Kako delujejo hipoteke samo za obresti?
Če želite mesečno plačilo hipoteke, ki je nižje od zneska, ki ga lahko dobite pri posojilu s fiksno obrestno mero, vas bo morda pripeljala hipoteka samo za obresti. Če na začetku posojila več let ne plačujete glavnice, boste imeli boljši mesečni denarni tok.
Toda kaj se zgodi, ko se izteče obdobje samo za obresti? Kdo ponuja ta posojila? In kdaj je smiselno dobiti enega? Tu je kratek vodnik za to vrsto hipoteke.
Kako so hipoteke samo obrestovane
Najpomembnejša hipotekarna hipoteka je tista, pri kateri plačujete obresti samo prvih nekaj let - običajno pet ali deset - in ko se to obdobje konča, začnete plačevati glavnico in obresti. Če želite izplačati glavnico v obdobju samo za obresti, lahko, vendar to ni zahteva posojila.
Ponavadi boste videli posojila samo za obresti, strukturirana kot hipoteke z nastavljivo obrestno mero 3/1, 5/1, 7/1 ali 10/1 (ARM). Posojilodajalci pravijo, da sta izbiri 7/1 in 10/1 najbolj priljubljena pri posojilojemalcih. Na splošno je obdobje, ki je samo za obresti, enako obdobju fiksne obrestne mere za posojila z prilagodljivo obrestno mero. To pomeni, če imate na primer ARM 10/1, bi plačevali obresti samo prvih deset let.
Ko se uvodno obdobje konča z obrestno mero, se obrestna mera prilagodi enkrat letno (od tod prihaja „1“) na podlagi referenčne obrestne mere, kot je LIBOR, in marže, ki jo določi posojilodajalec. Merila referenčne obrestne mere se spreminjajo, ko se trg spreminja, vendar je marža vnaprej določena v času, ko najemate posojilo.
Omejitev obrestne meje Spremembe obrestne mere. To velja za vse ARM, ne samo za obresti ARM. Začetna zgornja meja obrestne mere za 3/1 ARM in 5/1 ARMS je ponavadi dva, pravi Casey Fleming, posojilodajalec pri C2 Financial Corp v San Diegu in avtor knjige "Vodnik posojila: Kako pridobiti najboljšo možno hipoteko." To pomeni, da če je vaša izhodiščna obrestna mera tri odstotke, potem pa se ob koncu obdobja samo obresti konča v četrtem ali šestem letu, vaša nova obrestna mera ne bo višja od petih odstotkov. Za 7/1 ARM in 10/1 ARM je začetna omejitev stopnje običajno pet.
Po tem je povišanje stopenj običajno omejeno na dva odstotka na leto, ne glede na to, kakšno je bilo uvodno obdobje ARM. Življenjska omejitev je skoraj vedno pet odstotkov nad začetno obrestno mero za posojilo, pravi Fleming. Torej, če je vaša začetna stopnja tri odstotke, se lahko v osmem letu poveča na pet odstotkov, v devetem letu sedem odstotkov, v desetem pa največ na osem odstotkov.
Ko se konča samo obdobje obresti, boste morali začeti odplačevati glavnico v preostalem obdobju posojila - v celoti amortizirano, če govorimo posojilodajalci. Današnja posojila samo za obresti nimajo balonskih plačil; Fleming ponavadi sploh ni dovoljen, pravi Fleming. Če je torej polni rok ARM 7/1 30 let in samo obdobje obresti sedem let, bo v osmem letu vaše mesečno plačilo preračunano na podlagi dveh stvari: prvič, nove obrestne mere in drugič, odplačilo glavnice v preostalih 23 letih.
Posojila samo s fiksno obrestno mero
Hipoteke s fiksno obrestno mero niso tako pogoste. Z 30-letnim posojilom s samo obrestno mero lahko plačujete obresti le deset let, nato pa plačate obresti in glavnico za preostalih 20 let. Če predpostavimo, da v prvih desetih letih ne boste ničesar plačevali glavnici, bi se vaše mesečno plačilo v 11. letu močno povečalo, ne samo zato, ker bi začeli odplačevati glavnice, temveč tudi, ker boste glavnico odplačevali le v 20 letih, namesto v 30 letih. Ker ob ponovni obrestni meri ne plačujete glavnice v obdobju samo obresti, vaše novo plačilo obresti temelji na celotnem znesku posojila. Posojilo v višini 100.000 dolarjev s 3, 5-odstotno obrestno mero bi v prvih desetih letih stalo le 291, 67 dolarja na mesec, v preostalih 20 letih pa 579, 96 na mesec (skoraj dvakrat).
V 30 letih bi vas posojilo v višini 100.000 USD stalo 174.190, 80 USD - izračunano kot (291.67 x 120 USD) + (579.96 x 240 plačil). Če bi vzeli 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero po isti 3, 5-odstotni obrestni meri (kot že omenjeno), bi skupni stroški v 30 letih znašali 161.656, 09 USD. Za posojilo samo za obresti je 12.534, 71 dolarja več, zato so dodatni stroški obresti razlog, da ne želite obdržati posojila samo za obresti do konca. Dejanski stroški obresti pa bodo manjši, če upoštevate odbitek davka na hipoteko.
