10 ovire za zaprtje novega doma
Sprejeti ponudbo za nakup doma je podobno, da bi te tekača dosegli med maratonom. Toda pridržite hladilnik Gatorade - lastnost še ni vaša. V 30 dneh (ali približno tako) med sprejetjem vaše ponudbe za nakup in izročitvijo ključev (običajno imenovanim deponiranje) je treba premagati številne ovire. Če se spotaknete na katerega koli od njih, lahko nakup odpade in vas vrne na začetno vrstico.
Tako kot športnik, ki trenira za dirko, se lahko tudi sami naučite za zastrašujoče zadnje korake pri nakupu stanovanja. Postopki in pravila deponiranja se razlikujejo glede na državo, vendar je tukaj 10 najpogostejših težav, ki se pojavljajo v tem obdobju, in kaj (če sploh kaj) lahko storimo, da jih preprečimo ali omilimo.
1. Termitski pregled pokaže škodo
Posojilodajalec bo doma opravil pregled škodljivcev (na vaše stroške, običajno manj kot 100 dolarjev), da se prepriča, da ni resne škode, ki bi jo povzročile žuželke, ki kopijo les, kot so termiti ali mizarske mravlje. Ta inšpekcijski nadzor ščiti interes posojilodajalca za nepremičnino. Lastniki stanovanj, ki po preselitvi odkrijejo težave s termiti, pogosto zapustijo nepremičnino, tako da posojilodajalec drži torbo. Nekateri posojilodajalci morda ne bodo potrebovali pregleda s termiti, vendar je vsekakor v vašem interesu, da ga dobite.
Če inšpekcijski pregled odkrije kakršne koli znake okužbe, bo morda treba odpraviti problematična območja, preden se lahko pobegnejo. Če so težave preostre in / ali prodajalec ne bo plačal, da jih odpravi, boste imeli možnost oditi, če ima vaša pogodba o nakupu ustrezne nepredvidene dogodke.
2. Ocenjevanje je prenizko
Banka bo doma ocenila (spet na vaše stroške), da bi zaščitila svoj interes za dom. S tem želi zagotoviti, da je dom vreden vsaj toliko, kolikor ga boste plačali, tako da, če pride do zaprtja, lahko izgube povrnete. Če je ocena prenizka, bo moral prodajalec znižati prodajno ceno ali pa boste morali plačati gotovino za razliko. Morda je mogoče dobiti ugodnejše drugo mnenje drugega ocenjevalca.
3. Na naslovu so oblaki
Med postopkom deponiranja boste najeli podjetje za naslove, ki bo opravilo iskanje naslova in izdalo zavarovanje naslova. Iskanje naslova zagotavlja, da nihče drug nima pravnega zahtevka do nepremičnine, ki jo želite kupiti (na primer IRS, država ali sorodnik prodajalca), zavarovanje lastništva pa vas ščiti pred morebitnimi prihodnjimi zahtevki do nepremičnine. Če je na nepremičnini zastavno sredstvo ali zahtevek, bo treba težavo rešiti, preden se bo transakcija lahko nadaljevala.
4. Domači pregled pokaže pomanjkljivosti
V večini ponudb za nakup je v njih zapisano nepredvidljivo inšpekcijsko preverjanje, tako da, če domači inšpekcijski nadzor odkrije resne težave, lahko kupec odstopi brez kazni. Če v pogodbi niste navedli te nepredvidene situacije, lahko izgubite zaslužen denar (ponavadi nekaj tisoč dolarjev), če se na podlagi inšpekcijskega pregleda ne odločite za nakup hiše.
Če se odločite za nadaljevanje, lahko postopek pogajanj s prodajalcem, da se dom popravi ali vam nakaže denar pri zaprtju, da lahko sami opravite popravila, potencialno zadrži postopek nakupa in odloži zapiranje. (V zvezi z branjem glejte: Ali potrebujete pregled na domu? )
5. Vi (ali oni) dobite hladno nogo
Pogodba bo navedla upravičene razloge, da se kupec ali prodajalec ne odpove brez kazni, na primer, da se ne odpove nepredvideni ali da ne izpolni roka. Če pa se odločite po odpovedi nepredvidenim dogodkom, ki jih ne želite opraviti z nakupom (na primer, ker ste našli drugo hišo, ki vam je bolj všeč), boste izgubili zaslužen denar. Razlog je v tem, da je treba prodajalcu nadomestiti čas, ko je bil dom zunaj trga, kar bo odložilo čas, ki ga bo končno potreboval za prodajo (kar ima lahko finančne posledice za prodajalca).
Nasprotno, če se prodajalec odloči, da bo odstopil samo zaradi spremembe srca ali zaradi boljše ponudbe, boste imeli zakonito pravico do odškodnine od prodajalca.
