11 Napake, ki bi se jih morali najprej izogniti domačim kupcem

Nakup vašega prvega doma je lahko vznemirljiva in živčna izkušnja. Ne le, da morate najti pravo mesto, ampak morate najti tudi pravo hipoteko. Z nizkim zalogom na številnih lokalnih trgih in zvišanjem cen stanovanj po vsej državi je lahko iskanje cenovno ugodnega stanovanja izziv.

Morda boste čutili pritisk, da bi takoj našli dom, vendar preden obiščete hiše in začnete ponujati ponudbe, mora biti vaše financiranje v redu. To vključuje zagotavljanje, da bosta vaša kreditna zgodovina in kreditna ocena, razmerje med dolgom in prihodkom ter splošna finančna slika prepričala posojilodajalca, da ste dovolj kreditno sposobni, da si lahko izposodite denar.

Mnogi kupci, ki prvič kupujejo, ponavadi naredijo napačne korake v postopku hipoteke in nakupa stanovanj. Tu je nekaj najpogostejših napak, ki se jim je treba izogniti.

1. Ne shranjujte kartic na vašo dobropis

Nihče ne mara presenečenj, še posebej pred nakupom hiše. Če imate (in / ali zakonca) očitne kreditne težave - na primer pretekle zamude pri plačilih, ukrepe za izterjavo dolgov ali pomemben dolg -, hipotekarni posojilodajalci lahko ponujajo manjše od idealnih obrestnih mer ali pogojev ali zavrnejo vašo prijavo dokončno. Vsaka situacija je lahko frustrirajoča in lahko spodbudi vašo idealno časovnico.

Če želite vnaprej odpraviti morebitne težave, vsako leto brezplačno preverite svoje kreditno poročilo na spletnem mestu Annualcreditreport.com pri vsaki od treh agencij za kreditno poročanje: Transunion, Equifax in Experian. Poiščite napake in opozorite na morebitne napake v pisni obliki s poročevalsko agencijo in upnikom, vključno s podporno dokumentacijo, ki vam bo pomagala narediti primer. Če najdete trenutne, vendar natančne negativne postavke, na primer zamude pri plačilih ali zamudne račune, teh elementov ni mogoče hitro odstraniti. Na vašem kreditnem poročilu bodo ostali 7 do 10 let. Rezultat lahko povečate tako, da pravočasno plačate račune, znesete več kot minimalna mesečna plačila dolgov in ne povečate razpoložljivega kredita. Predvsem pa bodite potrpežljivi; lahko traja vsaj eno leto, da se izboljša nizka kreditna ocena.

Preverite tudi, ali vam banka, kreditna unija ali ponudnik kreditnih kartic omogoča brezplačen dostop do vaše kreditne ocene. Če je vaš rezultat nižji od 620, boste morda imeli težave pri odobritvi običajne hipoteke. Če želite izpolniti pogoje za posojilo FHA, potrebujete minimalno kreditno oceno 580, če želite uporabiti največje financiranje programa (3, 5% polog) ali minimalno oceno 500 z 10% predplačilo.

2. Iskanje domov, preden se predhodno odobrite

Ko najdete popolno hišo, ni časa zapravljati. Na mnogih vročih trgih se boste uprli večkratnim ponudbam in ostri konkurenci. Prodajalci verjetno ne bodo upoštevali ponudbe kupcev, ki jim posojilodajalec ni pred odobritvijo. Pismo pred odobritvijo kaže prodajalcu, da je posojilodajalec opravil svojo skrbnost, da bi zagotovil, da imate sredstva in motivacijo za poplačilo računov na podlagi vaše kreditne zgodovine in ocene, dohodka in zaposlitvene zgodovine, finančnih sredstev in drugih ključnih dejavnikov.

Na konkurenčnem trgu vas prodajalci brez predhodnega dovoljenja ne bodo jemali resno in lahko se izgubite na domu, ki ga resnično želite. Ta dokument navaja znesek posojila, za katerega ste upravičeni, vašo obrestno mero in program posojila ter ocenjeni znesek predplačila. V nekaterih primerih (zlasti za stanovanja z višjimi stroški ali na super konkurenčnih trgih) lahko posojilodajalci zaprosijo za predložitev dokazila o pologu. Pismo pred odobritvijo vključuje tudi datum poteka, običajno v 90 dneh.

3. Ne nakupujte hipoteke

Domači kupci lahko pustijo veliko denarja na mizi, ko ne nakupujejo hipoteke. Če vložite zahtevek za hipoteko z nekaj različnimi posojilodajalci, boste imeli boljši občutek, kaj si lahko privoščite, in vam omogoča, da primerjate posojilne izdelke, obrestne mere, zapiralne stroške in posojilne provizije med jabolki in jabolki. Še pomembneje je, da vam nakupovanje hipoteke pomeni boljši položaj za pogajanja z posojilodajalci, da dobite najboljšo možno ponudbo.

