Pristop primerjave prodaje (SCA)
Pristop primerjave prodaje je metoda ocene nepremičnin, ki primerja nepremičnino z drugimi nepremičninami s podobnimi lastnostmi, ki so bile prodane pred kratkim. Metoda upošteva učinek posameznih lastnosti na celotno vrednost lastnosti. Z drugimi besedami, skupna vrednost lastnosti je vsota vrednosti vseh značilnosti. Nepremičninski zastopniki in cenilci lahko pri ocenjevanju nepremičnin za prodajo uporabljajo pristop primerjave prodaje.
Razumevanje pristopa prodajne primerjave (SCA)
Pristop primerjave prodaje pomaga strokovnjakom z nepremičninami in kupcem ugotoviti, ali je cena stanovanja poštena in primerljiva s trenutnim trgom.
Pristop se uporablja kot podlaga za primerjalno tržno analizo, ki je analiza cen nedavno prodanih nepremičnin, ki so podobne in znotraj istega geografskega območja. Z drugimi besedami, pristop pogosto vključuje ogled lokalnih lastnosti, da bi videli, kaj imajo skupnega. Od tam lahko cenilci določijo vrednost nepremičnine na podlagi njenih značilnosti. S pregledovanjem lastnosti na isti lokaciji se izognemo uporabi manj zanesljivih metod, kot je primerjava prodaje nepremičnin na širšem geografskem območju.
Uporaba pristopa prodaje primerjave
Čeprav ocenjevalec nepremičnin lahko oceni vrednost nepremičnine, je naštetih več korakov, so nekateri najpogostejši. Pomembno je upoštevati, da pristop prodajne primerjave ni uradna ocena, če pa je lastnost edinstvena, bo morda potrebna formalna ocena.
Lokacija in soseska
Geografija lokacije nepremičnin in stanje lokalne topografije lahko neposredno vplivata na vrednost, dodeljeno vsem primerljivim lastnostim. Na primer, vse vrste hiš, ki se nahajajo v bližini letališča, bi imele težave s hrupom, ki bi bile del njihovih primerjav prodaje. Če bi se te iste hiše nahajale v mirnejšem delu mesta, bi bilo vrednotenje drugače.
Primerneje bi bilo primerjati hiše, ki se nahajajo v isti soseščini, kot domove v drugem delu mesta, čeprav imajo iste arhitekturne zasnove. Nekateri dejavniki, na katere morate biti pozorni pri ocenjevanju soseske, vključujejo:
- Bližina bližnjih šol, če sploh
- Voda, jezera ali plaže
- Parki ali skupne površine
- Bližina avtocest ali nadvozov
- Zapuščene zgradbe, železniške proge, industrijske stavbe
Z oceno lahko pridejo v poštev tudi drugi zunanji dejavniki, kot so raven onesnaženosti na posestvu in okolici.
Nedavno prodani oglasi
Preglejte vrednost nepremičnine doma in stroške na kvadratni čevelj. Nedavno prodani oglasi lahko pomagajo zagotoviti izhodišče za vrednost domov na tem območju. Čeprav se domovi prodajajo po različnih cenah, odvisno od njihovih lastnosti in trga v času prodaje, bo pregled vrednosti nepremičnin in nedavne prodaje zagotovil dobro izhodišče ali izhodiščno številko.
Lastnosti doma za prodajo s podobnimi
Dom je treba primerjati z nepremičninami, ki imajo enako število spalnic, garaž in kopalnic. Primerjava mora vključevati domove približno enakih kvadratnih posnetkov na parcelah, ki so približno enake velikosti.
Starost in stanje domov
Primerjajte dom s stanovanji podobne starosti in če je starejši dom, ali potrebuje nadgradnjo. Splošno stanje doma lahko pomembno vpliva na oceno. Na primer, dve hiši sta lahko enake zasnove, z enakim številom sob, vendar bo morda ena od hiš potrebna popravila. Lahko pride do škode s termiti, težave z vodovodnimi ali strešnimi strehami, ki jih je treba zamenjati ali popraviti. Vse potrebne izboljšave bi vplivale na vrednost lastnosti, ne glede na to, ali imajo primerljive lastnosti.
Izračunajte povprečno ceno na kvadratno stopalo
Ko so domovi s podobnimi značilnostmi, starostjo in zemljepisnimi podatki sestavljeni, vzemite vsako od njihovih prodajnih cen in jih razdelite po njihovih kvadratnih posnetkih. Rezultat bo prinesel stroške na kvadratni meter na podlagi stanovanj v analizi primerjave prodaje. Povprečna cena na kvadratni posnetek za vse primerljive domove in pomnožite to število s kvadratnim posnetkom doma, ki je ocenjen.
Na primer, poglejmo domove na istem območju in izračunajmo njihov povprečni kvadrat. Pred kratkim so bili prodani trije domovi in so bili navedeni na naslednji način:
- 300.000 dolarjev s 3.500 kvadratnimi metri in cena na kvadratni posnetek 85, 70 dolarja (300 000/3500)
- 285.000 dolarjev z 2800 kvadratnimi metri in ceno na kvadratni posnetek 101, 78 dolarja
- 232.000 dolarjev s 2.500 kvadratnimi metri in ceno kvadratnega posnetka 92, 80 dolarja
- Povprečna cena kvadratnega posnetka za tri nepremičnine znaša 93, 42 USD ali ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 $) / 3)
Dom, ki ga ocenjujemo, ima 2600 kvadratnih posnetkov in ko pomnožimo povprečni kvadratni posnetek za primerljive domove, pridemo do ocenjenega zneska v višini 242.892 dolarjev ali (93.42 $ * 2.600). Analiza bi morala zagotoviti razumno vrednost za dom.
Seveda bi lahko številne druge lastnosti povečale vrednost doma. Vendar analiza primerjave prodaje ni natančna znanost, saj je vrednost stanovanja nekoliko subjektivna, kar pomeni, da bi lahko ena družina v njej našla večjo vrednost kot druga in povečala ponudbo. Kot smo že omenili, zunanji dejavniki, kot so gospodarske razmere, trg dela in stanje na trgu nepremičnin, močno igrajo, koliko stanovanja se proda ali koliko časa sedi na trgu.