Kako deluje amortizacija nepremičnin

Vlaganje v najemne nepremičnine se lahko izkaže za pametno finančno potezo. Za začetek lahko najemna nepremičnina zagotavlja enakomeren vir dohodka, medtem ko gradite kapital in premoženje (v idealnem primeru) ceni. Obstajajo tudi davčne olajšave: Odhodke za najem lahko odštejete od vseh zaslužkov od najemnine in s tem znižate davčno obveznost. Večina stroškov najemnine - vključno s hipotekarnim zavarovanjem, davki na nepremičnine, stroški popravila in vzdrževanja, stroški domače pisarne, zavarovanje, poklicne storitve in potni stroški, povezani z upravljanjem - se odštejejo v letu, ko porabite denar.

Vendar pa je še en ključni odbitek davka - tisti za amortizacijo - drugače. Amortizacija je postopek, ki se uporablja za odštevanje stroškov nakupa in izboljšanja najemne nepremičnine. Namesto da bi v letu, ko kupite nepremičnino, kupili (ali izboljšali) en velik odbitek, se amortizacija odšteje porazdeli po življenjski dobi nepremičnine. Služba za notranje prihodke (IRS) ima zelo posebna pravila glede amortizacije, in če imate v najemu nepremičnine, je pomembno razumeti, kako postopek deluje.

Katera nepremičnina se lahko amortizira?

Po IRS lahko najemno nepremičnino amortizirate, če izpolnjuje vse naslednje zahteve:

• Ste lastnik nepremičnine. (Štejete se za lastnika, tudi če za nepremičnino obstaja dolg.)
• Lastnost uporabljate v svojem podjetju ali kot dejavnost za ustvarjanje dohodka.
• Lastnost ima določljivo uporabno življenjsko dobo, kar pomeni, da je nekaj, kar se obrabi, razpade, navadi, postane zastarelo ali izgubi svojo vrednost zaradi naravnih vzrokov.
• Predvidoma nepremičnina traja več kot eno leto.

Tudi če nepremičnina izpolnjuje vse zgoraj navedene zahteve, je ne morete amortizirati, če jo v istem letu damo v uporabo in jo odložite (ali je ne uporabljate več za poslovno uporabo). Zemljišče se ne šteje za amortizacijsko. In na splošno ne morete amortizirati stroškov čiščenja, sajenja in urejanja okolice, saj te dejavnosti veljajo za del stroškov zemljišča.

Kdaj se začne amortizacija?

Odbitek amortizacije lahko začnete takoj, ko je nepremičnina dana v promet ali pripravljena in na voljo za uporabo kot najem. Tu je primer: Najemno nepremičnino kupite 15. maja. Ko na hiši delate več mesecev, jo imate pripravljeno najeti 15. julija, tako da začnete oglaševati na spletu in v lokalnih časopisih. Najdite najemnika in najem se začne 1. septembra. Ko je bila nepremičnina dana v obratovanje - torej pripravljena za najem in zasedbo - 15. julija, bi hišo začeli amortizirati julija, ne septembra, ko začnete pobirati najemnino.

Še naprej amortizirate nepremičnino, dokler ni izpolnjen eden od naslednjih pogojev.

• V nepremičnini ste odšteli celoten strošek ali drugo osnovo.
• Nepremičnino umaknete iz storitve, tudi če niste v celoti povrnili njene stroškov ali druge osnove. Nepremičnina se upokoji iz storitve, kadar je ne uporablja več kot donosno lastnino - ali če jo prodate ali zamenjate, jo spremenite v osebno uporabo, jo opustite ali je uničena.

Še naprej lahko zahtevate odbitek za amortizacijo za nepremičnine, ki so začasno „v mirovanju“ ali se ne uporabljajo. Če opravite popravila po tem, ko se en najemnik preseli, na primer, lahko še vedno amortizirate nepremičnino, medtem ko jo pripravite za naslednjo.

