Izogibajte se davku na kapitalski dobiček od prodaje na domu

S cenjenimi zalogami lahko svoje delnice prodajate več let, da razporedite kapitalski dobiček. Na žalost naložbene nepremičnine ne dobijo istega razkošja; celoten znesek dobička mora biti zahtevan od vaših davkov v letu, ko se nepremičnina proda. Če pa je lastnik stanovanja uporabil menjavo IRS, oddelek 1031, lahko znesek odloži v podobno naložbeno sredstvo.

Upravljanje začetne prodaje

To davčno breme lahko omilite tako, da nadzirate leto, v katerem preideta lastništvo in posest, in torej leto, v katerem izkažete dobiček ali izgubo iz transakcije. Z drugimi besedami, prenos lastništva lahko nastavite na leto, v katerem pričakujete, da bo obremenitev nižja. Če pa je vaš dohodek stalen in plačilo davka na dobiček izgleda neizogibno, boste morda želeli razmisliti o uporabi menjave IRC oddelka 1031.

Oddelek 1031 izmenjava

Izmenjava oddelka 1031 vlagatelju omogoča trgovanje z nepremičninami, namenjenimi za naložbe v druge naložbene nepremičnine, in ne prevzema neposrednih davčnih obveznosti. V skladu z oddelkom 1031, če poslovno ali naložbeno nepremičnino zamenjate izključno za poslovno ali naložbeno nepremičnino podobne vrste, se dobiček ali izguba ne pripozna, dokler se novo pridobljena nepremičnina ne proda. Upoštevajte, da se odstavek 1031 ne uporablja za zamenjave zalog, zalog, obveznic, zapiskov, dokazov o zadolženosti in nekaterih drugih sredstev.

Z začetkom leta 2018 je nova davčna zakonodaja te izmenjave omejila na nepremičnine: oddelki 1031 izmenjave drugih nepremičnin, na primer umetniških del, niso več dovoljene. Za večjo jasnost glejte IRS.

Pravila in predpisi

Izmenjava oddelka 1031 ne bo omogočila izogibanja davkom na kapitalski dobiček v vseh primerih. Na primer, menjava ameriških nepremičnin z nepremičninami v drugi državi ne bo upravičena do statusa brez davkov. Poleg tega trgovine, ki vključujejo premoženje, ki se uporablja za osebne namene - na primer zamenjava osebnega prebivališča za najemno nepremičnino - ne bodo deležne davčne obravnave, predvidene v oddelku 1031. Nazadnje, če bo ena izmed strank v dveh letih odtujila zamenjano lastnino V času, bo zamenjana nepremičnina predmet davka.

Za namene davčnega poročanja se osnova stare nepremičnine prenese na novo nepremičnino. To je pomembno pri menjavi brez davkov, ker dolgovani davki niso odpuščeni, temveč so preprosto odloženi do prodaje nove nepremičnine. Za evidentiranje izmenjave oddelka 1031 pri Službi za notranje prihodke je pomembno, da predložite obrazec 8824 z obračunom davka za leto menjave podobne vrste. Brez davka se ne priporoča menjava, če bo transakcija povzročila izgubo, saj izgube ni mogoče odšteti v menjavi brez davka. V teh primerih bi bilo morda bolje prodati sredstvo in izkupiček porabiti za nakup nove nepremičnine.

Popolnoma brez davka menjava

Da lahko pride do menjalne transakcije v oddelku 1031, morajo biti izpolnjeni nekateri pogoji:

Lastnost mora biti "kot vrsta": Lastnosti so kot vrste, če so iste narave ali značaja, tudi če se razlikujejo v razredu ali kakovosti.

Nepremičnine morajo biti povezane s poslovanjem ali naložbami: Izmenjane nepremičnine morajo imeti za proizvodno poslovno ali naložbeno rabo in se z njimi trguje za isto uporabo.

Novo lastnost je treba identificirati v roku 45 dni: Novo nepremičnino, ki jo bomo prejeli v zameno za obstoječo nepremičnino, morate pisno identificirati v roku 45 dni od prvega prenosa.

Prenos mora potekati v 180-dnevnem oknu: Lastništvo podobne vrste mora biti prejeto do enega od teh dveh datumov (kar pride prej): v roku 180 dni po prenosu nepremičnine ali do roka zapadlosti davka (vključno s podaljški) za leto, v katerem se nepremičnina prenese.

Delno brez davkov

Če želite biti popolnoma brez davka, mora biti menjava izključno izmenjava premoženja podobne vrste. V popolnem svetu je iskanje nepremičnin z isto trgovinsko vrednostjo idealno za izmenjavo oddelka 1031. Vendar pa je težko najti enakovredno menjavo in v mnogih primerih ena stranka na koncu brca v nekaj dodatnega denarja, da bi bil posel pravičen. Ta dodatna prejeta lastnina ali gotovina je znana kot "škorenj", ta dobiček pa se obdavči do višine prejetega zagona.

Če sta na obeh lastnostih hipoteke, se hipoteke pobotajo. Stranka, ki odpove večjo hipoteko in prejema manjšo hipoteko, presežek obravnava kot prtljažnik.

Ali je res, da lahko prodajate svoj dom in ne plačujete davka na kapitalski dobiček?

Spodnja črta

Povečano število prodaje nepremičnin od leta 2010 je mnogim ljudem omogočilo ugodno davčno obravnavo zvezne vlade. Posledično je bilo izgubljenih ogromno davčnih prihodkov. Za zdaj še vedno obstajajo oddelki 1031 zamenjave za nepremičnine. (Kot je razloženo zgoraj, so v začetku leta 2018 odpravili druge vrste premoženja, kot so zbirateljstvo, letala, pravice franšize in težka oprema.)