Kako se tržna vrednost določa na trgu nepremičnin?
Kdor je kdaj poskušal kupiti ali prodati dom, je verjetno veliko slišal o pošteni tržni vrednosti nepremičnine ali FMV. Podobno mora vsak, ki mora plačati davek na nepremičnino ali odvzeti premoženjski odbitek, poiskati FMV. Mimogrede, to je tudi običajna terminologija na trgu naložbenih nepremičnin. Žal ne obstaja enostaven ali univerzalen način za določitev tržne vrednosti nepremičnin. Vendar se skoraj vsaka tržna ocena ovrednoti na dva dejavnika: ocene nepremičnin in nedavne primerljive prodaje.
Ekonomika tržne vrednosti
Vrednost vsakega blaga v tržnem gospodarstvu izhaja iz postopka odkritja. Proizvajalci in preprodajalci predlagajo hipotetične vrednosti in upajo, da bodo našli kupce s podobnimi vrednotami. Po drugi strani pa potrošniki cene zvišajo ali znižajo na podlagi spreminjajočih se interpretacij vrednosti blaga. Ta postopek je nepopoln in se vedno spreminja.
Za nepremičnine to pomeni, da mora kupec nepremičnino ceniti več kot denar, s katerim trguje. Hkrati mora prodajalec ceniti nepremičnino manj od ponujenega denarja.
Ocene in primerljiva prodaja
Ocene so preprosto strokovna mnenja o vrednosti. Med prodajo stanovanja banka, ki daje stanovanjsko posojilo, običajno izbere cenilca, ki bo na določen datum podal mnenje o vrednosti nepremičnin. Primerljiva prodaja, znana tudi kot pristop "tržnih podatkov", je najpogostejši način doseganja tržne vrednosti. Tukaj smo nedavno pregledali prodajo nepremičnin s podobnim stanjem, da bi lahko presojali.
Objava IRS 561
Objava davčne kode za pošteno tržno vrednost nepremičnin je IRS Publikacija 561. Ta publikacija obravnava vse vrste vrednotenja nepremičnin, kot so avtomobili, čolni, zbirke, rabljena oblačila, vrednostni papirji, patenti, rente in številne druge, vendar pa ne razveljavi razdelka za določanje tržne vrednosti nepremičnin.
V publikaciji 561 je izrecno zapisano, da je za pravilno vrednotenje potreben podroben pregled s strani poklicnega cenilca. Ocenjevalec ocenjuje tri pristope: primerljiv prodajni pristop, pristop kapitalizacije dohodka ali nova metoda nadomestnih stroškov.