Kako se obračunavajo davki na nepremičnine

Vsako leto milijoni lastnikov domov plačajo davek na nepremičnine. V večini primerov, ko pride račun za davek, če se zdi smiselno, ga plačajo in nadaljujejo s svojim življenjem. Da se prepričate, da vam davki na nepremičnine ne bodo preveč zaračunani, morate nujno razumeti izračune, ki jih uporablja urad cenilca nepremičnin v vaši skupnosti.

Odmera davka na nepremičnine

Različne vrste nepremičnin imajo na zemljišču in na njegove strukture strukturo davka. Na primer, surovo zemljišče ne bo imelo nadomestnih stroškov, če na njem ni nobenih struktur. Če obstaja dostop do javnih storitev, kot so kanalizacija, voda in plin, je ocena morda višja. Če ocenjevalec meni, da ima zemljišče potencial za razvoj, bi to lahko vodilo do višje ocene in več davkov za lastnika.

Davek na nepremičnine je glavni vir dohodka za mestne, okrajne in državne vlade. Ti davki izvirajo iz odstotka ocenjene vrednosti nepremičnine. Za določitev ustreznih stopenj se sestajajo različni odbori, sveti in zakonodajni organi. Organizirajo proračunska zaslišanja, da določijo, koliko denarja je treba nameniti za zagotavljanje različnih storitev, ki jih zahteva lokalna skupnost. Te storitve - kot so izobraževanje, prevoz, nujne primere, parki, rekreacija in knjižnice - se financirajo z davkom na lastnino.

Začetek z davčnim letom 2018 je zakon o znižanju davkov in delovnih mest postavil zgornjo mejo 10.000 ameriških dolarjev na leto (5.000 dolarjev za tiste, ki se poročijo in vložijo ločeno) pri zveznih odbitkih za državne in lokalne davke (SALT). Sem spadajo vsi davki na nepremičnine, dohodek in promet na nepremičnini. Razumevanje, kateri odbitki veljajo in kako se obračunavajo davki na nepremičnine, vam bo pomagalo preprečiti preplačilo.

WATCH: Kako se izračunajo davki na nepremičnine?

Izračun davkov na nepremičnine

Davek na nepremičnine se izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine. To vključuje tako zemljišče kot tudi zgradbe na njem. Vsaki od enega do petih let bodo davčni odmerniki nepremičnine cenili nepremičnino in lastniku zabeležili ustrezno stopnjo v skladu s standardi, ki jih je določil davčni organ. Ocenjevalci to vrednost izračunajo z uporabo dajatev na mlin ali z ocenjeno vrednostjo nepremičnin.

Mlinski davek ali davek na mizo

Dajatev na mlin je davčna stopnja, odmerjena od vrednosti vaše nepremičnine, pri čemer en mlin predstavlja desetino enega centa. Torej, za 1000 dolarjev ocenjene vrednosti nepremičnine bi bil en mlin enak 1 dolarju.

Davčne dajatve za vsako davčno pristojnost na območju se izračunajo posebej; nato se vsi dajatve seštejejo, da se določi skupna stopnja mlina za celotno regijo. Na splošno imajo mestna, okrajna in šolska okrožja vsaka pristojnost, da pobira nepremičnine na nepremičninah znotraj svojih meja. Vsako podjetje izračuna svoje potrebne dajatve na mlin in jih nato izmeri, da je enako celotni dajatvi v mlinu.

Kot primer izračunavanja dajatev na mlin, predpostavimo, da skupna ocenjena vrednost nepremičnin v okrožju znaša 100 milijonov dolarjev, okrožje pa se odloči, da za izvajanje potrebnih dejavnosti potrebuje 1 milijon dolarjev davčnih prihodkov. Dajatev na mlin bi bila milijon dolarjev, deljena s 100 milijoni dolarjev, kar je enako 1%.

Predpostavimo, da sta mestno in šolsko okrožje izračunala dajatev v višini 0, 5% oziroma 3%. Skupna dajatev za mlin v regiji bi znašala 4, 5% (1% + 0, 5% + 3%) ali 45 mlinov.

3 načine za vrednost nepremičnine

Davek na nepremičnine se izračuna tako, da se obračuna mlin in ga pomnoži z ocenjeno vrednostjo vaše nepremičnine. Ocenjena vrednost ocenjuje razumno tržno vrednost vašega doma. Temelji na prevladujočih lokalnih tržnih pogojih.

