6 Finančni predpogoji za nakup hiše
Ne glede na to, ali ste na trgu kupca ali na prodajalcu, ko boste našli hišo, ki se počuti kot doma, jo boste želeli kupiti čim prej. Vendar ni vse tako preprosto. Številna finančna vprašanja bodo določila, ali boste hišo lahko kupili, kot tudi pogoje hipoteke. Če boste vnaprej poznali te podatke, boste lažje sprejemali odločitve in postopek odobritve hipoteke bo potekal gladko in hitro.
Finančni pogoj št. 1: imeti zadostno polog
Vaše sanje o lastništvu doma se lahko hitro razblinijo, če ne morete zagotoviti ustreznega zneska denarja za svoj polog.
"Posojilodajalci so poostrili zahteve od gospodarske krize leta 2008, " pravi Karen R. Jenkins, pooblaščeni hipotekarni bankir, ki je predsednik in izvršni direktor KRJ Consulting v Columbiji v Južni Karolini. "Zato bodoči posojilojemalci, ki želijo kupiti dom, imeti nekaj" kože v igri ", da se lahko kvalificirajo za dom, " Jenkins pravi, da večina posojilnih programov zahteva najmanj 3, 5% polog.
Morda ste poznali ljudi, ki so v preteklosti kupovali domove brez polog - ali pa ste bili celo eden izmed teh ljudi. Danes je to precej manj verjeten scenarij, saj banke poskušajo omejiti tveganje neplačila posojilojemalcev. "Posojilojemalec s kožo v igri je manj verjetno, da bo prišlo do neplačila, ko se dogajanje zaostri, " pravi Stacey Alcorn, lastnik in glavni direktor za srečo pri bostonski LAER Realty Partners. Na primer, ko se vrednosti nepremičnin znižajo, se posojilojemalec, ki je v svojo nepremičnino vložil življenjske prihranke, pogosteje zadržuje in odpelje nevihto in čaka, da se vrednosti nepremičnin spet dvignejo, pravi Alcorn. Po drugi strani je "posojilojemalec, ki je odložil nič denarja, verjetno le odšel od premoženja in banki omogočil, da ga odvzame."
Finančni pogoj # 2: Poiščite ugodno obrestno mero
Finančni pogoj # 3: imeti minimalno sprejemljivo bonitetno oceno
Vaša ocena FICO se bo odražala, če povečate svoje kreditne kartice in zamujate s plačilom računov, kar je lahko še en finančni kamen spotike za potencialne lastnike stanovanj, ki potrebujejo hipoteko. „Rezultati FICO povedo banki, da lahko mesečno plačujete račune in koliko skupnega dolga imate. Če boste izpisani na vseh svojih kreditnih karticah, bo rezultat FICO nizek, kar bo škodovalo vašim možnostim za financiranje, ker banke nočejo posojati nekomu, ki živi od kreditnih kartic, «pravi Alcorn.
Kaj se šteje za sprejemljivo oceno FICO? Amy Tierce, regionalna podpredsednica Wintrust hipoteke v Needhamu, Massachusetts, ugotavlja, da čeprav FHA ponuja posojilojemalcem financiranje s kreditno oceno do 500, večina posojilodajalcev doda svoje zahteve. Torej bo izziv najti posojilodajalca, ki bo delal s posojilojemalcem z boniteto pod 640. (Več o tem si preberite: Kaj je dober bonitetni rezultat? )
Vendar mešane kreditne kartice niso vaša edina skrb. "Če pri drugih računih dosledno zamujate 30, 60 ali 90 dni, bodo vaše kreditne ocene spet nizke, banke pa nočejo posojati denarja nekomu, ki ga bodo morale nenehno prositi za svoj denar, " pravi Alcorn, dodaja, da "izterjave, stečaj ali izključitev posojila na vašo banko sporočajo banki, da nimate težav z obnovitvijo svojih dolžniških obveznosti in, poenostavljeno povedano, nočejo biti naslednji."
Finančni pogoj # 4: Stopnja dolga in dohodka je manjša ali enaka 43%
Lastniki stanovanj, ki se prekomerno podaljšajo, lahko vsak dan v hiši jedo rezance Ramen, ki jih lahko sčasoma izgubijo. Pomembno je biti realni, kaj si lahko privoščite.