Ko nakupujete posojilodajalce, bodite pozorni na pristojbine in stroške zapiranja, ki se lahko prištejejo za zaključno mizo. Čeprav se nekatere razlike v cenah na papirju zdaj ne zdijo velike, lahko v času trajanja vašega posojila prihranijo znatne prihranke stroškov. Ne pozabite, da vam bodo nekateri posojilodajalci ponudili »točke« s popustom, način, da odkupite svojo obrestno mero vnaprej, kar poveča vaše stroške zapiranja. Drugi posojilodajalci, ki spodbujajo nizke stroške zapiranja ali brez njih, ponavadi zaračunajo višje obrestne mere.

Poleg preverjanja pri svoji finančni ustanovi (banki ali kreditni uniji) prosite hipotekarnega posrednika, da v vašem imenu nakupuje cene. Hipotekarni posredniki niso posojilodajalci; v vaši mreži delujejo kot medvednik med vami in posojilodajalci. Prihranijo vam lahko čas in denar, če primerjate več posojilodajalcev, ki imajo izdelke, ki ustrezajo vašim potrebam. Prav tako je vredno pogledati nekaj neposrednih posojilodajalcev, bodisi na spletu ali osebno, da vidite, kaj ponujajo.

Če zaprosite za hipoteko pri več posojilodajalcih, boste prejeli ocene posojila za primerjavo stopenj in stroške zapiranja drug ob drugem. Če večino nakupov obrestne mere opravite v roku 30 dni, bodo večkratni kreditni pregledi, ki jih opravijo posojilodajalci, šteli za eno "težko poizvedbo", kot jo imenujejo bonitetni ocenjevalci, in verjetno ne bo znižala vaše bonitetne ocene. Zlatega števila posojilodajalcev ne bi smeli nakupovati, toda če imate v rokah tri do pet ocen posojil, boste dobili močno osnovo za primerjavo.

4. Nakup več hiše, kot si jo lahko privoščite

Ko vam posojilodajalec pove, da si lahko izposodite do 300.000 dolarjev, to še ne pomeni, da bi ga morali. Zakaj ne? Če posojilo maksimirate, morda mesečna plačila dejansko ne bodo obvladljiva. Običajno si večina potencialnih lastnikov stanovanj lahko privošči znesek posojila med 2 in 2, 5-kratnim bruto letnim dohodkom. Z drugimi besedami, če zaslužite 75.000 USD na leto, si boste morda lahko privoščili dom po ceni med 150.000 in 187.500 USD. Hipotekarni kalkulator Investopedia vam lahko pomaga oceniti mesečna plačila, kar je boljši barometer, ali si lahko privoščite dom v določenem cenovnem razredu.

Nakup hiše več, kot si lahko privoščite, vas lahko pesti v težavah, če morate za hipotekarna plačila raztegniti svoj mesečni proračun. Z drugimi besedami, morda se boste počutili "hišno slabo" in občutili kupčevo kajanje. Upoštevajte tudi, da lastništvo stanovanja povzroča dodatne stroške zunaj mesečnih hipotekarnih plačil. Prihraniti morate za neizogibne stroške vzdrževanja, popravila, pristojbine za združevanje lastnikov (če je primerno) in druge stroške, ki vam jih ni bilo treba plačati kot najemnik.

Če raztegnete svoj mesečni proračun za kritje hipoteke, lahko pomeni tudi, da ne morete prihraniti za nujne primere ali popravke hiš, zato bo vaš denarni tok porabil tudi za druge finančne cilje.

Bottom line: Ne določite najvišjega zneska posojila, za katerega ste odobreni, ampak tega, ali si lahko privoščite mesečno hipotekarno plačilo na tej cenovni točki. Kupci stanovalcev, ki se bodo prvič odločili, bodo morda želeli biti še posebej previdni in kupiti dom, ki ne presega najvišjega proračuna.

5. Ne najem nepremičninskega zastopnika

Poskus iskanja doma sam je zamuden in zapleten. Poklicni, izkušeni nepremičninski agent vam lahko pomaga zmanjšati izbiro in spore, tako s fizično lastnino kot v pogajalskih postopkih s prodajalci. Nekatere države zahtevajo odvetnika za nepremičnine, da opravi transakcijo, vendar vam odvetniki ne bodo pomagali iskati stanovanja; lahko vam pomagajo sestaviti ponudbo, se dogovoriti za nakupno pogodbo in delovati kot zaključni agent.