Ali so te vrste posojil široko dostopne?
Ker se je toliko posojilojemalcev v letih mehurčkov znašlo v težavah s posojili samo za obresti, banke danes oklevajo, da bi izdelek ponudile, pravi Yael Ishakis, podpredsednik FM Home Posojila v Brooklynu, NY, in avtor knjige "The Complete Guide to Purchasing a Domov. "
Fleming pravi, da je večina posojil s spremenljivo obrestno mero z določenim obdobjem pet, sedem ali deset let. Jumbo posojilo je vrsta neustreznega posojila. V nasprotju s posojili, ki ne izpolnjujejo zahtev, posojila, ki ne izpolnjujejo zahtev, ponavadi niso upravičena do prodaje podjetjem, ki jih sponzorira vlada, Fannie Mae in Freddie Mac - največja kupca hipotekarnih hipotekarnih hipotekarnih posojil in razlog, zakaj so posojila, ki izpolnjujejo pogoje, tako na voljo.
Ko Fannie in Freddie odkupata posojila od hipotekarnih posojilodajalcev, posojilodajalcem omogočita več denarja za izdajo dodatnih posojil. Nepopolna posojila, kot so posojila samo za obresti, imajo omejen sekundarni hipotekarni trg, zato je težje najti vlagatelja, ki bi jih hotel kupiti. Več posojilodajalcev se zadržuje pri teh posojilih in jih servisira znotraj podjetja, kar pomeni, da imajo manj denarja za dodatna posojila. Posojila samo za obresti zato niso tako široko dostopna. Tudi če posojilo samo za obresti ni posojilo, se še vedno šteje za neskladno.
Ker posojila samo za obresti niso tako široko dostopna kot recimo 30-letna posojila s fiksno obrestno mero, je "najboljši način, da poiščite dobrega posojilodajalca samo obrestne mere prek uglednega posrednika z dobro mrežo, saj bo potrebnih nekaj resno nakupovanje, da bi našli in primerjali ponudbe, "pravi Fleming.
Primerjava stroškov
"Povišanje obrestne mere za funkcijo samo za obresti se razlikuje glede na posojilodajalca in po dnevih, vendar računajte, da boste plačali vsaj 0, 25-odstotno premijo obrestne mere, " pravi Fleming.
Podobno Whitney Fite, predsednica posojila za hišo Angel Oak v Atlanti, pravi, da je obrestna hipoteka za približno 0, 125 do 0, 375 odstotka višja od obrestne mere za amortizirajoče posojilo s fiksno obrestno mero ali ARM, odvisno od podrobnosti.
Tukaj je opisano, kako bi izgledala vaša mesečna plačila s posojilom v višini 100.000 USD v primerjavi s posojilom s fiksno obrestno mero ali popolnoma amortizirajočim ARM-om, vsako po tipični obrestni meri za to vrsto posojila:
- 7-letna obrestna mera ARM, 3, 125 odstotka: 260, 42 dolarja mesečno plačilo
- 30-letno konvencionalno posojilo s fiksno obrestno mero (ne samo za obresti), 3.625 odstotkov: mesečno plačilo 456, 05 USD
- 7-letni, popolnoma odplačni ARM (30-letna amortizacija), 2, 875 odstotka: mesečno plačilo 414, 89 USD
Pri teh obrestnih merah vas bo v kratkem času samo obrestna mera ARM stala 195, 63 USD manj na mesec na 100 000 USD, izposojenih prvih sedem let v primerjavi s 30-letnim posojilom s fiksno obrestno mero, in 154, 47 USD manj na mesec v primerjavi s popolnoma amortizirajočim 7/1 ARM.
Nemogoče je izračunati dejanske življenjske stroške posojila samo z obrestno mero, ko ga vzamete, ker ne morete vnaprej vedeti, kakšna bo obrestna mera vsako leto ponastavljena. Fleming tudi ne more izravnati stroškov, pravi Fleming, čeprav lahko določite zgornjo mejo obrestne mere in višino iz pogodbe. Tako bi lahko izračunali najnižjo in največjo življenjsko dobo ter vedeli, da bodo vaši dejanski stroški padli nekje vmes. "Vendar bi bil to velik razpon, " pravi Fleming.
Spodnja črta
Hipoteke samo za obresti so lahko izziv za razumevanje, vaša plačila pa se bodo znatno povečala, ko se konča obdobje samo obresti. Če je vaše posojilo samo za obresti ARM, se bodo vaša plačila še povečala, če se bodo obrestne mere zvišale, kar je varna stava v današnjem okolju nizkih obrestnih mer. Ta posojila so najboljša za izpopolnjene posojilojemalce, ki popolnoma razumejo, kako delujejo in kaj tvegajo.