Kako izračunati donosnost naložbe na najem nepremičnine

Eden glavnih razlogov, ki jih ljudje vlagajo, je povečanje bogastva. Medtem ko se motivacije med vlagatelji lahko razlikujejo - nekateri si lahko želijo denarja za upokojitev, drugi pa se lahko odločijo, da bodo odtrgali denar za druge življenjske dogodke, kot je na primer rojstvo otroka ali poroko, - denar je ponavadi osnova vseh naložb. In ni pomembno, kam vložite svoj denar, ali gre na delniški trg, trg obveznic ali nepremičnine.

Nepremičnine so opredmetena lastnina, ki jo sestavljajo zemljišča in na splošno vključujejo vse strukture ali vire na tem zemljišču. Naložbene nepremičnine so primer naložbe v nepremičnine. Te so kupljene z namenom zaslužiti z dohodkom od najemnin. Nekateri kupujejo naložbene nepremičnine z namenom, da jih prodajo po krajšem časovnem obdobju. Ne glede na namen, je za vlagatelje, ki svoj portfelj naložb razpršijo z nepremičninami, pomembno izmeriti donosnost naložbe (ROI) za določitev donosnosti nepremičnine. V tem članku si oglejte, kakšen je donos naložbe, kako ga izračunati za svojo najemno nepremičnino in zakaj je pomembna spremenljivka, ki jo morate vedeti, preden opravite nakup.

Ključni odvzemi

• Donosnost naložbe meri, koliko denarja ali dobička je naložbe v odstotkih od stroškov te naložbe.
• Za izračun odstotnega donosa naložbe za denarni nakup vzemite čisti dobiček ali čisti dobiček naložbe in ga razdelite na prvotni strošek.
• Če imate hipoteko, boste morali upoštevati polog in hipoteko.
• Igrajo se tudi druge spremenljivke, ki lahko vplivajo na donosnost naložbe, vključno s stroški popravila in vzdrževanja, kot tudi na redne stroške.

Kaj je donosnost naložbe (ROI)?

Donosnost naložbe meri, koliko denarja ali dobička je naložbe v odstotkih od stroškov te naložbe. Pokaže, kako učinkovito in učinkovito se vlagajo dolarji za ustvarjanje dobička. Če veste, kaj vaša donosnost naložbe omogoča vlagateljem, da ocenijo, ali je vlaganje denarja v določeno naložbo pametna izbira ali ne.

Donosnost naložbe je lahko za katero koli vozilo - zaloge, obveznice, varčevalni račun, celo del nepremičnin. Izračun smiselne donosnosti naložbe za stanovanjsko nepremičnino je lahko izziv, saj je z izračuni enostavno manipulirati - v izračun lahko vključimo ali spremenimo nekatere spremenljivke. Še posebej težko postane, če imajo vlagatelji možnost plačila gotovine ali vzeti hipoteko na nepremičnini.

Tu bomo pregledali dva primera za izračun ROI na stanovanjski najemni nepremičnini - gotovinski nakup in enega, ki se financira s hipoteko.

Formula za donosnost naložbe

ROI = dobiček od naložbe - stroški naložbeCena naložbeROI \ text {} = \ besedilo {} \ frac {Dobiček \ naložba \ besedilo {} - \ besedilo {} Stroški \ od \ naložbe} {Stroški \ od \ naložbe } ROI = Stroški naložbe Dobiček naložb - Stroški naložbe

Če želite izračunati dobiček ali dobiček iz katere koli naložbe, najprej upoštevajte skupni donos naložbe in odštejte prvotni strošek naložbe. Ker je ROI razmerje donosnosti, nam prinaša dobiček od naložbe, predstavljene v odstotkih.

Ker je donosnost naložbe razmerje donosnosti, je dobiček predstavljen v odstotkih.

Za izračun odstotne donosnosti naložbe vzamemo čisti dobiček ali čisti dobiček naložbe in ga delimo s prvotnimi stroški.

Če na primer kupite ABC zaloge za 1000 dolarjev in jih dve leti pozneje prodate za 1.600 dolarjev, čisti dobiček znaša 600 dolarjev (1.600 do 1.000 dolarjev). Donosnost naložbe v zaloge znaša 60% [600 USD (čisti dobiček) ÷ 1000 USD (stroški) = 0, 60].

Izračun ROI na najemnih lastnosti

Zgornja enačba se zdi dovolj enostavna za izračun, vendar ne pozabite, da obstaja nekaj spremenljivk, ki se igrajo z nepremičninami, ki lahko vplivajo na številke ROI. Sem spadajo stroški popravil in vzdrževanja ter metode določanja finančnega vzvoda - znesek denarja, izposojen z obrestmi za začetno naložbo.

Pri nakupu nepremičnin lahko pogoji financiranja močno vplivajo na ceno naložbe. Toda uporaba virov, kot je hipotekarni kalkulator, vam lahko prihrani denar, saj vam pomaga najti ugodne obrestne mere.

ROI za gotovinske transakcije

Izračun donosa donosnosti nepremičnine je dokaj enostaven, če nepremičnino kupujete z gotovino. Tu je primer najemne nepremičnine, kupljene z gotovino:

• Za najem nepremičnine ste plačali 100.000 dolarjev v gotovini.
• Zapiralni stroški so znašali 1.000 USD, stroški remodelacije pa 9.000 USD, kar je skupno naložbo v nepremičnino doseglo na 110.000 USD.
• Vsak mesec ste zbirali 1.000 dolarjev najemnine.

Leto kasneje:

• V teh 12 mesecih ste zaslužili 12.000 dolarjev najemnin.
• Stroški, vključno z računom za vodo, davkom na nepremičnine in zavarovanjem, so znašali 2400 USD na leto ali 200 USD na mesec.
• Vaš letni donos je znašal 9.600 dolarjev (12.000 do 2400 dolarjev).

