Izboljšanje kapitala
Kapitalska izboljšava je dodajanje trajne strukturne spremembe ali obnovitev nekega vidika lastnosti, ki bo bodisi povečal splošno vrednost nepremičnine, podaljšal njeno uporabno dobo ali jo prilagodil novim uporabam. Posamezniki, podjetja in mesta lahko vložijo kapitalskih izboljšav v lastnino. V poslovnem ali občinskem smislu je ta postopek lahko znan tudi kot kapitalski izdatki.
Po mnenju Službe za notranje prihodke (IRS), da bi tovrstno izboljšanje moralo trajati več kot eno leto po zaključku, mora izpolnjevati pogoje. Čeprav se obseg dokapitalizacije lahko razlikuje, kapitalski kapital izboljšajo tako posamezni lastniki stanovanj kot tudi veliki lastniki nepremičnin.
Kako deluje izboljšanje kapitala
Kapitalsko izboljšanje običajno poveča tržno vrednost nepremičnine, lahko pa tudi razširi uporabnost sredstva nad njegovo trenutno stanje.
Publikacija IRS 523 navaja definicijo izboljšanja kapitala. Primeri izboljšav stanovanjskega kapitala vključujejo dodajanje spalnice, kopalnice ali krova. Drugi projekti, ki jih je odobril IRS, vključujejo dodajanje novih vgradnih aparatov, preprog ali talnih oblog od stene do tal ali izboljšave zunanjosti doma, na primer zamenjavo strehe, stranskih oken ali nevihtnih oken.
Na primer, če bi človek kupil nov grelnik vode in orodje za svoje posestvo, ki sta oba pritrjena na hišo, bi to veljalo za kapitalne izboljšave doma. Primer izboljšanja kapitala, ki temelji na podjetju, bi bila zamenjava HVAC-a ali namestitev dostopnih funkcij Američanom z zakonom o invalidnosti (ADA) v obstoječo stavbo. Podobno bi tudi ustanovitev novega javnega parka v središču mesta štela za kapitalno izboljšavo mesta. V teh scenarijih bi novi dodatki zadevne lastnosti naredili bolj dragocene, šteli bi jih za trajne dodatke, njihova odstranitev pa bi povzročila materialno škodo.
Ključni odvzemi
- Kapitalska izboljšava je stalna strukturna sprememba ali obnova, ki poveča vrednost nepremičnine, poveča njeno življenjsko dobo ali jo prilagodi novi uporabi.
- IRS določa kapitalske izboljšave in jih razlikuje od popravil.
- Poleg izboljšanja stanovanja izboljšanje kapitala povečuje stroškovno osnovo tega doma, kar posledično zmanjšuje velikost vsakega obdavčljivega dobička ob prodaji.
Kapitalske izboljšave Učinki stroškovne podlage
Stroškovna osnova je prvotna cena sredstva. IRS določa posebne standarde za izboljšanje, ki se lahko šteje za povečanje stroškov. Glavna težava je, da mora obstajati v času prodaje nepremičnine. Kapitalska izboljšava mora postati del nepremičnine - ali jo trajno pritrditi na lastnino -, da bi odstranjevanje le-tega povzročilo znatno škodo ali zmanjšanje vrednosti same nepremičnine.
IRS razlikuje med kapitalskimi izboljšavami in popravili. Popravila ali vzdrževanja ni mogoče vključiti v stroške nepremičnine. Popravila, ki so del večjega projekta, kot je zamenjava vseh oken doma, pa se štejejo za kapitalske izboljšave. Prenove, ki so potrebne za vzdrževanje doma v dobrem stanju, niso vključene, če ne dodajo vrednosti sredstva. Primeri takih neustreznih popravil po IRS vključujejo barvanje sten, popravljanje puščanj ali zamenjavo pokvarjene strojne opreme.
Kapitalske izboljšave vplivajo na kapitalski dobiček
Poleg izboljšanja stanovanjskega kapitala izboljšanje kapitala - po IRS - povečuje stroškovno osnovo strukture. To pomeni, da se stroški, nastali pri izvedbi izboljšav, prištejejo znesku, ki ga je lastnik plačal za nakup ali gradnjo nepremičnine. Povečanje stroškovne osnove posledično zmanjša velikost obdavčljivega dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnine.
Kapitalski dobički iz nepremičnin se obnašajo drugače kot pri drugih vrstah kapitalskih dobičkov. Od leta 2019 so lastniki stanovanj upravičeni do oprostitve kapitalskega dobička od vsakega dobička od prodaje primarnega prebivališča do 250.000 ameriških dolarjev, če so samski, in 500.000 dolarjev, če se poročijo in vložijo skupaj. Ta izjema ima eno pomembno opozorilo. Lastnik stanovanja mora imeti prebivališče na nepremičnini vsaj dve od zadnjih petih let pred prodajo.
Tudi, če je dobiček bistveno večji od zneskov, naštetih zgoraj, je kapitalski učinek izboljšav na stroškovni osnovi lahko pomemben. Zaradi številnih dejavnikov se lahko davčni zavezanci izplačajo v višini 250/500 USD. Ti vključujejo, če so lastniki kupili nepremičnino pred več desetletji in če so se vrednosti lokalnih nepremičnin od nakupa drastično povečale.
Predpostavimo, da oseba na primer kupi dom za 650.000 dolarjev in porabi 50.000 dolarjev za prenovo kuhinje in doda kopalnico. Stroškovna osnova doma se poveča s 650.000 na 700.000 dolarjev. Po 10 letih lastništva in bivanja v domu lastnik stanovanja, ki je samski in vloži davke kot take, na koncu proda nepremičnino za ceno 975.000 dolarjev. Če ne bi bilo kapitalskih izboljšav, bi obdavčljivi znesek za kapitalski dobiček znašal 75.000 USD (975.000 USD prodajne cene - 650.000 USD nakupne cene - 250.000 USD kapitalskih dobičkov).
Ker pa je izboljšanje kapitala zvišalo stroškovno osnovo za 50.000 USD, bi obdavčljivi znesek za kapitalski dobiček znašal 25.000 USD (975.000 - (650.000 $ + 50.000) - 250.000 USD = 25.000 USD).
Primer resničnega življenja kapitalskih izboljšav
Zakon o najemninah zvezne države New York vključuje določbo, imenovano program večjih kapitalskih izboljšav (MCI). Od sedemdesetih let prejšnjega stoletja omogoča najemodajalcem, da najemnine za stavbe, stabilizirane ali pod nadzorom stavb, zvišajo za do 6% letno in tako povrnejo stroške večjih kapitalskih izboljšav. Nadgradnja sistema HVAC, nova dvigala, posodobljeni skupni prostori in druge izboljšave štejejo za MCI.
Februarja 2019 sta dva člana državne zakonodaje uvedla predlog zakona o odpravi programa in zaračunala, da bi ga lastniki stavb lahko zlorabili. Do zlorabe pride, ko ti brezobzirni najemodajalci predložijo napihnjene ali izmišljene zahtevke o stroških. Po mnenju nekaterih kritikov je program MCI, če obstaja možnost goljufije, sam po sebi nepošten. Ti distraktorji pravijo, da je izboljšanje kapitala enkraten strošek za najemodajalca, a najemnina je stalni strošek najemnika.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.