6. Vaše financiranje pade skozi
Zmogljivi kupci ne dajejo ponudb na domovih, ne da bi bili predhodno odobreni, kar pomeni, da boste od banke dobili pisno posojilo, da vam bo zagotovila hipoteko v določenem znesku, in pametni prodajalci ne sprejemajo ponudb kupcev, ki niso predhodno odobreno. Vendar pa obstajajo stvari, ki lahko preprečijo, da bi se posojilo zaprlo, na primer, če ste lagali o vlogi, se obrestne mere močno zvišajo, stanje na delovnem mestu se spremeni ali vaš kreditni rezultat se zniža.
Vprašajte posojilodajalca, kako se lahko izognete takšnim težavam. (Glede povezanega branja glejte: 5 stvari, ki jih morate predhodno odobriti za hipoteko .)
7. Dom je na območju visokega tveganja
V državah, ki zahtevajo poročilo o razkritju naravne nevarnosti, boste med eskrukcijo prejeli dokument, v katerem so opisane naravne nevarnosti, ki lahko vplivajo na dom (npr. Poplave, potresi, potresne nevarnosti, požari). Posojilodajalec lahko zahteva, da kupite zavarovanje nevarnosti (nad in zunaj zavarovanja vašega lastnika stanovanja), če je dom na območju z visokim tveganjem in je lahko zavarovanje drago. To je tudi strošek, ki ga boste morali plačevati vsak mesec, dokler se posojilo ne izplača ali hiše ne prodate.
Če želite preprečiti neprijetna presenečenja med deponiranjem, se posvetujte s svojim agentom, morebitnimi novimi sosedi ali mestnim oddelkom za načrtovanje, katere naravne nevarnosti obstajajo na vašem želenem območju, kakšno dodatno zavarovanje boste morda morali kupiti in koliko lahko stane, preden postavite ponudba v hiši.
8. Dom ni zavarovan
Če je prejšnji lastnik stanovanja pri hiši vložil večje zavarovalne zahtevke, na primer poškodbe vode ali plesni, se bodo prikazale v zavarovalniških evidencah, zavarovalnice pa lahko zavrnejo zavarovanje doma, če mislijo, da je to preveč tveganje. Če dom ni zavarovan, ga ne boste mogli kupiti, razen če ste kupec gotovine, saj posojilodajalci zahtevajo, da ohranite zavarovanje lastnika stanovanja, dokler se hipoteka ne izplača. Seveda, tudi če ste kupec gotovine, verjetno ni dobra ideja, da kupite negotov dom.
9. Razlike v GFE in HUD-1
Ko dobite predhodno odobritev posojila in spet, ko daste ponudbo na določeno nepremičnino, vam mora posojilodajalec dati dobronamerno oceno (GFE), v kateri so natančno opredeljeni zaključni stroški, povezani s financiranjem stanovanja. Ocena dobre vere je v bistvu grob osnutek tega, kar bo pokazal obrazec HUD-1, ki ga prejmete vsaj 24 ur pred zaprtjem. Kot nakazuje že njegovo ime, bi morala ocena dobre vere biti približni znesek, ki ga boste dejansko plačali - v najboljšem primeru 10% -, vendar se bodo nekateri brezobzirni posojilodajalci potrudili v strankah z nerealno nizkimi ocenami.
Če se to zgodi in posojilodajalec ne bo mogel odstopiti od previsokih stroškov, je morda najboljša možnost, da prodajalca prosite za podaljšanje roka zapiranja in poskusite zagotoviti nadomestno financiranje, tako da lahko hišo še vedno kupite, ne da bi jo raztrgali. izklopljeno.
10. Napake preprečujejo zapiranje na čas
Zapiranje eskrupov sodeluje veliko različnih strank, in če katera od njih naredi napako, se lahko vaše zapiranje zavleče. Glede na to, kaj določa vaša pogodba o nakupu in čigava krivda je zamuda, če ne boste pravočasno zaprli, boste morda morali prodajalcu plačati kazen za vsak dan zamude pri zapiranju.
Prodajalec lahko tudi zavrne podaljšanje roka zapiranja in celoten posel bi lahko padel. V najboljšem primeru se lahko prodajalec preprosto strinja, da podaljša datum zaključka brez kazni. Konec koncev, če se dogovor ne zaključi, bo moral prodajalec začeti znova. (V zvezi z branjem glejte: 7 Pogoji pogodbe o nepremičninah .)
Trening za uspešen finiš
Prenos lastništva doma je stresen za vse strani. Veliko stvari se mora zgoditi v kratkem času in lahko pride do večjih posledic, če kaj pade skozi. Postopek je lahko še posebej stresen za kupce, ki morajo skozi zapleten, včasih neznan postopek in sprejeti množico tehtnih odločitev, povezanih s tem, kar je verjetno najdražji nakup v njihovem življenju. Vzemite si nekaj časa, da se vnaprej seznanite s postopkom deponiranja in njegovimi potencialnimi pasti in čustveno, intelektualno in finančno boste pripravljeni končati dirko. (Glede povezanega branja glejte: 13 korakov za zaključek pogodbe o nepremičninah .)