Gradbeno-posojilna zveza
Gradbena in posojilna združenja so bile finančne institucije, ki so medsebojno delovale, kar je močno povečalo dostopnost stanovanjskih posojil od 1830-ih do tridesetih let 20. stoletja. Vodeni v duhu vzajemne samopomoči so udeleženci združili svoj denar - na splošno v majhnih, regionalnih B&B - in so postali upravičeni do dividend in vzeti hipoteko. Od sredine tridesetih let prejšnjega stoletja so B&S začeli prehajati v zvezne hranilniške in posojilne institucije, ki so imele listino vlade ZDA in so se zanašale na zvezno zavarovanje vlog.
Kako je delovalo združenje za gradbeništvo in posojilo
Gradbeno-posojilna zveza, znana tudi kot varčnost, se je začela, ko se je skupina posameznikov strinjala, da bo plačala članarino in vpisala določeno število delnic, ki so imele vnaprej določeno zapadlost. Člani so bili nato dolžni plačevati določen znesek vsak mesec, dokler ni bila dosežena ročnost njihovih delnic.
Če bi posameznik vzel pet delnic, vsaka z zapadlostjo 600 dolarjev, bi lahko najel posojilo v višini do 3000 dolarjev. Zaradi omejitev obsega kapitala, ki so ga imela ta združenja, bi morali člani običajno prevzeti izmene - ali natančneje - druge članice -, da bi najeli stanovanjsko posojilo. Če bi še vedno dolgovali denar za delnice, bi jih še naprej odplačevali, dokler se ne prekliče.
Gradbena in posojilna združenja so postala zvezno urejena po Veliki depresiji in so se spremenila v zvezno združenje za varčevanje in posojilo, ki ga poznamo danes.
Prva stavbna in posojilna združenja so bila strukturirana kot „prenehajoči“ ali zaprti, načrti, ki so se iztekli, ko so bila odplačana vsa posojila, ki jih je dala. Vendar pa so do sredine 1800-ih začeli obstajati ti serijski načrti, ki so občasno izdali nove delnice, ki so imele svoj datum prenehanja. Sčasoma so se ti umaknili "stalnim načrtom", kjer so se člani lahko pridružili, kadar koli so želeli.
Zgodovina gradbenih in posojilnih združenj
Na gradnjo in posojila so vplivala britanska gradbena društva, ki so v Veliki Britaniji med industrijsko revolucijo postala razširjena. Velika odplačila in kratka obdobja odplačevanja - pogosto pet let ali manj -, ki jih zahtevajo depozitarne banke, so se močno ovirala pri lastništvu v srednjem razredu. Stavbna društva so zaobšla tradicionalni bančni sistem tako, da so članom ob nakupu stanovanja lahko kupovali delnice in najemali njihovo vrednost.
Dva ameriška tovarniška delavca sta leta 1831 v Philadelphiji ustanovila prvo ameriško združenje stavb in posojil. Kmalu bodo te lokalne zadruge razrasle po celotnem severovzhodu in srednjem Atlantiku. V 1870-ih so gradnja in posojila poskočila v večini držav.
V tem času je rast B & L-ov spodbujala naraščajoči dohodek kvalificiranih delavcev. Medtem ko si običajno niso mogli privoščiti zajetnih polog, potrebnih za bančno posojilo, je njihov povečan zaslužek omogočil nakup nepremičnin, čeprav je bil ta nadomestni vir sredstev.
Uporaba gradbenih in posojilnih združenj je dosegla vrhunec leta 1927, ko jih je bilo 12.804 razpršenih po državi, ki so oskrbovale več kot 11 milijonov članov. V desetletju pa bi se ta vpliv močno zmanjšal.
Gradnja in posojila v primerjavi s prihranki in posojili
Kot odgovor na veliko depresijo in posledično poslabšanje bilanc stanja B&L je vlada začela ponujati listine za novo vrsto posojilodajalcev: zvezne varčevalne in posojilne institucije. Medtem ko industrija sprva ni hotela sprejeti zvezne uredbe, so koristi sčasoma postale očitne.
Za enega, brez denarja S&L so se lahko zadolžili pri zvezni banki za domače posojilo, ustanovljeni leta 1932 z zveznim zakonom o bančnih posojilih, da bi pridobili svoj kapital. Poleg tega je bila zvezna zavarovalno-posojilna zavarovalnica ali FSLIC namenjena stabilizaciji varčevanja z jamstvom za vloge svojih članov.