Izogibajte se tem napakam pri prodaji doma
Prodaja vašega doma - še posebej, če ga še nikoli niste storili - je lahko presenetljivo dolgotrajna in čustveno zahtevna. Neznanci bodo prišli v vaš dom in pokukali v vaše omare in omare. Kritizirali bodo mesto, ki vam je verjetno postalo več kot le štiri zidove in streho, nato pa vam bodo povrhu vsega ponudili manj denarja, kot se vam zdi, da je vaš dom vreden.
Brez izkušenj in zapletenega, čustvenega posla v vaših rokah je prodajalcem doma, ki prvič prodajo, enostavno narediti veliko napak, vendar se z malo znanja lahko izognete mnogim te pasti v celoti. Preberite nadaljevanje, če želite izvedeti, kako lahko dosežete najvišjo možno ceno svojega doma v razumnem časovnem okviru - ne da bi pri tem pomislili.
Napaka št. 1: biti čustveno vključen
Ko se odločite za prodajo svojega stanovanja, vam bo koristno začeti razmišljati o sebi kot podjetniku in prodajalcu stanovanja, ne pa kot o lastniku doma. Če na transakcijo gledate s čisto finančne perspektive, se boste distancirali od čustvenih vidikov prodaje nepremičnine, na katero ste nedvomno ustvarili številne spomine.
Poskusite se spomniti tudi, kako ste se počutili, ko ste nakupovali za tisti dom. Večina kupcev bo tudi v čustvenem stanju. Če se spomnite, da prodajate ne le del premoženja, temveč tudi podobo, Ameriške sanje in življenjski slog, boste bolj verjetno vložili dodatne napore v uprizoritev in morda nekaj manjšega preoblikovanja, da boste pridobili vrhunski dolar za vaš dom. Te spremembe v videzu ne bodo samo pomagale pri prodajni ceni, temveč vam bodo pomagale ustvariti tudi to čustveno razdaljo, ker bo dom videti manj poznan.
Napaka št. 2: Ne najem zastopnika
Čeprav nepremičninski agenti ukažejo zajetne provizije (ponavadi od 5 do 6% prodajne cene vašega doma), verjetno ni priporočljivo, da poskušate prodati svoj dom, še posebej, če tega še niste storili. Dober agent vam bo pomagal določiti pošteno in konkurenčno prodajno ceno za vaš dom, kar bo povečalo vaše možnosti za hitro prodajo. Zastopnik lahko tudi pomaga ublažiti čustva procesa z interakcijo s potencialnimi kupci, tako da vam ni treba in z odstranjevanjem pnevmatik, ki želijo samo pregledati vašo nepremičnino, vendar nimajo namena pisati ponudbe.
Zastopnik bo imel tudi več izkušenj s pogajanji o prodaji doma kot vi, kar vam bo morda pomagalo pridobiti več denarja, kot bi ga lahko sami. Če se med postopkom pojavijo kakršne koli težave - in to običajno počnejo - bo izkušeni strokovnjak priskočen na pomoč. Končno so agenti seznanjeni z vsemi papirji in pasti, ki so vključene v transakcije z nepremičninami, in lahko pomagajo, da postopek poteka nemoteno.
Napaka št. 3: Zmanjšanje števila dejavnikov
Nekateri prodajo svoje domove sami. Za določitev privlačne prodajne cene boste morali raziskati nedavno prodane nepremičnine na vašem območju in nepremičnine, ki so trenutno na trgu, pri čemer morate upoštevati, da ima večina cen stanovanj upoštevano agencijsko provizijo in morda boste morali znižati ceno kot rezultat.
Odgovorni boste za lastno trženje, zato boste želeli, da svoj dom dobite pri storitvi več kotiranja (MLS) na vašem geografskem območju, da dosežete čim večje število kupcev. Tudi vi boste tisti, ki bo prikazal hišo in se s kupčevim agentom pogajal o prodaji, kar je za nekatere ljudi lahko zamudno, stresno in čustveno.
