Hipotekarne točke: v čem je smisel?

Struktura hipotek na domu se po svetu razlikuje. Plačevanje hipotekarnih točk je običajna praksa v ZDA. Po anekdotičnih dokazih gre morda za edinstven ameriški pristop k financiranju stanovanj.

Kaj so hipotekarne točke

Hipotekarne točke so v dveh sortah: izvorne točke in diskontne točke. V obeh primerih je vsaka točka običajno enaka 1% celotne hipoteke. Pri stanovanjskem posojilu v višini 300.000 dolarjev je na primer ena točka enaka 3000 dolarjev.

Izhodiščne točke se uporabljajo za nadomestilo posojilojemalcem. Vsi hipotekarni ponudniki ne zahtevajo plačila izvornih točk in tisti, ki to storijo, so pogosto pripravljeni pogajati o pristojbini. Točke za popust so predplačane obresti. Nakup vsake točke na splošno zniža obrestno mero za vašo hipoteko za do 0, 25%. Večina posojilodajalcev ponuja možnost nakupa kjer koli od ene do treh popustnih točk.

Pred sprejetjem novega zakona o davku v letu 2017 (ki velja za davčna leta 2018–2025) izhodiščne točke niso bile odbitne za davek, vendar je bilo mogoče popustne točke odšteti po seznamu A. Če gremo naprej, so diskontne točke odbitne, vendar omejene na najprej 750.000 dolarjev posojila. Poleg tega je višji standardni odbitek, zato je priporočljivo, da se pri davčnem računovodju pozanimate, ali bi lahko od nakupovalnih mest dobili davčne ugodnosti.

Tu se bomo osredotočili na točke popustov in na to, kako lahko zmanjšajo vaše skupno hipotekarno plačilo. Upoštevajte, da lahko posojilodajalci pri oglaševanju cen prikažejo ceno, ki temelji na nakupu točk.

Bi morali plačati za točke popustov?

Odgovor na to vprašanje zahteva razumevanje strukture hipotekarnih plačil. Pri premisleku o plačilu popustnih točk lahko upoštevate dva glavna dejavnika. Prva vključuje čas, ki ga pričakujete, da boste živeli v hiši. Na splošno velja, da dlje kot boste ostali, večji so prihranki, če kupite popust. Razmislite o naslednjem primeru za 30-letno posojilo:

• Pri hipoteki v višini 100.000 USD z obrestno mero 5% je vaše mesečno plačilo glavnice in obresti 537 USD na mesec.
• Z nakupom treh popustnih točk bi vaša obrestna mera znašala 4, 25%, mesečno plačilo pa 492 USD na mesec.

Nakup treh popustnih točk bi vas v zameno za prihranke v višini 45 USD na mesec stal 3000 USD. Hišo boste morali hraniti 66 mesecev ali pet let in pol, da se boste lahko lotili celo nakupa. Ker 30-letno posojilo traja 360 mesecev, je nakupovanje točk pametna poteza v tem primeru, če nameravate v svojem novem domu živeti dlje časa. Če po drugi strani nameravate ostati le nekaj let, boste morda želeli kupiti manj točk ali pa sploh nobene. Na spletu so na voljo številni kalkulatorji, ki vam pomagajo določiti ustrezno količino popustnih točk za nakup glede na dolžino časa, ki ga nameravate imeti v lasti doma.

Drugi dejavnik, ki ga je treba upoštevati pri nakupu točk za popust, je, ali imate dovolj denarja za njihovo plačilo. Mnogi si komaj privoščijo predplačilo in stroške zapiranja pri nakupih domov in preprosto ni dovolj denarja za nakup točk. Na domu s 100.000 dolarji so tri popustne točke razmeroma dostopne, na 500.000 dolarjih pa bodo tri točke stale 15.000 dolarjev. Poleg tradicionalnega 20-odstotnega polog za 100.000 dolarjev za dom 500.000 dolarjev je lahko še dodatnih 15.000 dolarjev več, kot si kupec lahko privošči.

Uporaba hipotekarnega kalkulatorja je dober vir za proračun teh stroškov.

Ali so hipotekarne točke vredne?

Nekateri trdijo, da bi lahko denar, plačan na diskontnih točkah, vložil v delniški trg in uporabil za ustvarjanje večjega donosa od zneska, prihranjenega s plačilom točk. Toda za povprečnega lastnika stanovanja strah, da bi vstopili v hipoteko, ki si je ne morejo privoščiti, odtehta potencialno korist, ki bi jo lahko pripisali, če bi uspeli izbrati pravo naložbo. V mnogih primerih je pomembnejše odplačevanje hipoteke.

Upoštevajte tudi motivacijo za nakup stanovanja. Medtem ko se večina ljudi nadeja, da bi se število stanovanj povečalo, jih malo kupuje stanovanje strogo kot naložbo. Če naložite, da se vaš dom potroši v vrednosti, ga verjetno ne boste prodali iz preprostega razloga, ki bi ga potem morali najti kje drugje.

Če bo vaš dom pridobil na vrednosti, je verjetno, da se bo večina drugih domov na vašem območju povečala tudi v vrednosti. V tem primeru vam bo prodaja vašega stanovanja zagotovila le toliko denarja za nakup drugega stanovanja za skoraj isto ceno. Če boste za poplačilo hipoteke vzeli polnih 30 let, boste verjetno plačali skoraj potrojitev prvotne prodajne cene stanovanja v glavnici in stroških obresti, zato ne boste veliko prispevali k dejanskemu dobičku, če prodajte po višji ceni.

Spodnja črta

Nakup stanovanja je velika finančna odločitev. Previdno načrtujte Poglejte številke. Preden začnete nakupovati, se odločite za mesečni znesek plačila, ki si ga lahko privoščite, in natančno določite, kako boste prišli do tega plačila - naj bo to z velikim pologom, nakupom popustov ali nakupom manj dragega doma.

Potem se prepričajte, da nakupujete. Ne poravnajte se s prvim hipotekarnim paketom, na katerega se spotaknete. Banke lahko izbirajo med številnimi viri in številnimi viri, vključno z nepremičninskimi agenti, hipotekarnimi posredniki in internetom, ki vam bodo pomagali nakupovati po najboljših močeh za vaše razmere.