Ocenjevalec bo pregledal vse ustrezne informacije v zvezi z vašo nepremičnino in tako ocenil njeno skupno vrednost. Za natančnejšo oceno mora ocenjevalec preveriti, kakšne podobne nepremičnine prodajajo v trenutnih tržnih pogojih, koliko bi znašali nadomestni stroški nepremičnine, stroški vzdrževanja lastnika nepremičnine, kakršne koli dokončane izboljšave, kakršen koli dohodek, ki ga dobite od nepremičnine, in koliko obresti bi zaračunali za nakup ali gradnjo nepremičnine, primerljive z vašo.

Ocenjevalec lahko oceni tržno vrednost nepremičnine s pomočjo treh različnih metod in ima možnost izbire enega samega ali katere koli kombinacije treh.

Opravljanje prodajne ocene

Ocenjevalec ceni nepremičnino s podobno prodajo na tem območju. Kriteriji vključujejo lokacijo, stanje nepremičnine, kakršne koli izboljšave in splošne tržne pogoje. Ocenjevalec nato prilagodi slike, tako da prikaže posebne spremembe lastnosti nepremičnine, na primer nove dodatke in prenove.

Metoda stroškov

To je takrat, ko ocenjevalec vrednost vaše nepremičnine določi glede na to, koliko bi stala zamenjava. Če je nepremičnina starejša, ocenjevalci določijo znesek amortizacije in koliko bi bila nepremičnina vredna, če bi bila prazna. Za novejše nepremičnine ocenjevalec odšteje vsako realno amortizacijo in pregleda stroške gradbenih materialov in dela, vključno s temi podatki v končni vrednosti nepremičnine.

Metoda dohodka

Ta metoda temelji na tem, koliko dohodka bi pridobili od nepremičnine, če bi jo dali v najem. Z uporabo te metode mora ocenjevalec upoštevati stroške vzdrževanja nepremičnine, upravljanje premoženja, zavarovanja in davke ter donos, ki ga lahko upravičeno pričakujete iz nepremičnine. Po določitvi tržne vrednosti nepremičnine bo ocenjena vrednost dosežena tako, da vzamemo njeno dejansko vrednost in jo pomnožimo s stopnjo ocenjevanja. Ta stopnja je enoten odstotek, razlikuje se glede na davčno pristojnost in je lahko kateri koli odstotek pod 100%. Ko dobimo ocenjeno vrednost, se za določitev zapadlih davkov pomnoži z dajanjem mlina.

Recimo, da ocenjevalec določi, da je vrednost vaše nepremičnine 500.000 USD, stopnja ocene pa 8%. Ocenjena vrednost bi znašala 40.000 dolarjev. Ob 4, 5-odstotni davčni dajatvi, ki smo jo izračunali prej, bi bil dolgovani davek 1800 dolarjev (40 000 USD x 4, 5%).

Ko ima ocenjevalec vrednost, delajo v dveh stopnjah: najprej pošljejo ocenjeno vrednost nepremičnine lastniku; potem mu sledijo z davčnim računom.

Uporabne informacije o davku na nepremičnine

Večina računov za davek na nepremičnine se pošlje vsako leto ali pet let, odvisno od skupnosti, v kateri se nepremičnina nahaja. Podatki o davku na nepremičnine se po vrednotenju nepremičnine pošljejo ločeno, ko je lastnik prejel oceno. Informacije, ki jih ocenjevalec šteje za javni zapis.

Lastniki lahko vidijo, koliko morajo plačati, tako da odprejo spletno mesto ocenjevalca in vpišejo svoj naslov. Včasih bodo za dostop do gradiva morda plačali majhno pristojbino. Druga možnost je, da obiščete pisarno ocenjevalca v okrožni sodni hiši. Vse, kar je potrebno, je naslov. Podatke lahko poiščete in natisnete kopijo za nominalno plačilo.

Spodnja črta

Davek na nepremičnine je lahko zmeden. Za plačilo pravega zneska je potrebno razumeti, kako se obračunava davek, morebitne odbitke, kje dobiti te podatke in kdaj se pošljejo in zapadejo davčni računi. To lastnikom nepremičnin pomaga, da se izobražujejo tako, da vedo, kako se izračunajo davki, obračunski cikel in kje jih lahko najdejo.