10 nasvetov za nakup prve nepremičnine za najem

Nepremičnine so ustvarile številne najbogatejše ljudi na svetu, zato je veliko razlogov, da mislimo, da je lastnina dobra naložba. Vendar pa je tako kot pri vsaki naložbi bolje, da se pred potapljanjem dobro znajdete s sto tisoč dolarji. Oborožite se s spodnjimi informacijami, preden začnete novo kariero nepremičninskega tajkuna.

Prepričajte se, da je to za vas

Ali poznate svojo pot okoli orodjarne? Kako popravljate suhozid ali odklepate stranišče? Seveda, lahko pokličete nekoga, da to stori namesto vas, vendar bo to vplivalo na vaš dobiček. Lastniki nepremičnin, ki imajo en ali dva stanovanja, pogosto sami popravijo, da prihranijo denar. Če niste priročen tip in nimate veliko rezervnega denarja, biti najemodajalec morda ne bo pravi za vas.

Seveda se to spremeni, ko dodate več lastnosti v svoj portfelj. Lawrence Pereira, predsednik uprave King Harbor Wealth Management v Redondo Beachu v Kaliforniji, ima v lasti nepremičnine na vzhodni obali, medtem ko živi na zahodni obali. Kot nekdo, ki pravi, da mu sploh ni pri roki, si prizadeva. Kako? "Sestavil sem trdno ekipo čistilcev, mojstrov in izvajalcev, " pravi Pereira. Za nove investitorje to ni priporočljivo, vendar ko naložite v nepremičnine, vam ni treba ostati lokalni.

Najprej plačajte dolg

Razumni vlagatelji lahko nosijo dolg kot del svojega naložbenega portfelja, a povprečen človek bi se mu moral izogibati. Če imate študentska posojila, neplačane račune zdravnika ali otroke, ki se bodo kmalu udeležili fakultete, nakup nepremičnine morda ni prava poteza. Pereira se strinja, da je previdnost ključnega pomena in pravi: „Ni treba odplačevati dolga, če je vaš donos iz nepremičnin večji od stroškov dolga. To je izračun, ki ga morate opraviti. Vendar se ne postavljajte v položaj, v katerem vam primanjkuje gotovine za plačilo dolga. Vedno naj bo varnostna mera. "

Pridobite predplačilo

Naložbene nepremičnine običajno zahtevajo večje predplačilo od nepremičnin, ki jih zasedajo lastniki, zato imajo strožje zahteve za odobritev. 3%, ki ste jih morda odložili na domu, v katerem trenutno živite, ne bo deloval za naložbeno nepremičnino. Potrebovali boste vsaj 20 odstotkov, saj hipotekarno zavarovanje ni na voljo na nepremičninah za najem.

Pazite na visoke obrestne mere

Stroški izposoje denarja so lahko trenutno relativno poceni, vendar bo obrestna mera za naložbeno nepremičnino višja od tradicionalnih hipotekarnih obrestnih mer. Ne pozabite, da potrebujete nizko hipotekarno plačilo, ki ne bo preveč zajedalo vašega mesečnega dobička.

Izračunajte marže

Podjetja z Wall Streeta, ki kupujejo nepremičnine v stiski, si prizadevajo za 5 do 7% donosa, ker morajo plačati osebje. Posamezniki bi si morali zastaviti cilj 10%. Stroške vzdrževanja ocenite na 1% vrednosti nepremičnine letno. Drugi stroški vključujejo zavarovanje, možne pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj, davke na nepremičnine in mesečne stroške, kot sta zatiranje škodljivcev in urejanje okolice. In potem je tu še zavarovanje najemodajalca.

Izogibajte se Fixer-Upper

Iskati hišo, ki jo lahko dobite z nakupom, je skušnjava in se preusmeriti v najem. Če pa je to vaša prva lastnost, je to verjetno slaba ideja. Če nimate izvajalca, ki kakovostno opravi poceni - ali če ste usposobljeni za obsežne izboljšave doma - boste verjetno verjetno veliko plačali za prenovo. Namesto tega poglejte, da kupite dom, ki je cenovno nižji od tržnega in potrebuje le manjša popravila.