Če zavračate zastopnika, razmislite o najemu odvetnika za nepremičnine, ki vam bo pomagal pri natančnejših točkah transakcije in postopku deponiranja. Tudi s odvetniškimi honorarji pa lahko s prodajo doma prihranite na tisoče. Če ima kupec zastopnika, pričakuje, da mu bo odškodnino. Ta strošek običajno krije prodajalec, zato boste še vedno morali plačati 1 do 3% prodajne cene doma zastopniku kupca.
Napaka št.4: Določitev nerealne cene
Ne glede na to, ali delate s agentom ali ga boste poskušali sami, je ključna določitev prave izklicne cene. Se spomnite primerljive analize trga, ki ste jo naredili vi ali vaš agent, ko ste kupili dom, da bi določili pošteno ponudbeno ceno? Kupci bodo to storili tudi za vaš dom, zato bi morali biti kot prodajalec korak pred njimi.
Če ni stanovanjskega mehurčka, neprecenljive hiše na splošno ne prodajajo. Ne skrbite preveč glede določitve cene na nizki strani, ker bo teoretično to ustvarilo več ponudb in ceno zvišalo do prave tržne vrednosti doma. Pravzaprav je podcenjevanje stanovanja lahko strategija za ustvarjanje dodatnega zanimanja za vašo objavo. In vedno lahko zavrnete ponudbo, ki je prenizka.
Napaka št.5: Pričakovanje izklicne cene
Vsak pametni kupec se bo pogajal in če želite prodajo dokončati, boste morda morali igrati žogo. Večina ljudi želi našteti svoje domove po ceni, ki bo pritegnila kupce, medtem ko še vedno puščajo nekaj dihalnega prostora za pogajanja - nasprotno od zgoraj opisane strategije podcenjevanja cen. To lahko deluje tudi in kupcu bo omogočilo, da se počuti, kot da dobiva dobro vrednost, hkrati pa vam omogoča, da od prodaje dobite znesek denarja, ki ga potrebujete.
Seveda, ali boste končali z več ali manj, kot je vaša izklicna cena, verjetno ne bo odvisno samo od vaše cenovne strategije, ampak od tega, ali ste na trgu kupca ali prodajalca in od tega, kako dobro ste uprizorili in posodobili svoj dom.
Napaka št.6: Prodaja v zimskih mesecih
Zima, še posebej okoli praznikov, je običajno počasna doba leta za prodajo domov. Ljudje so zasedeni z družbenimi posli in zaradi hladnega vremena je bolj privlačno samo to, da ostanete doma. Ker bo verjetno iskalo manj kupcev, bo morda prodalo vaš dom in morda ne boste dobili toliko denarja. Kljub temu lahko vzamete nekaj tolažbe, če veste, da čeprav ni toliko aktivnih kupcev, pa tudi ne bo toliko konkurenčnih prodajalcev, kar bi lahko delovalo v vašo korist.
Napaka št. 7: Snemping na fotografijah s kotacijo
Toliko kupcev danes išče domove po spletu in toliko takšnih domov ima fotografije, da si boste naredili pravo škodo, če tudi fotografij ne boste ponudili. Hkrati je na prodaj toliko domov slabih fotografij domov, da če dobro opravite svoje delo, bo vaš seznam razločil in pripomogel k dodatnemu zanimanju.
Dobre fotografije naj bodo jasne in jasne, snemajte jih čez dan, ko je na voljo veliko naravne svetlobe, in naj predstavljajo najboljše lastnosti vašega doma. Po možnosti razmislite o uporabi širokokotne leče - to vam bo omogočilo, da boste potencialnim kupcem bolje predstavili, kako izgledajo celotne sobe. V idealnem primeru najemite profesionalnega fotografa za nepremičnine, ki bo dosegel vrhunske rezultate, namesto da bi agentu pustil posnetke po telefonu. Razmislite o dodajanju videoogleda ali 360-stopinjskega pogleda, da še izboljšate svoj vnos.