Metoda amortizacije

Trije dejavniki določajo znesek amortizacije, ki ga lahko odštejete vsako leto: vašo osnovo v nepremičnini, obdobje vračila in uporabljeni način amortizacije. Vsaka stanovanjska najemna nepremičnina, dana v obratovanje po letu 1986, se amortizira z Modificiranim sistemom hitrejšega povračila stroškov (MACRS), računovodsko tehniko, ki stroške (in amortizacijske odbitke) razširi na 27, 5 let, čas, ki ga IRS šteje za "življenjsko dobo". "Najemne nepremičnine.

Čeprav je pri izračunu amortizacije vedno priporočljivo sodelovati s kvalificiranim davčnim računovodjem, so naslednji koraki:

1. Določite osnovo nepremičnine - Osnova lastnine je njen strošek ali znesek, ki ste ga plačali (v gotovini, s hipoteko ali na kakšen drug način) za pridobitev nepremičnine. V osnovo so vključene nekatere pristojbine za poravnavo in zaključni stroški, vključno z zakonskimi provizijami, snemalnimi pristojbinami, anketami, davki na prenos, zavarovanjem naslova in zneskom, ki ga prodajalec dolguje, da se strinjate s plačilom (na primer za nazaj). Nekatere poravnalne pristojbine in stroški zapiranja ne morejo biti vključeni v vašo osnovo, vključno s premijami za požarno zavarovanje, najemnino v zvezi z zasedenostjo nepremičnine, ki se predčasno zapre, in stroški, povezanimi s pridobivanjem ali refinanciranjem posojila: točke, premije za hipotekarno zavarovanje, stroški kreditnega poročila, in stroški ocenjevanja.
2. Ločite stroške zemljišča in zgradb - Ker lahko stroške zgradbe samo ne amortizirate, morate določiti vrednost vsake, da se amortizira pravilen znesek. Če želite določiti vrednost, lahko uporabite pošteno tržno vrednost vsakega v času, ko ste kupili nepremičnino, ali pa številko določite na ocenjenih vrednostih davka na nepremičnine. Recimo, da ste kupili hišo za 110.000 dolarjev. Zadnja ocena davka na nepremičnine nepremičnino ocenjuje na 90.000 dolarjev, od tega 81.000 dolarjev za hišo in 9.000 dolarjev za zemljišče. Zato lahko hiši dodelite 90% (81.000 ÷ 90.000 USD) kupnine in 10% (9.000 ÷ 90.000 USD) kupnine za zemljišče.
3. Določite osnovo v hiši - Zdaj ko poznate osnovo nepremičnine (hiša in zemljišče) in vrednost hiše, lahko v hiši določite osnovo. Z zgornjim primerom bi vaša osnova v hiši - znesek, ki ga je mogoče amortizirati - 99.000 USD (90% od 110.000 USD). Vaša osnova na zemljišču bi znašala 11.000 USD (10% od 110.000 USD).
4. Po potrebi določite prilagojeno osnovo - za določene dogodke, ki se zgodijo med časom nakupa nepremičnine in časom, ko ste pripravljeni za najem, boste morda morali povečati ali zmanjšati svojo osnovo. Primeri zvišanj na osnovno vrednost vključujejo stroške morebitnih dodatkov ali izboljšav, ki imajo vsaj eno leto življenjske dobe pred začetkom uporabe nepremičnine, denar, ki ste ga porabili za obnovo poškodovane nepremičnine, stroške privedbe komunalnih storitev na lastnino in določene pravne takse.

Primeri zmanjšanja osnove vključujejo plačila zavarovanja, ki jih prejmete kot škodo ali tatvino, izgubo nezgode, ki ni zajeta z zavarovanjem, za katero ste vzeli odbitek, in denar, ki ga prejmete za dodelitev služnosti.

