Naložbene nepremičnine
Naložbena nepremičnina je nepremičninska nepremičnina, kupljena z namenom zaslužiti donosnost naložbe bodisi z dohodkom od najemnine, bodisi z nadaljnjo nadaljnjo prodajo nepremičnine ali z obojim. Nepremičnino lahko ima posamezen vlagatelj, skupina vlagateljev ali korporacija.
Naložbena nepremičnina je lahko dolgoročno ali kratkoročna naložba. S slednjim se vlagatelji pogosto ukvarjajo s prestavljanjem, kjer se nepremičnine kupujejo, preurejajo ali obnavljajo in v kratkem časovnem obdobju prodajo z dobičkom.
Izraz naložbena nepremičnina se lahko uporablja tudi za opis drugih sredstev, ki jih investitor kupi zaradi prihodnjih cenitev, kot so umetnost, vrednostni papirji, zemlja ali drugačna zbirka.
Razumevanje naložbenih lastnosti
Naložbene nepremičnine so tiste, ki se ne uporabljajo kot primarno prebivališče. Ustvarjajo neko obliko dohodka - dividende, obresti, najemnine ali celo avtorski honorarji - ki ne spadajo v področje običajne dejavnosti lastnika nepremičnine. In način uporabe naložbene nepremičnine pomembno vpliva na njeno vrednost.
Naložbene nepremičnine ustvarjajo dohodek in niso primarna prebivališča.
Vlagatelji včasih izvajajo študije, da bi določili najboljšo in najbolj donosno uporabo nepremičnine. To je pogosto omenjena kot največja in najboljša uporaba nepremičnine. Na primer, če je naložbena nepremičnina conirana tako za komercialno kot stanovanjsko rabo, investitor tehta prednosti in slabosti obeh, dokler ne ugotovi, katera ima najvišjo potencialno donosnost. Nato posest uporabi na tak način.
Naložbena nepremičnina se pogosto imenuje drugi dom. Toda oba ne pomenita isto stvari. Na primer, družina lahko kupi kočo ali drugo počitniško lastnino, da jo uporabi sama, ali nekdo s primarnim domom v mestu lahko kupi drugo nepremičnino v državi kot umik za vikende. V teh primerih je druga lastnina za osebno uporabo - ne kot dohodkovna lastnina.
Vrste naložbenih nepremičnin
Stanovanjske hiše : Najemne hiše so priljubljen način, da investitorji dopolnijo svoj dohodek. Investitor, ki kupi stanovanjsko nepremičnino in jo najame najemnikom, lahko mesečno najema najemnine. To so lahko enodružinski domovi, stanovanja, stanovanja, hiše ali druge vrste stanovanjskih struktur.
Komercialno: Nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, ne smejo biti vedno bivalne. Nekateri vlagatelji - zlasti korporacije - kupujejo komercialne nepremičnine, ki se uporabljajo posebej za poslovne namene. Vzdrževanje in izboljšave teh lastnosti so lahko večje, vendar se ti stroški lahko nadomestijo z večjimi donosi. To je zato, ker ti najemi za te lastnosti pogosto ukažejo višje najemnine. Te zgradbe so lahko stanovanjske stavbe v tržni lasti ali na drobno.
Mešana uporaba: Lastnost mešane uporabe se lahko hkrati uporablja tako za komercialne kot stanovanjske namene. Na primer, stavba ima lahko v glavnem nadstropju prodajalno, na primer trgovino, bar ali restavracijo, medtem ko v zgornjem delu zgradbe živijo stanovanjske enote.
Ključni odvzemi
- Naložbena nepremičnina se kupuje z namenom, da prinese donos z dohodkom od najemnine, prihodnjo nadaljnjo prodajo nepremičnine ali obojim.
- Nepremičnine lahko predstavljajo kratkoročno ali dolgoročno naložbeno priložnost.
- Naložbene nepremičnine niso primarna prebivališča ali drugi domovi, kar vlagateljem otežuje zagotovitev financiranja.
- Prodaja naložbene nepremičnine je treba poročati in lahko povzroči kapitalski dobiček, kar lahko ima davčne posledice za vlagatelje.
Financiranje naložbenih nepremičnin
Medtem ko imajo kreditojemalci, ki zavarujejo posojilo za svoje primarno prebivališče, dostop do številnih možnosti financiranja, vključno s posojili FHA, posojili VA in običajnimi posojili, je pridobitev financiranja za naložbeno nepremičnino lahko bolj zahtevno.
Zavarovalnice ne zagotavljajo hipotekarnega zavarovanja naložbenih nepremičnin, zato morajo posojilojemalci imeti vsaj 20% nižjega zavarovanja za zavarovanje bančnega financiranja naložbenih nepremičnin.
Banke vztrajajo tudi pri dobrih bonitetnih ocenah in relativno nizkih razmerjih med posojilom in vrednostjo, preden odobrijo posojilojemalca za hipoteko naložbene nepremičnine. Nekateri posojilodajalci od posojilojemalca zahtevajo tudi veliko prihrankov, da pokrijejo vsaj šestmesečne stroške naložbene nepremičnine, s čimer zagotovijo, da se hipoteka in druge obveznosti posodabljajo.
Davčne posledice
Če vlagatelj zbira najemnino od naložbene nepremičnine, od Službe za notranji prihodek (IRS) od njega zahteva, da najemnino prijavi kot dohodek, agencija pa mu tudi dovoli, da od tega zneska odšteje ustrezne stroške. Na primer, če najemodajalec v enem letu zbere 100.000 dolarjev najemnine, vendar plača 20.000 dolarjev pri popravilih, vzdrževanju travnika in z njimi povezanimi stroški, prikaže razliko v višini 80.000 dolarjev kot dohodek iz samozaposlitve.
Če posameznik proda naložbeno nepremičnino za več kot prvotno nakupno ceno, ima kapitalski dobiček, ki ga je treba sporočiti IRS. Od leta 2019 se kapitalski dobički na sredstvih, ki se hranijo najmanj eno leto, štejejo za dolgoročne dobičke in se obdavčijo v višini 15%, razen tistih, ki so poročeni in imajo obdavčljivi dohodek, ki presega 479.000 USD ali samski in imajo dohodek več kot 425.800 USD. V teh primerih je stopnja 20%.
Če pa davčni zavezanec proda svoje primarno prebivališče, mora prijaviti kapitalski dobiček, ki presega 250.000 dolarjev, če vloži individualno in 500.000 dolarjev, če je poročen in vloži skupno prijavo. Kapitalski dobiček naložbene nepremičnine je njegova prodajna cena, zmanjšana za njegovo nakupno ceno, zmanjšana za vse večje izboljšave.
Za ponazoritev si predstavljajte, da investitor kupi nepremičnino za 100.000 dolarjev in porabi 20.000 dolarjev za namestitev novega vodovodnega sistema. Nekaj let pozneje proda nepremičnino za 200.000 dolarjev. Po odštevanju začetnih naložb in kapitalskih popravil je njegov dobiček 80.000 dolarjev.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.