Šest faz izključitve

Mnogi od nas so bodisi šli skozi postopek zaprtja, ki omogoča posojilodajalcu, da s prodajo ali prevzemom lastništva nepremičnine iz prve roke izterja znesek dolgovanega posojila ali pozna nekoga, ki ga ima.

V SLIKAH: 6 nasvetov za prodajo vašega doma na prodajnem trgu

Realty Trac je svoje prvo tržno poročilo o zaprtju ZDA objavil 15. aprila 2010 za prvo četrtletje 2010. Poročilo, ki izračuna vloge za zaprtje, vključno z obvestili o neplačilu, načrtovanimi avkcijami in bančnimi odplačili, je pokazalo, da je bilo v prvem četrtletju vključenih 932.234 nepremičnin, 7-odstotno povečanje v zadnjem četrtletju leta 2009 in 16-odstotno povečanje v primerjavi s prvim četrtletjem leta 2009. Presenetljivo v vsakih 138 ameriških stanovanjskih enotah je bilo v četrtletju vložena izključitev. Če se (ali ljubljena oseba) sooča z izključitvijo, se prepričajte, da razumete postopek. Medtem ko se postopek razlikuje od države do države, je običajno šest faz izključitve.

1. faza: Privzeto plačilo
Neplačilo plačila nastopi, če je posojilojemalec zamudil vsaj eno hipotekarno plačilo. Posojilodajalec bo poslal zgrešeno obvestilo o plačilu, ki navaja, da še ni prejel plačila v tem mesecu. Ponavadi hipotekarna plačila zapadejo prvi dan v mesecu, mnogi posojilodajalci pa ponujajo milostno obdobje do 15. v mesecu. Po tem lahko posojilodajalec zaračuna nadomestilo za zamudo pri plačilu in pošlje obvestilo o zamujenem plačilu.

Po zamudi dveh plačil lahko posojilodajalec pošlje zahtevo. To je resneje od zgrešenega obvestila o plačilu; vendar je posojilodajalec na tej točki verjetno še vedno pripravljen sodelovati s posojilojemalcem, da bi se dogovoril o poravnavi plačil. Posojilojemalec bi moral zamude pri plačilu nakazati v 30 dneh ali prejeti pismo. (Ko boste imeli težko finančno odločitev o svojem domu, se prepričajte, da imate vse podatke. Več o tem v odplačni izključitvi - s stečajem? )

2. faza: Obvestilo o neplačilu (NOD)
Obvestilo o neplačilu se pošlje po 90 dneh zamujenih plačil. V nekaterih državah je obvestilo o privzetih obveznostih vidno postavljeno na dom. Na tej točki bo posojilo predano oddelku za izključitev posojilodajalca v istem okrožju, kjer se nahaja nepremičnina. Posojilojemalec je obveščen, da bo obvestilo evidentirano. Posojilodajalec posojilojemalcu navadno dodeli še 90 dni za poravnavo plačil in ponovno posojilo. To se imenuje obdobje ponovne zaposlitve.

Faza 3: Obvestilo o prodaji skrbnika
Če posojilo ni bilo posodobljeno v 90 dneh po obvestilu o neplačilu, se v okrožju, kjer se nepremičnina nahaja, zabeleži obvestilo o prodaji skrbnika. Posojilodajalec mora tri tedne v lokalnem časopisu objaviti tudi obvestilo, da bo nepremičnina na voljo na javni dražbi. Imena vseh lastnikov bodo natisnjena v Obvestilu in v časopisu, skupaj s pravnim opisom nepremičnine, naslovom nepremičnine ter kdaj in kje bo potekala prodaja.

Faza 4: Prodaja skrbnika
Nepremičnina je dana na javni dražbi in bo oddana najvišjemu ponudniku, ki izpolni vse potrebne zahteve. Posojilodajalec (ali podjetje, ki zastopa posojilodajalca) bo izračunalo uvodno ponudbo na podlagi vrednosti neporavnanega posojila, zastavnih pravic in neplačanih davkov ter vseh stroškov, povezanih s prodajo. Po potrditvi najvišjega ponudnika in zaključku prodaje skrbnikovega ponudnika bo zmagovalnemu ponudniku predloženo pooblaščeno pooblastilo o prodaji. Nepremičnina je nato v lasti kupca, ki je upravičen do takojšnje posesti.

Faza 5: nepremičnine v lasti (REO)
Če se nepremičnina med javno dražbo ne proda, bo posojilodajalec postal lastnik in jo bo poskušal prodati sam, prek posrednika ali s pomočjo upravljavca REO Asset. Te lastnosti se pogosto imenujejo "banke". Posojilodajalec lahko odstrani del zastavne pravice in druge stroške, da bi posest naredil bolj privlačno.

6. faza: deložacija
Posojilojemalec lahko pogosto ostane doma, dokler ga ne proda bodisi na javni dražbi bodisi pozneje kot nepremičnino REO. Na tem mestu je poslano obvestilo o deložaciji, v katerem se zahteva, da osebe takoj izpraznijo prostore. Na voljo je več dni, da imajo potniki dovolj časa, da odstranijo vse osebne stvari, nato pa običajno lokalni šerif obišče posest in odstrani ljudi in vse preostale stvari. Vse stvari lahko shranite v skladišče in jih pozneje dobite za plačilo. (Težka je izbira, toda nekateri bodo prisiljeni izključiti. Drugi pa ne. Ugotovite, kateri dejavniki bodo verjetno vplivali na to, ali bi odšli od doma? )

Spodnja črta
Številni posojilodajalci se bodo v celotnem postopku izterjave skušali dogovoriti, da se bo posojilojemalec dobil na posojilo in se izognil izključitvi. Očitna težava je, da ko posojilojemalec ne more izpolniti enega plačila, postane težje dohiteti več plačil. Če obstaja možnost, da lahko nadoknadite plačila - na primer, pravkar ste začeli novo službo po obdobju brezposelnosti - se je vredno pogovoriti s posojilodajalcem. Če se ne morete izogniti izključitvi, lahko vedenje, kaj lahko pričakujete v postopku, pomaga pri pripravi na šest faz izključitve. (Če želite izvedeti več, glejte Shranjevanje doma pred izključitvijo .)

Se počutite neobveščeni? Preberite finančne novice tega tedna v financah Water Cooler Finance: Buffett's Armed in Grčija še naprej pada .