Razlastitev
Razlastitev je dejanje vlade, ki posega v zasebno lastnino v nasprotju z željami lastnikov, ki naj bi jih bilo mogoče uporabiti v korist celotne javnosti. V ZDA so nepremičnine najpogosteje razlaščene zaradi gradnje avtocest, železnic, letališč ali drugih infrastrukturnih projektov. Lastnik nepremičnine mora plačati zaseg, saj peta sprememba ustave določa, da zasebne lastnine ni mogoče razlastiti "za javno uporabo brez zgolj nadomestila."
Pravna podlaga za razlastitev
V ZDA doktrina, znana kot "eminentno področje", zagotavlja pravno podlago za razlastitev. Ameriška sodišča so doktrino sprejela kot moč vlade, saj so predlagala, da jo nalaga klavzula o peti spremembi, ki pokriva nadomestilo. V skladu s to utemeljitvijo izjava spremembe, da lastnine ni mogoče razlastiti brez ustrezne odškodnine, pomeni, da je lastništvo dejansko mogoče odvzeti.
Vlade imajo moč, da z doktrino ugledne domene sprejmejo zasebno lastnino za nadomestilo poštene tržne vrednosti; nekatere pristojbine in obresti se lahko plačajo tudi nekdanjemu lastniku.
V nekaterih jurisdikcijah morajo vlade razširiti ponudbo za nakup predmetne nepremičnine, preden se zatečejo k uporabi ugledne domene. Če in ko je razlaščeno, se lastnina zaseže s postopkom obsodbe, z uporabo izraza, ki ga ne smemo zamenjati s pojmom, da se opiše premoženje, ki je v zastoju. Lastniki lahko izpodbijajo zakonitost zasega in rešujejo zadevo po pošteni tržni vrednosti, ki se uporablja za nadomestilo.
Druga glavna utemeljitev razlastitve je s področja javnega zdravja. Splošno je priznano, da dogodki, ki ogrožajo javno zdravje, na primer strupeno onesnaževanje okolja na območju, opravičujejo vlado, ki ukrepa za premestitev prizadetega prebivalstva na območje, del tega ukrepa pa lahko logično vključuje vlado razlastitve premoženja preseljenih prebivalcev .
Po vsem svetu najdemo vladno razlastitev, ki jo na splošno spremlja dogovor, da bi morali lastniki prejeti primerno nadomestilo za premoženje, ki ga izgubijo. Nekaj izjem pri sporazumu o pravičnem nadomestilu je predvsem v komunističnih ali socialističnih državah, kjer včasih tudi vlada razlasti ne le zemljišča, ampak domača ali tuja podjetja, ki so prisotna v državi.
Nadomestila v zvezi z razlastitvijo
V zvezi z razlastitvijo se je pojavilo več vprašanj - od upravičenih razlogov za to do postopka ugovora, pa vse do obsega in zneska poštene odškodnine. Za reševanje le-teh sta pripomogla zakonodaja in sodne odločbe.
Glede odškodnin se razpravlja o vprašanju, kaj je pravično povračilo za lastnike razlaščenih nepremičnin. V primerih, ki trajajo pet desetletij, od tridesetih do osemdesetih let prejšnjega stoletja, je vrhovno sodišče ZDA večkrat priznalo, da "poštena tržna vrednost", kot jo je opredelila, ne sme presegati tistega, kar bi prodajalci zahtevali in lahko prejeli v prostovoljnih poslih.
Posledično v primerih eminentnih domen standard pogosto ni najbolj verjetna cena, ampak najvišja cena, ki jo je mogoče dobiti pri prostovoljni prodaji, ki vključuje predmetno lastnino. Ker obsodba odvzema lastniku možnost, da si vzame čas, da doseže optimalno ceno, ki jo tržnica lahko prinese, zakon to določa tako, da opredeli pošteno tržno vrednost kot najvišjo ceno, ki bi jo nepremičnina prinesla na odprtem trgu.
Nedoslednost in prepiri prevladujejo tudi nad tem, da lastniki nepremičnin ne dobijo nadomestila samo za svoje premoženje, temveč tudi za neprijetnosti, ki jih je treba preseliti, ter za stroške in morebitne poslovne izgube zaradi tega. Ti stroški niso vključeni v koncept "poštene tržne vrednosti", vendar so nekateri delno nadomeščeni s statutom, kot je zvezni zakon o enotni pomoči pri premestitvi (Kodeks zveznih predpisov 49) in njegovi državni kolegi. Stroški odvetnikov in cenilcev, ki jih lastnik nepremičnine prevzame, se lahko povrnejo tudi po zakonu, v Kaliforniji in New Yorku pa je dodelitev takšnih pristojbin po določenih pogojih diskrecijska.
Kadar se plačilo pravičnega nadomestila zavleče, je lastnik upravičen tudi do prejetih obresti na znesek zamude pri plačilu.
Razlastitve za povečanje davčnih prihodkov
Odločitev zveznega vrhovnega sodišča v zgodnjih 2000-ih letih in kasnejše reakcije nanjo so oblikovale sposobnost vlad, da zasežejo premoženje na ugledni domeni edini razlog za povečanje davčnih prihodkov. Kelo proti mestu New London, 545 US 469 (2005) je potrdilo pooblastilo New Londona, zvezne države Conn., Da je prevzel zasebno lastnino, ki ni bila popisana po ugledni domeni, in jo nato za dolar na leto prenesel zasebnemu razvijalcu izključno za namen povečanja občinskih prihodkov.
Odločba je spodbudila zaskrbljenost nad preveč širokimi pooblastili za razlastitev in spodbudila nadaljnje ukrepe na državni in zvezni ravni.
Vrhovna sodišča v Illinoisu, Michiganu ( okrožje Wayne proti Hathcocku [2004]), Ohiou ( Norwood, Ohio proti Horneyju [2006]), Oklahomi in Južni Karolini so nato odločila, da takšnih zavzetosti v skladu s svojimi državnimi ustavami ne dovolijo. Obstajalo je tudi zvezno ukrepanje, kljub razmeroma malo razlastitev, ki jih je izvajala ta raven vlade. Ob prvi obletnici odločitve o Kelu je predsednik George W. Bush izdal izvršni ukaz, v katerem je navedel, da ugledne domene zvezna vlada ne sme uporabljati, "da bi spodbudili gospodarski interes zasebnih strank, da bi dobili lastništvo ali uporabo odvzeta lastnina. "
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.