Matt Holmes, ustanovitelj / izvršni direktor Holmes Real Estate Group, pravi, da je najboljši način nakupa domov tisti, ki mu lahko spalnico dodate takoj ali v bližnji prihodnosti. Dodaja še:

Dodajanje spalnice ne samo poveča vrednost nadaljnje prodaje, ampak se pogosto izplača že v prvem mesecu, če nepremičnine oddajate po sobah. Poleg tega dodajanje spalnice stane približno 10% predelave kuhinje in lahko trdimo, da ima na mnogih trgih tudi pomembnejši vpliv na vrednost preprodaje.

Izračunajte obratovalne stroške

Obratovalni stroški vaše nove nepremičnine bodo med 35 in 80 odstotki vašega bruto poslovnega dohodka. Če za najemnino zaračunate 1.500 dolarjev, stroški pa znašajo 600 dolarjev na mesec, ste pri 40 odstotkih. Za še lažji izračun uporabite 50-odstotno pravilo. Če znaša najemnina 2000 dolarjev na mesec, pričakujte, da boste plačali 1.000 dolarjev skupnih stroškov.

Določite svojo vrnitev

Kakšen je donos za ta dolar za vsak dolar, ki ga vložite? Zaloge lahko ponujajo 7, 5% donosnost denarja, medtem ko obveznice lahko plačajo 4, 5%. 6-odstotni donos v vašem prvem letu kot najemodajalec velja za zdravega, še posebej glede na to, da bi se sčasoma število povečalo.

Pridobite dom z nizkimi stroški

Dražji je dom, višji bodo stalni stroški. Nekateri strokovnjaki priporočajo, da začnete s 150.000 dolarji doma.

Poiščite pravo lokacijo

Ko izbirate donosno najemnino, poiščite nizke davke na nepremičnine, spodobno šolsko okrožje, sosesko z nizko stopnjo kriminala in območje z rastočim trgom dela in obilico udobja, kot so parki, trgovski centri, restavracije in kinodvorane.

5 preprostih načinov za vlaganje v nepremičnine

Tveganje v primerjavi z nagradami

Vsaka finančna odločitev temelji na tehtanju nagrad in določitvi izplačila glede na potencialno tveganje. Ali je vlaganje v nepremičnine smiselno za vas?

Nagrade:

• Vaš dohodek je pasiven. Poleg začetnih naložbenih stroškov in stroškov vzdrževanja lahko zaslužite, hkrati pa večino časa in energije vložite v svoje redno delo.
• Vaš dohodek naj raste. Ne zaslužite samo dohodka od najemnine; Ko se vrednosti nepremičnin povečujejo, se vaša naložba povečuje.
• Nepremičnine lahko daste v samostojno IRA.
• Prihodki od najemnine niso vključeni kot del vašega dohodka, ki je predmet davka za socialno varnost.
• Obresti, ki jih plačate za posojilo za naložbeno nepremičnino, so davčno priznane.
• Vrednosti nepremičnin so, razen še ene krize, stabilnejše od borznih.
• Nepremičnine so fizično bogastvo. Vlaganje v zaloge ali izdelke na Wall Streetu ni ničesar, kar lahko vidite ali se dotaknete.

Tveganja:

• Čeprav je dohodek od najemnin pasiven, se lahko najemniki spopadajo, če ne uporabljate podjetja za upravljanje nepremičnin.
• Če vaš prilagojeni bruto dohodek presega 200.000 dolarjev (samski) ali 250.000 dolarjev (poročeni skupaj vlagajo vložke), boste morda morali 3, 8-odstotni pribitki čistega dohodka od naložb, vključno z dohodkom od najemnin.
• Dohodek od najemnine ne more pokriti celotnega hipotekarnega plačila.
• Za razliko od zalog ne morete takoj prodati nepremičnin, če trgi postanejo slabi.
• Za razliko od zalog v večini primerov ne morete prodati dela svoje nepremičnine. Vse ali nič.
• Vstopni in izhodni stroški so visoki.
• Če nimate najemnika, morate plačati vse stroške.

Spodnja črta

Naj bodo vaša pričakovanja realna. Kot pri vsaki naložbi, tudi nepremičnina za najem nekaj časa ne bo prinesla velike mesečne plače, izbira napačne nepremičnine pa je lahko katastrofalna napaka. Razmislite o sodelovanju z izkušenim partnerjem na svoji prvi nepremičnini ali najem svojega lastnega doma, da preizkusite svoje najemniške sposobnosti.