Vlaganje v zastavne davke

Zaradi vse večje nestanovitnosti delniškega trga v kombinaciji z še vedno zgodovinsko nizkimi obrestnimi merami je veliko vlagateljev, ki iščejo alternativne možnosti, da bi zagotovili dostojno donosnost. Ena naložbena niša, ki jo pogosto spregledamo, je zastavna pravica do premoženja. Ta edinstvena priložnost lahko dobro obveščenim vlagateljem zagotovi odlične donosnosti. Zastavne pravice lahko tudi veliko tvegajo, kar pomeni, da morajo novi kupci razumeti pravila in morebitne pasti, ki nastanejo pri tej vrsti premoženja. Ta članek obravnava davčne zastavne pravice, kako lahko v njih vlagate in kakšne slabosti so povezane s to vrsto naložbenega mehanizma.

Ključni odvzemi

• Zastavne pravice se prodajajo na dražbah, ki včasih vključujejo vojne.
• Če je treba izključiti premoženje, lahko na posesti obstajajo drugi zastavni pravici, ki vam preprečujejo posest.
• Če dobite nepremičnino, lahko pride do nepredvidenih stroškov, kot so popravila ali celo izselitev sedanjih stanovalcev.
• Prav tako lahko vlagate v sredstva zastavne lastnine.

Kaj je davčna zastavna pravica?

Če lastnik zemljišča ne plača davkov na svojo lastnino, ima mesto ali okrožje, v katerem se nepremičnina nahaja, pooblastilo, da zase postavi zastavno pravico. Zastavna pravica je pravni zahtevek zoper nepremičnino zaradi neplačanega dolgovanega zneska. Nepremičnine z zastavno pravico ni mogoče prodati ali refinancirati, dokler se ne plačajo davki in ne odstrani zastavno pravico.

Ob izdaji zastavne pravice občina izdela potrdilo o zastavni davki, ki odraža znesek, ki se dolguje na nepremičnini, skupaj z morebitnimi zapadlimi obrestmi ali denarnimi kaznimi. Ta potrdila se nato oddajo na dražbo vlagatelju z največ ponudbami. Davčne zastavne pravice lahko za zelo majhne nepremičnine kupite za nekaj sto dolarjev, a večina stane veliko več.

Zastavno dajatev za davek na nepremičnine je mogoče kupiti pri občini, ki lastniku zastavne pravice omogoča pobiranje plačil z obrestmi ali zaprtjem nepremičnine.

Davčne zastavne pravice po številkah

V letu 2017 približno 14 milijard dolarjev davka na nepremičnine ni bilo plačanih, je povedal Brad Westover, izvršni direktor Nacionalnega združenja davčnih zaveznic (NTLA). Približno tretjina teh zastavnih pravic se nato proda zasebnim vlagateljem. Lokalne samouprave imajo koristi od zasebne prodaje, ker takoj povrnejo dolgovane zneske na zadevni nepremičnini. Trideset držav prodaja potrdila o zasegu davkov, pravi Westover.

Westover nima nobenih nacionalnih številk za leto 2018, vendar ugotavlja, da so v zvezni državi Florida neplačani davki na nepremičnine padli z 1, 2 milijarde dolarjev leta 2008 na 740 milijonov dolarjev v letu 2018, "skoraj polovico tega, kar je bilo na vrhuncu", in padec razpoložljivosti zastavna pravica za vlagatelje je verjetno nacionalni trend. "Z zdravim gospodarstvom je smiselno, da več ljudi plačuje davek na premoženje, " pravi.

Kako lahko vlagam v davčne zastavne pravice?

Zastavne pravice za davek na nepremičnine je mogoče kupiti na enak način, kot je mogoče dejanske nepremičnine kupiti in prodati na dražbah. Dražbe lahko potekajo v fizičnem okolju ali na spletu in vlagatelji lahko bodisi znižajo obrestno mero za zastavno pravico ali ponudijo premijo, ki jo bodo zanj plačali. Investitorju, ki je pripravljen sprejeti najnižjo obrestno mero ali plačati najvišjo premijo, se dodeli zastavno pravico. Kupci se pogosto znajdejo v vojni ponudb za določeno nepremičnino, kar zniža stopnjo donosa, ki jo izkoristi zmagovalni kupec.

Po podatkih Westoverja nacionalna stopnja izvzetja nepremičnin z davčnimi zastavnimi pravicami znaša le približno 4%. Toda pravi, da se morajo kupci zavedati stroškov popravila, skupaj z vsemi drugimi neznanimi, ki jih bodo morda morali plačati, če prevzamejo lastništvo nepremičnine. Tisti, ki so potem lastniki teh nepremičnin, se bodo morda morali spoprijeti z neprijetnimi nalogami, kot je na primer izselitev sedanjih stanovalcev, za kar bo morda potrebna draga pomoč upravitelja nepremičnine ali odvetnika.

Vsi, ki jih zanima nakup zastavitve davka, bi morali začeti z odločitvijo, na kateri vrsti premoženja želijo imeti zastavno pravico, na primer stanovanjsko ali poslovno ali nerazvito zemljišče, v primerjavi z lastnino z izboljšavami. Nato se lahko obrnejo na svojega mestnega ali okrožnega blagajnika in ugotovijo, kdaj, kje in kako bo potekala naslednja dražba. Služba blagajnika lahko vlagatelju sporoči, kje lahko dobi seznam zastavnih pravic, ki jih bo predvidoma mogoče prodati na dražbi, in pravila, kako bo potekala prodaja. Ta pravila opisujejo vse zahteve predregistracije, sprejete načine plačila in druge ustrezne podrobnosti.