Če želite izračunati donosnost naložbe:

• Letni donos (9.600 dolarjev) razdelite na znesek celotne naložbe ali 110.000 dolarjev.
• ROI = 9.600 ÷ 110.000 USD = 0, 087 ali 8, 7%.
• Vaša ROI je bila 8, 7%.

ROI za financirane transakcije

Bolj je pri izračunu donosnosti naložbe na financirane transakcije.

Na primer, kupili ste enakih 100.000 dolarjev najemne nepremičnine kot zgoraj, vendar ste namesto plačila gotovine vzeli hipoteko.

• Za hipoteko je bilo treba zagotoviti 20% kupnine ali 20.000 USD (100.000 USD x 20%).
• Stroški zapiranja so bili višji, kar je značilno za hipoteko in so znašali 2500 dolarjev.
• Za prenovo ste plačali 9.000 dolarjev.
• Vaši skupni izdatki za žep so znašali 31.500 USD (20.000 $ + 2.500 + 9.000 USD).

Tekoči so tudi stroški s hipoteko:

• Predpostavimo, da ste najeli 30-letno posojilo s fiksno 4-odstotno obrestno mero. Pri izposojenih 80.000 USD (100.000 USD prodajne cene minus 20.000 USD polog) bi mesečno plačilo glavnice in obresti znašalo 381, 93 USD.
• Na mesec bomo dodali enakih 200 dolarjev za kritje vode, davkov in zavarovanj, kar bo vaše skupno mesečno plačilo 581, 93 USD.
• Dohodek od najemnine v višini 1.000 USD na mesec znaša 12.000 USD na leto.
• Vaš mesečni denarni tok je znašal 418, 07 USD mesečno (najemnina v višini 1000 USD - hipotekarno plačilo 581, 93 USD).

Eno leto kasneje:

• Zaslužili ste 12.000 dolarjev skupnega dohodka od najemnine za leto v višini 1.000 USD na mesec.
• Vaš letni donos je znašal 5, 016, 84 USD (418, 07 USD x 12 mesecev).

Če želite izračunati donosnost naložbe:

• Letno donosnost razdelite na svoje prvotne izdatke iz žepa (polog v višini 20 000 USD, stroški zapiranja 2500 USD in preoblikovanje za 9000 USD), da določite donosnost naložbe.
• ROI: 5, 016, 84 ÷ 31, 500 USD = 0, 159.
• Vaša donosnost naložbe je 15, 9%.

Domači kapital

Nekateri vlagatelji dodajo domači kapital v enačbo. Kapital je tržna vrednost nepremičnine, zmanjšana za skupni znesek posojila. Upoštevajte, da domači kapital ni gotovina. Za dostop do nje bi morali prodati nepremičnino.

Če želite izračunati znesek lastniškega kapitala v vašem domu, si oglejte razporeditev amortizacij hipoteke in ugotovite, koliko hipotekarnih plačil je bilo namenjenih plačilu glavnice posojila. Tako se poveča kapital v vašem domu.

Znesek lastniškega kapitala se lahko doda letnemu donosu. V našem primeru je amortizacijski načrt za posojilo pokazal, da je bilo v prvih 12 mesecih plačanih 1.408, 84 USD glavnice.

• Nova letna donosnost, vključno z lastniškim delom, znaša 6.425, 68 USD (5.016, 84 USD letnega dohodka + 1.408, 84 USD).
• ROI = 6, 425, 68 ÷ 31, 500 USD = 0, 20.
• Vaša donosnost naložbe je 20%.

Pomen ROI za nepremičnine

Kot že omenjeno, poznavanje naložbe v naložbo, zlasti nepremičnine, investitorjem omogoča večjo informiranost. Pred nakupom boste morda lahko ocenili svoje stroške in izdatke ter dohodek od najemnine. To vam daje priložnost, da ga primerjate z drugimi podobnimi lastnostmi. Ko ga zožite, lahko določite, koliko boste naredili. Če v katerem koli trenutku zaznate, da bodo vaši stroški in izdatki presegli donosnost naložbe, se boste morda morali odločiti, ali ga želite izpeljati, in upate, da boste znova pridobili dobiček, ali pa morate svoje premoženje tako prodati ne izgubiš se.

Druga vprašanja

Seveda lahko pri lastništvu najemne nepremičnine nastanejo dodatni stroški, kot so popravila ali stroški vzdrževanja, ki jih je treba vključiti v izračune, ki na koncu vplivajo na donosnost naložbe.

Predvidevali smo tudi, da je bila nepremičnina v najemu vseh 12 mesecev. V mnogih primerih se prosta delovna mesta pojavljajo zlasti med najemniki, pomanjkanje dohodka za te mesece pa mora biti upoštevano v vaših izračunih.

Donosnost naložbene nepremičnine je drugačna, saj je odvisna od tega, ali se nepremičnina financira s hipoteko ali plačuje v gotovini. Splošno pravilo je, da manj denarja, kot je predplačilo na nepremičnini, večje bo stanje hipotekarnih posojil, vendar bo večji donosnost naložbe. Nasprotno, več ko je denarja plačano vnaprej in manj se zadolžujete, nižja je donosnost naložbe, saj bi bili vaši začetni stroški višji. Z drugimi besedami, financiranje vam omogoča, da kratkoročno povečate donosnost naložbe, saj so vaši začetni stroški nižji.

Pomembno je uporabiti dosleden pristop pri merjenju ROI za več lastnosti. Če na primer v ocenjevanje ene nepremičnine vključite lastniški kapital doma, morate pri izračunu donosnosti naložbe v svoj portfelj nepremičnin vključiti kapital drugih nepremičnin.