Napaka št. 8: Neprimernega zavarovanja
Vaš posojilodajalec bo morda zahteval, da pridobite zavarovalno zavarovanje lastnikov stanovanj, če pa ne, se boste prepričali, da ste zavarovani za primer, če se bo gledalcu zgodila nesreča v prostorih in vas poskušal tožiti za škodo. Prav tako se želite prepričati, da v objektu ni nobenih očitnih nevarnosti ali da sprejmete ukrepe za njihovo ublažitev (otroke potencialnih kupcev držite stran od bazena in pse spuščate iz hiše med razstavami, na primer).
Napaka št. 9: Skrivanje večjih težav
Morebitne težave z nepremičnino bodo odkrite med pregledom kupca, tako da ni potrebe po skrivanju. Težavo odpravite vnaprej, cenite nepremičnino pod tržno vrednostjo, da bi odgovorili na težavo, ali pa nepremičnino navedite po običajni ceni, kupcu pa ponudite kredit za odpravo težave.
Zavedajte se, da če težave ne odpravite vnaprej, lahko odstranite kar precej kupcev, ki si želijo doma na ključ. Pregled vašega doma pred uvrstitvijo na seznam je dobra ideja, če se želite izogniti dragim presenečenjem, ko je dom sklenjen s pogodbo. Poleg tega imajo številne države pravila razkritja. Mnogi od prodajalcev zahtevajo, da razkrijejo znane težave v svojem domu, če kupci neposredno vprašajo, medtem ko drugi odločajo, da morajo prodajalci določene težave prostovoljno razkriti.
Napaka št. 10: Ne pripravljamo se na prodajo
Prodajalci, ki ne čistijo in postavljajo domov, mečejo denar v odtok. Če si ne morete privoščiti, da bi najeli profesionalca, je to v redu, lahko veliko stvari storite sami. Če tega ne storite, ne boste samo znižali prodajne cene, ampak vam lahko tudi preprečili, da bi sploh dobili prodajo. Če se na primer niste udeležili manjših vprašanj, kot je pokvarjena kljuka, se lahko potencialni kupec vpraša, ali ima hiša večje, dražje težave, ki jih tudi niste obravnavali.
Prijatelja ali agenta, nekoga s svežim očesom, opozorite na področja v vašem domu, ki potrebujejo delo. Zaradi poznavanja doma ste morda postali imuni na njegove težave. Dekoltiranje, temeljito čiščenje, nanašanje svežega nanosa barve na stene in odpravljanje morebitnih vonjav vam bodo prav tako pomagali narediti dober vtis na kupce.
Napaka št. 11: Nepridipravi kupcev
Če si kdo želi ogledati vašo hišo, morate sprejeti to osebo, tudi če je za vas neprijetno. In ja, hišo morate očistiti in pospraviti pred vsakim posameznim obiskom. Kupec ne bo vedel in vseeno, ali je bila vaša hiša prejšnji teden čista. Dela je veliko, a ostanite osredotočeni na nagrado.
Napaka št.12: Prodaja nekvalificiranim kupcem
Več kot smiselno je pričakovati, da bo kupec od hipotekarnega posojilodajalca predal odobritev (ali dokazilo o sredstvih za nakup gotovine), v katerem je razvidno, da ima denar za nakup stanovanja. Podpis pogodbe s kupcem, katerega nakup vašega doma je odvisen od prodaje njegove lastnine, vas lahko tudi resno zaveže, če ga morate zaključiti do določenega datuma.
Spodnja črta
Tudi če pri prodaji doma ne storite nobene od teh napak, je najbolje, da se psihično in finančno pripravite na manj kot idealne scenarije. Hiša lahko na trgu sede precej dlje, kot pričakujete, zlasti na padajočem trgu. Če kupca ne najdete pravočasno, boste morda poskušali plačati dve hipoteki, pri čemer boste morali hišo oddati v najem, dokler ne najdete kupca ali v hudih razmerah, v izključitvi. Če pa se izognete naštetim dragim napakam, boste daleč do svoje najboljše noge in dosegli tisto brezhibno, donosno prodajo, za katero se vsak domači prodajalec nadeja.