"Banke uporabljajo razmerje med dolgom in prihodkom, da ugotovijo, ali si lahko posojilojemalec lahko privošči nakup stanovanja, " pravi Alcorn. „Recimo, recimo, da posojilojemalec zasluži 5000 dolarjev na mesec. Banka ne želi, da vaš skupni dolg, vključno z novimi hipotekarnimi plačili, skupaj z vašimi plačili z avtomobilom, plačilom s kreditno kartico in drugimi mesečnimi obveznostmi presega določen odstotek tega dohodka. "Januarja 2014 je Urad za zaščito potrošnikov uvedel pravila ki navaja, da razmerje med dolgom in prihodkom ne sme presegati 43%. (Za več si oglejte: Kaj velja za dobro razmerje DTI? )
Vendar Alcorn opozarja, da to, ker banka meni, da si lahko privoščite določeno hipotekarno plačilo, še ne pomeni, da dejansko lahko. "Banka na primer ne ve, da imate veliko družinskih stroškov ali stroškov varstva otrok ali starih staršev, za katere skrbite. Pomembno je, da se odkrito pogovorite o svojih mesečnih plačilih s hipotekarno ekipo, da se vam ne bo zgodilo čez glavo. "
Jenkins se strinja in dodaja, da "obstajajo dodatni stroški, povezani z lastništvom stanovanja, ki ga med najemom morda ne boste imeli. Ne pozabite izračunati vseh mesečnih stroškov in dolgov in pustite, da vaš proračun sprejme končno odločitev o tem, kaj si lahko udobno privoščite za plačilo."
Finančni pogoj # 5: imeti možnost plačila zaključnih stroškov
Z stanovanjsko hipoteko so povezane številne pristojbine in lahko bi bili za nepristojno finančno prebujenje, če ne veste vnaprej, kaj bi pričakovali.
Čeprav se stroški zapiranja razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca in od države do države, "posojilojemalci plačujejo za oceno, kreditno poročilo, odvetniške stroške / honorarje, stroške snemanja in pristojbine za obdelavo / zavarovanje, " pravi Alcorn in dodaja, da so stroški zapiranja običajno 1% znesek posojila.
Vendar Jenkins pravi, da bi lahko honorarji znašali kar tri odstotke. »Posojilodajalci vam morajo zdaj predložiti izčrpno„ oceno v dobri veri “o pristojbinah, ki jih boste plačali za določeno posojilo. Pravila so strožja tudi pri ocenah posojilodajalca in zelo malo je prostora, da se pristojbine spremenijo na zaključni mizi. "Domačim kupcem svetuje, naj pregledajo oceno v dobri veri in postavijo vprašanja, če niste prepričani, kaj konkretna pristojbina predstavlja .
Finančni pogoj št. 6: imeti potrebno finančno dokumentacijo
Premalo dokumentacije lahko zamudi ali celo ustavi postopek odobritve posojila, zato morate ugotoviti, kaj morate prinesti k mizi.
"Vaš posojilodajalec mora imeti popoln in popoln seznam potrebne dokumentacije za podporo zahtevku za posojilo, odvisno od vaše zaposlitve in dohodka, " pravi Tierce. »Če začnete s predhodno odobritvijo, se prepričajte, da posojilodajalec zahteva vso dokumentacijo za postopek, saj je predhodna odobritev brez temeljitega pregleda dokumentacije neuporabna. Nekaj lahko zamudite, kar bi lahko povzročilo, da bo vaše posojilo kasneje zavrnjeno, če postopek predhodne odobritve ni izredno dobro dokumentiran. "
Kaj je predhodna odobritev? Po Jenkinsovih besedah gre za "predhodno odobritev, ki temelji na tistem, kar je posojilojemalec" navedel "o vlogi (dohodek, dolg, sredstva, zaposlitev itd.) Dejanski postopek odobritve potrjuje dohodek, premoženje in dolg z različnimi metodami, kot je plača škrbine, davčne napovedi, bančne izpiske, W2 in preverjanje zaposlitve. "
Tierce dodaja, da "na konkurenčnih trgih prodajalci in prodajalci ne bodo razmislili niti o ponudbi, ne da bi vedeli, da je kupec predhodno odobren." Dodatne dokumente je mogoče zahtevati pozneje ali v celotnem postopku. „Postopek sklepanja pogodb je izčrpen in nekateri dokumenti lahko sprožijo vprašanja ali pomisleke, ki zahtevajo dodatno dokumentacijo. Samo globoko vdihnite in dajte posojilodajalcu vse, kar zahtevajo, čim hitreje, da se vaše dovoljenje zaključi. "
Spodnja črta
Preden lahko razmišljate o nakupu doma svojih sanj, morate biti prepričani, da so vaše finance v redu in da ste se pametno in temeljito pripravili, še preden se sploh začne postopek odobritve hipoteke.