbe v nepremičninske naložbe (REIT), bodo ugotovili, da tradicionalne meritve, kot so dobiček na delnico (EPS) in cena do dobička (P / E), ne veljajo. V tem članku bomo razpravljali o zanesljivejši metodi za oceno vrednosti REIT-a.

Pregled sredstev iz poslovanja (FFO)

Najprej si oglejmo povzetek izkaza poslovnega izida XYZ Stanovanjske (XYZ), izmišljenega stanovanjskega REIT-a.

Od leta 2017 do 2018 je čisti dohodek XYZ Stanovanj ali "spodnja vrstica" narastel za skoraj 30% (+ 122.534 do 543.847 dolarjev). Vendar pa ti neto prihodki vključujejo stroške amortizacije, ki so pomembne postavke. Za večino podjetij je amortizacija sprejemljiva negotovinska dajatev, ki razporedi stroške naložbe, izvedene v prejšnjem obdobju. Nepremičnine pa se razlikujejo od naložb v osnovna sredstva ali opremo, ker nepremičnine izgubljajo vrednost redko in pogosto cenijo. Čisti dohodek, ukrep, zmanjšan za amortizacijo, je torej slabši merilo uspešnosti. Zato je smiselno presojati REIT-ove po sredstvih iz poslovanja (FFO), ki izključuje amortizacijo. (Za branje v ozadju o investiranju v REIT glejte način REIT.)

Podjetja morajo uskladiti FFO, ki je naveden v opombah, skupaj z neto dohodkom. Splošni izračun vključuje seštevanje amortizacije do čistega dobička in odštevanje dobičkov od prodaje nepremičnin, ki se amortizirajo. Te dobičke odštejemo ob predpostavki, da se ne ponavljajo in zato ne prispevajo k trajnostni sposobnosti izplačevanja dividend REIT. Usklajevanje čistega dohodka s FFO (z manjšimi postavkami, odstranjenimi zaradi jasnosti) v letih 2017 in 2018 je določeno na naslednji način:

Jasno je, da ko se odšteje amortizacija in odštejejo premoženjska korist, sredstva iz poslovanja (FFO) znašajo približno 838.390 dolarjev v letu 2017 in skoraj 758.000 dolarjev v letu 2018.

FFO je treba poročati, vendar vsebuje slabost: ne odšteje kapitalskih izdatkov, potrebnih za vzdrževanje obstoječega portfelja nepremičnin. Nepremičninska imetja delničarjev je treba vzdrževati, na primer slikati stanovanja, tako da FFO ni čisto pravi preostali denarni tok, ki ostane po vseh stroških in izdatkih.

Strokovni analitiki zato za oceno vrednosti REIT uporabljajo ukrep, imenovan "prilagojena sredstva iz poslovanja" (AFFO). Čeprav se FFO pogosto uporablja, se strokovnjaki zaradi dveh razlogov osredotočajo na AFFO. Prvič, to je natančnejše merilo preostalega denarnega toka, ki je na voljo delničarjem, in zato boljša "osnovna številka" za oceno vrednosti. Drugič, resnični preostali denarni tok in boljši napovedovalec prihodnje zmožnosti REIT-a za izplačilo dividend.

AFFO nima enotne opredelitve, vendar večina izračunov odšteje kapitalske izdatke, kot je omenjeno zgoraj. V primeru podjetja XYZ Stanovanjske odštejemo skoraj 182.000 dolarjev od FFO, da dobimo AFFO za leto 2018. To številko lahko običajno najdemo v izkazu denarnih tokov REIT-a. Uporablja se kot ocena denarja, potrebnega za vzdrževanje obstoječih lastnosti, čeprav natančen pogled na določene lastnosti lahko ustvari natančnejše informacije.

Tradicionalne meritve, kot sta dobiček na delnico EPS in P / E, niso zanesljive pri ocenjevanju vrednosti REIT.

