Razumevanje strukture hipotekarnih plačil

Hipoteka je dolgoročno posojilo, ki vam pomaga pri nakupu hiše. Poleg odplačevanja glavnice morate posojilodajalcu plačati tudi obresti. Dom in zemljišče okoli njega služijo kot zavarovanje. Če pa želite imeti dom, morate vedeti več od teh splošnosti.

Ključni odvzemi

• Hipotekarna plačila sestavljajo vaša plačila glavnice in obresti.
• Če boste plačali akontacijo manj kot 20%, boste morali skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje, kar poveča mesečno plačilo.
• Nekatera plačila vključujejo tudi davek na nepremičnine ali nepremičnine.
• Kreditojemalec plača več obresti v zgodnjem delu hipoteke, medtem ko slednji del posojila daje prednost glavnici.

Zgodovina

Samo približno vsi, ki kupujejo hišo, imajo hipoteko. V večernih novicah se pogosto omenjajo hipotekarne stopnje, špekulacije o tem, katere smerne stopnje se bodo premikale, pa so postale standardni del finančne kulture.

Sodobna hipoteka je nastala leta 1934, ko je vlada - za pomoč državi v premagovanju velike depresije - ustvarila hipotekarni program, ki je zmanjšala zahtevano polog za dom, s čimer je povečala znesek, ki si ga potencialni lastniki stanovanj lahko izposodijo. Pred tem je bilo potrebno 50-odstotno polog. Danes je zaželeno 20-odstotno polog, večinoma zato, ker če je vaš nižji znesek nižji od 20%, morate skleniti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), s čimer boste mesečna plačila višji.

Zaželeno pa ni nujno dosegljivo. Na voljo so hipotekarni programi, ki omogočajo znatno nižje položnice, a če lahko obvladate teh 20%, zagotovo bi morali.

Razumevanje strukture hipotekarnih plačil

Hipotekarna plačila

Glavni dejavniki, ki določajo mesečna hipotekarna plačila, so velikost in rok posojila. Velikost je znesek denarja, ki si ga izposodite, izraz pa je dolžina, ki jo morate vrniti. Na splošno je daljši vaš termin, manjše je mesečno plačilo. Zato so 30-letne hipoteke najbolj priljubljene. Ko veste, koliko posojila potrebujete za svoj novi dom, je hipotekarni kalkulator preprost način za primerjavo vrst hipoteke in različnih posojilodajalcev.

PITI: Sestavni deli hipotekarnih plačil

Pri izračunavanju hipotekarnega plačila igrajo štiri dejavnike: glavnica, obresti, davki in zavarovanje (PITI). Ko jih gledamo, bomo kot primer uporabili hipoteko v znesku 100.000 dolarjev.

Ravnatelj

Del vsakega hipotekarnega plačila je namenjen poplačilu glavnice. Posojila so strukturirana, tako da se znesek glavnice, vrnjene posojilojemalcu, začne nizko in povečuje z vsakim hipotekarnim plačilom. Plačila v prvih letih se uporabljajo bolj za obresti kot glavnice, medtem ko plačila v zadnjih letih ta scenarij obračajo. Pri naši hipoteki v višini 100.000 dolarjev je glavnica 100.000 dolarjev.

Obresti

Obresti so najemodajalčeva nagrada za tveganje in posojanje denarja. Obrestna mera za hipoteko neposredno vpliva na velikost hipotekarnega plačila: Višje obrestne mere pomenijo višja hipotekarna plačila.

Višje obrestne mere običajno zmanjšajo količino denarja, ki si ga lahko izposodite, nižje obrestne mere pa ga povečate. Če je obrestna mera na naši hipoteki v višini 100.000 ameriških dolarjev 6%, bi skupno plačilo glavnice in obresti na 30-letno hipoteko znašalo približno 599, 55 - 500 USD obresti + 99, 55 USD glavnice. Iz istega posojila z 9-odstotno obrestno mero je mesečno plačilo 804, 62 dolarja.

Davki

Davek na nepremičnine ali nepremičnine ocenjujejo vladne agencije in se uporabljajo za financiranje javnih služb, kot so šole, policijske sile in gasilske službe. Davke izračuna vlada vsako leto, vendar lahko te davke plačujete kot del mesečnih plačil. Dolgovani znesek je razdeljen na skupno število mesečnih hipotekarnih plačil v določenem letu. Posojilodajalec zbira plačila in jih hrani v begu, dokler ni treba plačati davkov.

Zavarovanje

Tako kot davki na nepremičnine se tudi zavarovalna plačila izvedejo z vsakim hipotekarnim plačilom in se hranijo v begu, dokler ne izplača računa. Obstajata dve vrsti zavarovanja, ki sta lahko vključeni v hipotekarno plačilo. Eno je premoženjsko zavarovanje, ki ščiti dom in njegovo vsebino pred požarom, tatvino in drugimi nesrečami. Drugi je PMI, ki je obvezen za ljudi, ki kupujejo dom z akontacijo manj kot 20% stroškov. Ta vrsta zavarovanja ščiti posojilodajalca v primeru, da posojilojemalec kredita ne more vrniti. Ker minimalno tveganje za posojilo zmanjšuje, PMI omogoča tudi posojilodajalcem, da posojilo prodajo vlagateljem, ki imajo lahko nekaj zagotovila, da jim bo dolžniška naložba povrnjena. Pokritje PMI se lahko zmanjša, ko ima posojilojemalec doma najmanj 20-odstotni lastniški kapital.