Če se odpravite na razstave brez lastnega nepremičninskega agenta, vam lahko prodajalec zastopnika ponudi zastopnika. To je lahko naporno, ker ta agent nima v mislih vaših interesov; njihov cilj je dobiti najvišjo in najboljšo ponudbo za prodajalca. Imeti svojega zastopnika, katerega interesi so bolj usklajeni z vašimi, vam bo pomagal pri bolj informiranih odločitvah.

Najboljše od tega, da stroški za prijavo agenta ne bodo prišli neposredno iz vašega žepa. Kot kupec navadno ne plačujete provizije kupčevemu agentu. Prodajalec običajno plača prodajalčevemu zastopniku, ki nato provizijo razdeli skupaj s kupčevim agentom.

6. Odpiranje (ali zapiranje) kreditnih vrst

Hipoteko lahko še vedno zavrnete, tudi če ste jo predhodno potrdili. Hipotekarni posojilodajalci preverijo vaš kredit med predhodno odobritvijo in ponovno tik pred zaprtjem, preden vam dajo končno zeleno luč. Vmes ohranite status quo v svojih kreditih in financah. To pomeni, da ne odprete novih kreditnih linij ali zaprete obstoječih kreditnih linij. S tem lahko znižate kreditno oceno in povečate razmerje med dolgom in prihodkom - oba ključna razloga, da posojilodajalec zavrne končno odobritev.

Namesto tega počakajte, da se doma, ko boste zaprli, prevzamejo nove kreditne vrstice (na primer posojilo za avto ali avto ali nova kreditna kartica). Čeprav je dobro, da pred zaprtjem doma izplačate račun s kreditno kartico ali posojilom, z zaprtjem računa to kreditno zgodovino iz poročila odstranite. Dolžina kredita je eden ključnih dejavnikov, ki jih zavodi za kreditno poročanje uporabljajo za ustvarjanje vaše kreditne ocene. Namesto tega pustite račun odprt in aktiven, vendar ga ne uporabljajte šele po zaprtju. (Opomba: Nekatera podjetja s kreditnimi karticami lahko zaprejo vaš račun zaradi dolgotrajne neaktivnosti, kar lahko negativno vpliva tudi na vašo kreditno sposobnost. Računi so aktivni tako, da kupujete majhne nakupe, ki jih takoj in v celoti izplačate vsak mesec.)

7. Kreditne velike nakupe

Tako kot lahko odpiranje ali zapiranje kreditnih linij zmanjša vaš rezultat, tako lahko zaženete obstoječe račune. Ponovno ohranite kreditno sposobnost in finance stabilne, dokler se ne zaprete v svoj dom. Namesto tega uporabite gotovino ali še bolje, odložite z nakupom novega pohištva ali televizorja šele po zaprtju.

Prav tako želite dobiti občutek, kako bo proračun kos novim stroškom lastništva. Morda boste želeli počakati nekaj mesecev, preden v mešanico dodate več mesečnih plačil za večje nakupe.

8. Premikanje denarja

Še en velik ne-ne pri hipotekarnem zavarovanju: dajanje velikih vlog ali dvig z bančnih računov ali drugih sredstev. Če posojilodajalci nenadoma zagledajo nepovratni denar, ki prihaja ali odhaja, bo morda videti, da imate posojilo, kar bi vplivalo na razmerje med dolgom in prihodkom. Posojilodajalci niso zaskrbljeni zaradi preglednih vlog, na primer bonusa delodajalca ali povračila davka od IRS. Če pa vam prijatelj prisodi denar ali prejemate poslovni dohodek na osebnem računu, bo posojilodajalec zahteval dokazilo, da lahko preveri, da polog ni prikrito posojilo. Pričakujte, da bo posojilodajalec zahteval prodajni račun (če je polog od nečesa, kar ste prodali), preklican ček ali plačilo.

Darilo lahko uporabite sorodnika ali prijatelja za polog. Vendar pa mnogi posojili zahtevajo darilno pismo in dokumentacijo, da nakažejo polog in preverijo, da donator ne pričakuje, da boste denar vrnili.

9. Menjava delovnih mest

Čeprav menjava zaposlitve lahko koristi vaši karieri, lahko zapleta vašo hipoteko. Posojilodajalec želi zagotoviti stabilen dohodek in zaposlitev ter si lahko privošči odplačilo hipoteke. Če vam je bila hipoteka odobrena na podlagi določenega dohodka in delovnega mesta, so lahko kakršne koli možnosti v vmesnem času pred zaprtjem rdeča zastava in zakasnitev zapiranja.