Pregled rasti v FFO in / ali AFFO

Vrednost REIT-a lahko ocenimo z večjo natančnostjo, če imamo v roki FFO in AFFO in iščejo pričakovano rast ene ali obeh meritev. To zahteva natančen pogled na osnovne možnosti REIT in njegovega sektorja. Specifičnosti ocenjevanja perspektivnih rasti za REIT presegajo obseg tega članka, vendar je treba upoštevati nekaj virov:

• možnost najema se poveča
• možnost izboljšanja / ohranjanja zasedenosti
• načrtuje nadgradnjo / višje lastnosti (priljubljena in uspešna taktika je pridobivanje nepremičnin nizkega cenovnega razreda in njihovo nadgradnjo, da bi pritegnili najemnike višje kakovosti; boljši najemniki vodijo do višje zasedenosti (manj izselitev) in višjih najemnin)
• možnosti za zunanjo rast (številni REIT-ji pospešujejo rast FFO z nakupom, vendar je to lažje reči kot storiti, ker mora REIT razdeliti večino svojega dobička in običajno nima velikega denarnega premoženja; kljub temu pa mnogi REIT-ji uspešno obrezujejo svoje portfelje in prodajo nepremičnine, ki slabše izkoriščajo financiranje pridobitve podcenjenih nepremičnin)

Uporaba večkratnika za FFO / AFFO

Skupni donos REIT-a izvira iz dveh virov: izplačane dividende in povečanje cene. Pričakovano apreciacijo cen lahko razdelimo na dve nadaljnji komponenti: rast FFO / AFFO in širitev cene na FFO ali več kot cena na AFFO

Poglejmo večkratnike za XYZ. Upoštevajte, da prikazujemo ceno, deljeno s FFO, kar je v resnici tržna kapitalizacija, deljena s FFO. Tržna kapitalizacija podjetja XYZ (število delnic, pomnoženo s ceno na delnico) v tem primeru znaša približno 8 milijard dolarjev.

Kako razlagamo te množice, razen neposredne primerjave z vrstniki v industriji

Poleg izplačanih dividend se apreciacija cen razdeli na dva vira: rast FFO / AFFO in / ali širitev večkratnega vrednotenja (razmerje med ceno in FFO ali razmerjem med ceno in AFFO). Če pogledamo REIT z ugodnimi pričakovanji rasti FFO, moramo upoštevati oba vira, na primer, če FFO raste na 10% in se ohrani večkratnik 10, 55x, bo cena rasla 10%. Če pa se večkratnik poveča za približno 5% do 11x, bo apreciacija cen približno 15% (10% rast FFO + 5% večkratna širitev).

Koristna vaja je vzajemna, večkratna od cene do AFFO, tj. 1 ÷ [cena / AFFO] = AFFO / cena . To je približno 7, 2% ( 575, 7 ÷ 8 000 USD ) z XYZ Stanovanjsko in se imenuje "donos AFFO." Če želite oceniti ceno REIT-a, lahko nato donos AFFO primerjamo z:

1. tržna kapitalizacija ali tržna stopnja kapitalizacije

2. naša ocena za rast REIT v FFO / AFFO.

Stopnja omejitve je splošna številka, ki vlagateljem pove, koliko trg trenutno plačuje za nepremičnine. Na primer, 8% pomeni, da vlagatelji na splošno plačajo približno 12, 5-krat ( 1 ÷ 8% ) čistega poslovnega dohodka (NOI) vsake nepremičnine.

Predpostavimo, da je stopnja kapitla na trgu približno 7%, naša pričakovanja rasti za XYZ-jevo FFO / AFFO pa so slabih 5%. Glede na izračunani donos AFFO v višini 7, 2% verjetno ocenjujemo dobro naložbo, saj je naša cena v primerjavi s tržno stopnjo zgornje meje smiselna (celo nekoliko višja, kar je bolje). Poleg tega naj bi rast, ki jo pričakujemo, sčasoma pomenila tako v višje dividende kot v ceno. Če bi se z našo oceno strinjali vsi drugi vlagatelji, bi bila cena XYZ precej višja, saj bi za vključitev teh pričakovanj o rasti potreboval večjo množico.

Spodnja črta

Ocenjevanje REIT daje večjo jasnost, če pogledamo na sredstva iz poslovanja (FFO), ne pa na čisti dohodek. Morebitni vlagatelji bi morali izračunati tudi prilagojena sredstva iz poslovanja (AFFO), ki odštevajo verjetne izdatke, potrebne za vzdrževanje portfelja nepremičnin. AFFO je odlično orodje za merjenje zmogljivosti za plačilo dividend in možnosti rasti.