6 razlogov za izogibanje zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju

Pred nakupom stanovanja bi morali v idealnem primeru privarčevati dovolj denarja za 20-odstotno polog. Če ne morete, je varna stava, da vas bo posojilodajalec prisilil k zavarovanju zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) pred odpisom posojila, če boste vzeli običajno hipoteko. Namen zavarovanja je zaščititi hipotekarno družbo, če pripišete na opombo.

FHA ima podobno zahtevo za premijo hipotekarnega zavarovanja za tiste, ki so vzeli hipoteke FHA, z nekoliko drugačnimi pravili. Ta članek govori o PMI, vendar razlogi za njegovo izogibanje veljajo za obe vrsti posojil.

PMI zveni kot odličen način za nakup hiše, ne da bi privarčevali toliko za predplačilo. Včasih je to edina možnost za nove stanovalce. Vendar obstajajo dobri razlogi, zakaj se morate truditi, da ne bi potrebovali PMI. Tukaj je šest, skupaj z možnim načinom, da se tisti, ki nimajo 20-odstotno polog, v celoti premagnejo.

Ključni odvzemi

• Namen zavarovanja PMI je zaščititi hipotekarno družbo, če na opombi pripišete.
• Obstajajo dobri razlogi, zakaj se morate truditi, da ne bi potrebovali PMI.
• V nekaterih okoliščinah se lahko PMI izognemo z uporabo hipoteke.

6 razlogov, kako se izogniti zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju

Šest dobrih razlogov, da se izognete zasebnemu hipotekarnemu zavarovanju

1. Stroški - PMI običajno letno stane med 0, 5% do 1% celotnega zneska posojila. Na posojilo v višini 100.000 USD lahko plačate kar 1.000 dolarjev na leto - ali 83.33 USD na mesec - ob predpostavki, da znaša 1% PMI pristojbine. Vendar pa srednja cena kotacije ameriških domov po navedbah Zillow znaša 279.000 dolarjev (od 28. februarja 2019), kar pomeni, da bi družine lahko za zavarovanje porabile kar 233 dolarjev mesečno. To je toliko kot majhno plačilo z avtomobilom!
2. Brez daljšega odbitka - PMI je bil do leta 2017 še vedno davčno priznan, vendar le, če je bruto dohodek poročenega davčnega zavezanca manjši od 110.000 dolarjev na leto. To je pomenilo, da je bilo veliko družin z dvojnim dohodkom na mrazu. Zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih za leto 2017 je odbitek premij za hipotekarno zavarovanje v celoti zaključil, začenši z letom 2018.
3. Vaši dediči ne dobijo nič - Večina lastnikov stanovanj sliši besedo "zavarovanje" in domneva, da bosta zakonca ali otroci prejela nekakšno denarno nadomestilo, če umrejo, kar ni res. Posojilodajalec je edini upravičenec takšne police, izkupiček pa se plača neposredno posojilodajalcu (ne posredno najprej dedičem). Če želite zaščititi svoje dediče in jim ob smrti zagotoviti denar za življenjske stroške, boste morali pridobiti ločeno zavarovalno polico. Ne zavajajte se, da bo PMI pomagal vsem, razen hipotekarnim posojilodajalcem.
4. Dajanje denarja stran - Domači kupci, ki odložijo manj kot 20% prodajne cene, bodo morali plačati PMI, dokler skupni kapital doma ne doseže 20%. To bi lahko trajalo leta in pomeni veliko denarja, ki ga dobesedno podarjate. Če želite stroške bolje predstaviti, če bi par, ki ima v lasti 250.000 dolarjev stanovanja, namesto tega vzel 208 dolarjev na mesec, ki so jih porabili za PMI, in ga vložil v vzajemni sklad, ki je zaslužil 8-odstotno letno sestavljeno donosnost, bi ta denar v 10 letih zrastejo na 37.707 dolarjev (ob predpostavki, da davkov ni bilo odstranjenih)
5. Težko preklicati - Kot že omenjeno, običajno, ko vaš kapital preseže 20%, vam ni več treba plačevati PMI. Vendar odpravljanje mesečnega bremena ni tako enostavno, kot da preprosto ne pošljete plačila. Številni posojilodajalci zahtevajo, da sestavite pismo, v katerem zahtevate odpoved PMI in vztrajate na uradni oceni stanovanja pred njegovo odpovedjo. Vse skupaj bi lahko trajalo več mesecev, odvisno od posojilodajalca, med katerim je treba plačati PMI.
6. Plačilo gre naprej in naprej - Zadnje vprašanje, ki ga je treba omeniti, je, da nekateri posojilodajalci od vas zahtevajo, da ohranite PMI pogodbo za določeno obdobje. Tudi če ste dosegli 20-odstotni prag, boste morda še vedno dolžni plačevati hipotekarno zavarovanje. Preberite droben tisk pogodbe PMI, da ugotovite, ali to velja za vas.

PMI se ne prekliče samodejno, dokler vaš lastniški kapital ne doseže 22%.

Kako se izogniti plačilu PMI

V nekaterih okoliščinah se lahko PMI izognemo z uporabo hipoteke. Deluje takole: Če želite hišo kupiti za 200.000 dolarjev, vendar imate samo prihranjenega denarja za 10-odstotno polog, lahko sklenete tisto, kar je znano kot pogodba 80/10/10. Vzeli boste eno posojilo v skupni vrednosti 80% celotne vrednosti nepremičnine ali 160.000 ameriških dolarjev, nato pa drugo posojilo, imenovano prašičja torba, za 20.000 dolarjev (ali 10% vrednosti). Kot del transakcije ste odložili končnih 10% oziroma 20.000 USD.

Z delitvijo posojil boste lahko odšteli obresti za oba in se izognili PMI v celoti. Seveda je ulov. Pogoji posojilnega posojila so zelo tvegani. Številna so posojila z nastavljivo obrestno mero, vsebujejo določbe o balonih ali zapadejo v 15 ali 20 letih (v nasprotju s standardnejšo 30-letno hipoteko). (Za povezano branje glejte "Kako se izogniti plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja - PMI")

Spodnja črta

PMI je drag. Če ne mislite, da boste lahko v nekaj letih dosegli 20-odstotni lastniški kapital, je verjetno smiselno počakati, da boste lahko opravili večji polog ali razmislili o cenejšem domu, kar bo znižalo 20% plačilo cenovno ugodnejše.