Za odobritev morate na splošno predložiti dokazilo o dveh zaporednih letih stalne zaposlitve in dohodka. Ko menjate delovna mesta, je neprekinjeno evidentiranje dohodka in zaposlitve moteno, še posebej, če se zaposlite z nižjim plačilom. Če preidete na vlogo, ki v provizijah izplačuje 25% ali več plače, morate dokazati, da ste ta dohodek zaslužili v dveh letih. Kadar koli je mogoče, posojilodajalci priporočajo počakati, da zamenjate delovna mesta, dokler se posojilo ne zapusti. Če tega ni mogoče, takoj povejte posojilodajalcu.

10. Preskok domačega pregleda

Če nimate veliko denarja za ureditev stanovanja in niste pripravljeni tvegati, da boste morali plačati za nepredvidena popravila, je odpoved inšpekcijskemu pregledu na domu lahko draga napaka. Zakaj? Domače inšpekcije so namenjene iskanju večjih težav z domom in ščitijo vas (kupca). Če ne opravite inšpekcijskega pregleda, vam ne bo uspelo uporabiti večjih težav, kot so razpokane cevi ali poškodbe vode, ko zaprete dom. To pomeni, da boste morda odpravili celoten račun, da bi odpravili te težave. Ko dajete ponudbo na domu, lahko vključite nepredvideni pregled doma, ki vam omogoči brezpogojni izstop iz posla, če se ne odkrije večja težava in prodajalec pred zaprtjem ne želi popraviti.

S tem pogojem lahko umaknete svojo ponudbo in ponavadi povrnete svoj polni denarni polog. Pristojbina za hišni inšpekcijski pregled ni vračljiva in jo kupec običajno plača hišnemu inšpektorju vnaprej, običajno pa znaša od 300 do 500 dolarjev, odvisno od lokacije in velikosti nepremičnine. Plačilo je majhno, če ga tehtate proti potencialnim izstrelitvam tisočev dolarjev za nadomestitev peči, grelnika vode, strehe ali drugih izdelkov z velikimi vozovnicami. Razmislite o dodatnih pregledih, na primer inšpekciji škodljivcev, pregledu plesni ali radona ali obsegu kanalizacije, če to zahteva posojilodajalec. Ti in drugi pregledi lahko pomagajo zaščititi vaše naložbe in varnost.

11. Ne primerjamo ocene posojila z zaključnim razkritjem

Posojilodajalec mora po zakonu zahtevati, da vam zaključno razkritje pošlje tri delovne dni pred datumom zaključka. V tem dokumentu so navedeni natančni stroški, ki jih boste morali plačati ob zaključku, vključno s pologom, stroški zapiranja, podrobnosti in pogoji posojila ter druge pomembne informacije. Gre za dokument na petih straneh, zato si vzemite čas za primerjavo s prvotno oceno posojila, ki ste jo prejeli, da se prepričate, da vam posojilodajalec ali druge stranke, ki sodelujejo v transakciji, ne bodo zaračunale dodatnih provizij (imenovanih smeti).

Če določene pristojbine presežejo pričakovane, prosite posojilodajalca, da pojasni, zakaj. Prepričajte se, da so osnovne podrobnosti, na primer vaše ime in druge identifikacijske informacije, pravilno navedene, da na dan zaključka ne boste naleteli na težave s papirjem. Če najdete napake ali dvomljive ali nepojasnjene dodatne pristojbine, nemudoma obvestite posojilodajalca, da bodo ta vprašanja lahko rešena. V nekaterih primerih boste morda morali zapiranje premakniti nazaj, da zagotovite, da je dokumentacija popravljena in posodobljena ter da bodo rešene vse težave.

Spodnja črta

Nočete nenamerno sabotirati hipoteke - in nakupa stanovanja. Nekatere od teh napak se zdijo nedolžne, vendar lahko preprečijo vaše zaprtje in ustvarijo velike glavobole. Pogovorite se s posojilodajalcem o tem, kaj morate storiti od predhodne odobritve do zaključka, da zagotovite nemoten postopek. Poskusite hraniti vse svoje dokumente - bančne izpiske, W-2, evidence o vlogah, davčne napovedi, plačilne stoje itd. - organizirane in posodobljene, da boste lahko zagotovili dokumentacijo, če jo posojilodajalec zahteva.

Ko pride čas, da kupite svoj prvi dom, vam lahko dobro branje in poučevanje o postopku posojanja in nepremičnin preprečite nekatere od teh napak in prihranite denar na poti. Nadalje zagotovite, da bo transakcija potekala nemoteno, če boste na vaši strani usposobili izkušene strokovnjake. To lahko ublaži nekaj stresa in zapletenosti na poti.