Kupci morajo tudi skrbno pregledati razpoložljive nepremičnine, saj je v nekaterih primerih trenutna vrednost nepremičnine lahko manjša od zneska zastavne pravice. NTLA svetuje, da se nominalni znesek zamudnega davčnega založnika razdeli na tržno vrednost nepremičnine. Če je razmerje nad 4%, bi se potencialni kupci morali izogibati tej nepremičnini. Poleg tega bi lahko na nepremičnini obstajala tudi druga zastavna pravica, ki bo ponudniku preprečila, da bi prevzel lastništvo.

Vsakemu paru nepremičnin v določenem okrožju, ki ima zastavno pravico, je dodeljena številka v posamezni parceli. Kupci lahko poiščejo te zastavne pravice po številu, da bi od okrožja pridobili podatke o njih, kar je pogosto mogoče storiti tudi na spletu. Za vsako številko ima okrožje naslov nepremičnine, ime lastnika, ocenjeno vrednost nepremičnine, pravni opis in razčlenitev stanja nepremičnine ter vse strukture, ki se nahajajo v prostorih.

Kako priti do zastavne pravice

Vlagatelji, ki kupijo zastavno pravico na nepremičnini, so običajno dolžni takoj vrniti znesek zastavne pravice občini izdajateljici. V vseh državah, razen v dveh državah, izdajatelj zastavne pravice zbere glavnico, obresti in morebitne denarne kazni, plača imetniku zastavne pravice in nato zbira zastavno potrdilo, če ga ni. Lastnik nepremičnine mora vlagatelju povrniti celoten znesek zastavne pravice in obresti, ki se lahko giblje od 5 do 36% - obrestna mera se razlikuje od države do države - običajno pa znaša med 10% in 12%. Če je vlagatelj plačil premijo za zastavno pravico, se mu lahko ta doda v znesek, ki se v nekaterih primerih vrne.

Urnik odplačevanja običajno traja od šest mesecev do treh let. V večini primerov je lastnik sposoben plačati zastavno pravico v celoti. Če lastnik ne more plačati zastavne pravice do roka, ima investitor pooblastilo, da bo nepremičnino zapustil tako, kot bi imela občina, čeprav se to zgodi zelo redko.

Slabosti naložb v zastavno dajatev za nepremičnine

Čeprav lahko zastavno sredstvo za davek na nepremičnine prinese velike obrestne mere, morajo vlagatelji opraviti domačo nalogo, preden se podajo na to prizorišče. Davčne zastavne pravice so na splošno neprimerne za začetnike vlagatelje ali tiste, ki imajo malo izkušenj z nepremičninami ali poznajo.

Vlagatelji morajo biti seznanjeni tudi z dejanskim premoženjem, na katerem je zastavno pravico postavljeno, da lahko zagotovijo, da lahko denar od lastnika poberejo. Razpadla nepremičnina, ki se nahaja v osrčju sosednje okolice, verjetno ni dober nakup, ne glede na obljubljeno obrestno mero, ker lastnik nepremičnine morda ne more ali ne želi plačati dolgovanega davka. Lastnosti s kakršno koli škodo v okolju, na primer s kemikalijami ali nevarnimi snovmi, ki so bile tam naložene, so prav tako na splošno nezaželene.

Lastniki zastavnih pravic morajo vedeti, kakšne so njihove odgovornosti, potem ko so prejeli potrdila. Običajno morajo lastnika nepremičnine pisno obvestiti o nakupu v določenem roku, nato pa jim morajo ob koncu odplačilnega roka poslati drugo obvestilo, če plačilo do takrat ni bilo opravljeno v celoti.

Davčne zastavne pravice prav tako niso večni instrumenti. Številni imajo po poteku roka odkupa rok veljavnosti. Po poteku zastavne pravice imetnik zastavne pravice ne more zbrati neplačanega zneska. Če gre za posest v posest, lahko imetnik zastavne pravice odkrije druge zastavne pravice na nepremičnini, zaradi česar ni mogoče pridobiti lastništva.

Mnoge komercialne ustanove, kot so banke in hedge skladi, so se začele zanimati za zastavne pravice. Uspeli so prehiteti konkurenco in zmanjšati donos. Tako so posamezni vlagatelji težje našli donosne zastavne pravice, nekateri pa so zaradi tega obupali. Vendar pa je zdaj na voljo nekaj sredstev, ki vlagajo v zastavno pravico, in to je lahko dober način, da se novi investitor lahko prebije v to areno z nižjo stopnjo tveganja.

Spodnja črta

Dajatve za davek na nepremičnine so lahko koristna naložbena alternativa za izkušene vlagatelje, ki so seznanjeni s trgom nepremičnin. Tisti, ki vedo, kaj počnejo, in si vzamejo čas za raziskovanje lastnosti, na katerih kupujejo zastavno pravico, lahko sčasoma ustvarijo znaten dobiček. Vendar pa zaradi morebitnih tveganj ta arena ni primerna za nezahtevne vlagatelje.

Westover imenuje zastavno pravico do davka na nepremičnine "dobre priložnosti za izobražene, modre in pametne - in grozno naložbo za tiste, ki ne izvajajo ustrezne skrbnosti. Če kupite močvirje na Floridi ali puščavsko zemljišče v Arizoni, ki nima nobene vrednosti, možnosti je, da lastnik ne bo unovčil [tako, da vam obresti plača davek] in zemljišče, ki ga dobite, ne bo imelo vrednosti. " Za več informacij o zastavnih davkih na nepremičnine se posvetujte s svojim nepremičninskim agentom ali finančnim svetovalcem.