Kateri sistem uporabiti

Naslednji koraki vključujejo določitev, kateri od dveh MACRS se uporablja: splošni amortizacijski sistem (GDS) ali alternativni amortizacijski sistem (ADS). GDS velja za večino nepremičnin, ki so v uporabi, in na splošno jih morate uporabljati, razen če ne izvedete nepreklicnih volitev za ADS ali če zakon zahteva, da uporabljate ADS. ADS je pooblaščen, ko nepremičnina:

• Kvalificirano podjetje uporablja 50% časa ali manj
• Ima davčno oproščeno uporabo
• Financira se z obveznicami, oproščene davka
• Uporablja se predvsem v kmetijstvu

Na splošno boste uporabljali GDS, razen če nimate razloga za uporabo ADS-a. Ponovno priporočamo, da se posvetujete s kvalificiranim davčnim računovodjem, ki vam bo pomagal določiti najugodnejši način amortizacije najemne nepremičnine.

Ko veste, kateri sistem MACRS velja, lahko določite obdobje obnovitve lastnosti. Obdobje izterjave z uporabo GDS je 27, 5 let za stanovanjske najemnine. Če uporabljate ADS, je obdobje obnovitve za isto vrsto nepremičnine 30 let za nepremičnine, ki so bile dane v obratovanje po 31. decembru 2017, ali 40 let, če se dajo v uporabo pred tem.

Nato določite znesek, ki ga lahko vsako leto amortizirate. Ker večina stanovanjskih nepremičnin uporablja GDS, se bomo osredotočili na ta izračun.

Za vsako polno leto nepremičnine v obratovanju boste amortizirali enak znesek: 3, 636% vsako leto, dokler še naprej amortizirate. Če bi bila nepremičnina v uporabi manj kot eno leto (na primer, maja ste kupili hišo in ju začeli oddajati v najem julija), bi tisto leto amortizirali manjši odstotek, odvisno od tega, kdaj je bila dana v uporabo. V skladu s tabelo GDS za stanovanjsko najem IRS:

Na primer, vzemite hišo, ki ima osnovo v višini 99.000 dolarjev in jo boste začeli uporabljati 15. julija. Prvo leto boste amortizirali 1.667% oziroma 1.650 USD (99.000 x 1.667%). Vsako leto zatem boste amortizirali po stopnji 3.636% ali 3.599, 64 USD, če bo najem v uporabi za celo leto. Upoštevajte, da je ta številka v bistvu enakovredna vzpostavljanju podlage in deljenju na obdobje obnovitve 27, 5: 99 000 ÷ 27, 5 = 3600 dolarjev. Razlika izhaja iz prvega leta delne delovne dobe.

Koliko amortizacija zmanjšuje davčno odgovornost?

Če najamete nepremičnino, ob oddaji letne davčne napovedi običajno prikažete prihodke in odhodke za najem za vsako nepremičnino v najemu v ustrezni vrstici iz seznama E; čisti dobiček ali izguba nato nadaljuje na vaš 1040 obrazec. Amortizacija je eden od stroškov, ki jih boste vključili v seznam E, tako da znesek amortizacije dejansko zmanjša davčno obveznost za to leto. Če na primer znižate 3.599, 64 USD in ste v 22-odstotnem davčnem razredu, boste tisto leto prihranili 3.599, 64 x 0, 22 = 791, 92 USD.

Spodnja črta

Amortizacija je lahko dragoceno orodje, če vlagate v najemne nepremičnine, saj vam omogoča, da stroške nakupa nepremičnine razdelite po desetletjih in s tem zmanjšate vsakoletno davčno obveznost. Seveda, če nepremičnino amortizirate in jo nato prodate za več kot njeno amortizirano vrednost, boste ta davek dolgovali z davkom za vračilo amortizacije.

Ker so zakoni o davku na najem nepremičnin zapleteni in se občasno spreminjajo, priporočamo, da pri vzpostavljanju, upravljanju in prodaji vašega najemnega premoženja sodelujete s kvalificiranim davčnim računovodjem. Tako boste lahko prepričani, da boste deležni najugodnejše davčne obravnave - in se izognili morebitnim presenečenjem ob davčnem času.