Hipotekarno zavarovanje se lahko prekliče, ko stanje doseže 78% prvotne vrednosti.

Medtem ko glavnica, obresti, davki in zavarovanje predstavljajo običajno hipoteko, se nekateri odločajo za hipoteke, ki ne vključujejo davkov ali zavarovanja kot del mesečnega plačila. Pri tej vrsti posojila imate manjše mesečno plačilo, vendar morate davke in zavarovanje plačati sami.

Amortizacijski načrt

Amortizacijski razpored hipoteke vsebuje podroben pogled na to, kateri del hipotekarnega plačila je namenjen vsaki komponenti DDV. Kot smo že omenili, hipotekarna plačila v prvih letih obsegajo predvsem plačila obresti, medtem ko kasnejša plačila vključujejo predvsem glavnico.

V našem primeru 30-letne hipoteke v višini 100.000 dolarjev ima amortizacijski načrt 360 plačil. Delni razpored, prikazan spodaj, prikazuje, kako se ravnovesje med plačilom glavnice in obresti spreminja sčasoma in se giblje k ​​večji uporabi glavnice.

Kot prikazuje grafikon, vsako plačilo znaša 599, 55 USD, vendar se znesek, namenjen glavnici in obrestim, spremeni. Ob začetku hipoteke je stopnja, po kateri pridobite pravičnost v vašem domu, veliko počasnejša. Zato je dobro, da opravite dodatna plačila glavnice, če vam hipoteka omogoča to brez predplačila. Zmanjšajo vašo glavnico, kar posledično zniža zapadle obresti za vsako prihodnje plačilo in vas usmeri k vašemu končnemu cilju: odplačilu hipoteke.

Po drugi strani je obresti tisti, ki je davčno priznan v obsegu, ki ga dovoljuje zakon - če določite odbitke, namesto da bi uporabili standardni odbitek.

Hipoteke, podprte s FHA, ki ljudem z nizkimi bonitetnimi ocenami omogočajo, da postanejo lastniki domov, zahtevajo le najmanj 3, 5% polog.

Ko se začnejo hipotekarna plačila

Prvo hipotekarno plačilo zapade en mesec po zadnjem dnevu v mesecu, v katerem se je nakup stanovanja zaključil. Za razliko od najemnine, ki se zapusti prvi dan v mesecu za ta mesec, se hipotekarna plačila plačajo zamudno, prvi dan v mesecu, vendar za prejšnji mesec.

Recimo, da se zaključek zgodi 25. januarja. Med stroški zapiranja bodo vključene natečene obresti do konca januarja. Prvo polno hipotekarno plačilo, ki je za mesec februar, je nato 1. marca.

Za primer predpostavimo, da vzamete začetno hipoteko v višini 240.000 dolarjev pri nakupu v višini 300.000 dolarjev z 20-odstotnim pologom. Vaše mesečno plačilo znaša 1, 077, 71 USD pod 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero s 3, 5% obrestno mero. Ta izračun vključuje samo glavnico in obresti, vendar ne vključuje davkov na nepremičnine in zavarovanja.

Vaše dnevno zanimanje znaša 23, 01 USD. To se izračuna tako, da se posojilo v višini 240.000 dolarjev pomnoži s 3, 5-odstotno obrestno mero in nato deli s 365. Če se hipoteka 25. januarja zapre, dolgujete 161, 10 dolarja za sedem dni obračunanih obresti do konca meseca. Naslednje mesečno plačilo, ki je polno mesečno plačilo v višini 1.077, 71 USD, zapade 1. marca in zajema februarsko hipotekarno plačilo.

Vse te podatke bi morali imeti vnaprej. V skladu s pravilom o integriranem razkritju TILA-RESPA morate tri dni pred predvidenim datumom zaključka predložiti dva obrazca - oceno posojila in zaključno razkritje. Znesek natečenih obresti, skupaj z drugimi zaključnimi stroški, je določen v zaključnem obrazcu razkritja. Ogledate si lahko znesek posojila, obrestno mero, mesečna plačila in druge stroške ter jih primerjate s prvotno oceno, ki je bila podana.

Spodnja črta

Hipoteka je pomembno orodje za nakup hiše, saj lahko postanete lastnik stanovanja, ne da bi plačali veliko polog. Ko prevzamete hipoteko, je pomembno razumeti strukturo svojih plačil, ki ne pokrivajo samo glavnice (znesek, ki ste si ga izposodili), temveč tudi obresti, davki in zavarovanja. Pove vam, koliko časa vam bo trajalo, da odplačate hipoteko in na koncu, kako drago bo financiranje nakupa stanovanja.