Razmerje obratovalnih stroškov (OER)
V nepremičninah je razmerje med obratovalnimi stroški (OER) merilo stroškov obratovanja premoženja v primerjavi z dohodkom, ki ga prinaša nepremičnina. Izračuna se tako, da se poslovni odhodki nepremičnine (minus amortizacija) delijo na njen bruto poslovni dohodek in se uporabi za primerjavo stroškov podobnih nepremičnin. Vlagatelj bi moral iskati rdeče zastave, kot so višji stroški vzdrževanja, poslovni prihodki ali gospodarske javne službe, ki ga lahko odvrnejo od nakupa določene nepremičnine.
Razpon razmerja med obratovalnimi stroški je najbolj idealen med ravnmi 60% -80%, kjer je nižji, tem bolje.
Ključni odvzemi
- Koeficient operativnih stroškov je merilo, kako donosna nepremičnina je donosna nepremičnina.
- Izračuna se tako, da se vsi poslovni odhodki, zmanjšani za amortizacijo, delijo s prihodki iz poslovanja.
- Zaželen je nižji OER, saj pomeni, da so stroški čim manjši glede na prihodke.
Formula za OER je:
OER = Skupni poslovni odhodki - amortizacijaBruto prihodkiOER = \ frac {\ text {Skupni obratovalni stroški} - \ besedilo {amortizacija}} {\ besedilo {Bruto prihodek}} OER = Bruto prihodkiSkupni poslovni odhodki - amortizacija
Kako izračunati OER
1:23Delovno razmerje odhodkov
Če želite izračunati OER za nepremičnino, morate vedeti obratovalne stroške. Sem spadajo vse vrste pristojbin in stroškov, ki nastanejo kot običajni stroški poslovanja. Izračunati boste morali tudi stroške amortizacije nepremičnine, ki se bodo razlikovali glede na uporabljeni računovodski način.
Kaj vam pove razmerje med obratovalnimi stroški?
Izračun OER v več letih lahko investitorju pomaga opaziti trende v operativnih stroških nepremičnine. Če se stroški nepremičnine letno povečajo z večjo stopnjo od dohodka, se letno povečuje tudi OER. Zato lahko investitor izgubi več denarja, dlje ko ima premoženje.
Vlagatelj bi moral imeti v lasti stanovanjske stavbe prosto delovna mesta z uporabo učinkovitega dohodka od najemnin ali potencialnega dohodka od najemnine, zmanjšanega za prosto delovno mesto in izgube iz kredita, ne pa za morebitne prihodke od najemnin. Ker je upravljanje prostih delovnih mest vključeno v učinkovito upravljanje premoženja, vključno s prostimi delovnimi mesti v OER daje natančnejšo sliko obratovalnih stroškov in kaže, kje je mogoče izboljšati. Na primer, slabo upravljana nepremičnina bo najverjetneje višja prosta delovna mesta, kar se bo odražalo v OER.
Pristojbine za upravljanje nepremičnin, gospodarske javne službe, odvoz smeti, vzdrževanje, zavarovanje, popravila, davki na nepremičnine in drugi stroški so vključeni v deleže stroškov poslovanja. Dodatni obratovalni stroški, ki jih morajo vlagatelji všteti v OER, vključujejo provizije za upravljanje premoženja, urejanje okolice, odvetniške pristojbine, najemodajalčevo zavarovanje in osnovno premoženjsko zavarovanje. Ti stroški pomagajo vsakodnevno voditi nepremičnino. Zaradi tega so izplačila posojil, kapitalskih izboljšav in osebne lastnine izključeni iz poslovnih stroškov.
Nižji OER običajno pomeni, da se z lastnino upravlja učinkovito in da je donosnejša za vlagatelje, manjši dohodek nepremičnine pa krije operativne in vzdrževalne stroške. Če je podjetje razširljivo, lahko lastnik poveča najemnino za vsako enoto, ne da bi močno povečal stroške poslovanja. Poleg tega lahko OER pokaže, kje se lahko pojavijo morebitne težave, na primer bistveno povišajo račune za komunalne storitve, zato lahko vlagatelji hitreje rešijo težave in zaščitijo raven dobička.
Primer uporabe OER
Vzemimo hipotetičen primer, kjer je investitor A lastnik večstanovanjske stanovanjske stavbe in mesečno najema 65.000 dolarjev najemnine. Investitor plača tudi 50.000 dolarjev za obratovalne stroške, vključno z mesečnimi hipotekarnimi plačili, davki, komunalnimi storitvami in tako naprej. Letos naj bi se nepremičnina amortizirala za 85.000 dolarjev.
Zato se lahko letni OER izračuna kot:
[(50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ 50.000 $ 12-krat 12) - 85.000]} {(65.000 \ krat 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [(50.000 × 12 USD) −85.000] = 66%
To pomeni, da poslovni odhodki porabijo približno dve tretjini prihodkov, ustvarjenih s to nepremičnino.
Razlika med OER in zgornjo mejo
Kapitalizacijska stopnja (ali kapitalska stopnja) se v svetu poslovnih nepremičnin uporablja za označevanje stopnje donosa, ki naj bi se ustvarila na nepremičninskih naložbenih nepremičninah. Ta meritev se pogosto imenuje "zgornja meja", ki temelji na neto dohodku, ki naj bi ga nepremičnina ustvarila. Uporablja se za oceno vlagateljevega potencialnega donosa od naložb na nepremičninskem trgu.
Stopnja zgornje meje preprosto predstavlja donos nepremičnine v enoletnem časovnem obdobju, ob predpostavki, da je nepremičnina kupljena z gotovino in ne izposoja. Opredeljena je s formulo:
Omejitvena stopnja = čisti poslovni dohodek ÷ trenutna tržna vrednost \ besedilo {Omejitvena mera} = \ besedilo {čisti poslovni dohodek} \ div \ besedilo {trenutna tržna vrednost} Omejitvena stopnja = čisti operativni dohodek - trenutna tržna vrednost
Čeprav je podobno kot OER po merjenju dobičkonosnosti naložbene nepremičnine, se razlikuje po tem, da OER uporablja bruto prihodek, ne pa čistega dohodka, in to v imenovalcu. OER prav tako ne upošteva tržne vrednosti nepremičnine.
Omejitve OER
Za investitorje v nepremičnine ima OER dve pomanjkljivosti. Prvič, ker ne vključuje tržne vrednosti nepremičnine (kot tudi obrestna mera), vlagatelja ne obvesti o relativni vrednosti nepremičnine ob nakupu ali prodaji. Govori le o učinkovitosti tekočih operacij. Zato ga je treba uporabiti v povezavi s tako kot zgornjo mejo pri vrednotenju naložbe v nepremičnine.
Drugič, ker je mogoče amortizacijo izračunati na več različnih načinov, se OER lahko igra z uporabo ugodnejše metode obračunavanja amortizacije.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.