Stopnja kapitalizacije
Stopnja kapitalizacije (znana tudi kot kapitalska stopnja) se v svetu poslovnih nepremičnin uporablja za označevanje stopnje donosa, ki naj bi se ustvarila na nepremičninskih naložbenih nepremičninah. Ta ukrep se izračuna na podlagi čistega dohodka, ki naj bi ga nepremičnina ustvarila, in se izračuna tako, da se čisti poslovni dohodek deli z vrednostjo premoženja in se izrazi v odstotkih. Uporablja se za oceno vlagateljevega potencialnega donosa od njihove naložbe na trgu nepremičnin.
Čeprav je stopnja omejitve lahko koristna za hitro primerjavo relativne vrednosti podobnih naložb v nepremičnine na trgu, je ne bi smela uporabiti kot edini pokazatelj moči naložbe, ker ne upošteva vzvodov, časovne vrednosti denarja, med drugimi dejavniki bodo tudi prihodnji denarni tokovi iz izboljšav premoženja. Za dobro ali slabo stopnjo omejitve ni jasnih razponov in so v veliki meri odvisni od konteksta nepremičnine in trga.
Ključni odvzemi
- Stopnja kapitalizacije se izračuna tako, da se neto poslovni donos nepremičnine deli s sedanjo tržno vrednostjo.
- To razmerje, izraženo v odstotkih, je ocena vlagateljevega potencialnega donosa od naložbe v nepremičnine.
- Kapitalska stopnja je najbolj uporabna kot primerjava relativne vrednosti podobnih naložb v nepremičnine.
Razumevanje stopnje kapitalizacije
Omejitvena stopnja je najbolj priljubljen ukrep, s pomočjo katerega se nepremičninske naložbe ocenjujejo glede na dobičkonosnost in donosnost. Stopnja omejitve preprosto predstavlja donos nepremičnine v obdobju enega leta, ob predpostavki, da je nepremičnina kupljena z gotovino in ne izposoja. Stopnja kapitalizacije označuje lastno, naravno in nepovratno stopnjo donosa nepremičnine.
Formula stopnje kapitalizacije
Za izračun stopnje kapitalizacije obstaja več različic. V najbolj priljubljeni formuli se stopnja kapitalizacije nepremičninske naložbe izračuna tako, da se neto poslovni donos nepremičnine (NOI) deli s sedanjo tržno vrednostjo. Matematično oz.
Kapitalizacijska stopnja = čisti poslovni dohodek / trenutna tržna vrednost
kje,
Čisti poslovni dohodek je (pričakovani) letni dohodek, ki ga ustvari nepremičnina (kot so najemnine) in se doseže z odštevanjem vseh stroškov, nastalih zaradi upravljanja nepremičnine. Ti stroški vključujejo stroške, plačane za redno vzdrževanje objekta, kot tudi davke na nepremičnine.
Trenutna tržna vrednost sredstva je današnja vrednost nepremičnine po prevladujočih tržnih obrestnih merah.
V drugi različici se številka izračuna na podlagi prvotnega kapitala ali nabavne vrednosti nepremičnine.
Kapitalizacijska stopnja = čisti poslovni dohodek / nabavna cena
Vendar druga različica ni zelo priljubljena iz dveh razlogov. Prvič, daje nerealne rezultate za stare nepremičnine, ki so bile kupljene pred nekaj leti / desetletji po nizkih cenah, in drugič, ni mogoče uporabiti za podedovano nepremičnino, saj je njihova nakupna cena enaka nič, kar delitev ni mogoče.
Poleg tega, ker cene nepremičnin močno nihajo, je prva različica, ki uporablja sedanjo tržno ceno, bolj natančen prikaz v primerjavi z drugo, ki uporablja prvotno nabavno ceno s fiksno vrednostjo.
Primeri stopnje kapitalizacije
Predpostavimo, da ima vlagatelj milijon dolarjev in razmišlja o naložbi v eno od dveh razpoložljivih naložbenih možnosti - eno, lahko investira v državne izdane državne državne zakladne obveznice, ki ponujajo nominalne 3-odstotne letne obresti in veljajo za najvarnejše naložbe in dve, lahko nakup poslovne zgradbe, v kateri je več najemnikov, za katere se pričakuje, da bodo plačevali redno najemnino.
V drugem primeru predpostavimo, da skupna najemnina, prejeta na leto, znaša 90.000 dolarjev in mora vlagatelj plačati skupno 20.000 dolarjev za različne stroške vzdrževanja in davke na nepremičnine. Čisti dohodek iz naložbe v nepremičnine znaša 70.000 dolarjev. Predpostavimo, da v prvem letu vrednost nepremičnine ostane enaka prvotni kupni ceni v višini 1 milijona dolarjev.
Stopnja kapitalizacije se izračuna kot (čisti poslovni dohodek / vrednost nepremičnine) = 70 000 USD / milijon dolarjev = 7%.
Ta donos 7-odstotnega donosa, ustvarjenega iz naložbenih naložb v nepremičnine, je boljši od običajnega 3-odstotnega donosa, ki je na voljo iz netveganih državnih obveznic. Dodatni 4 odstotki predstavljajo donosnost tveganja, ki ga vlaga vlagatelj z naložbami na trgu nepremičnin v primerjavi z vlaganjem v najvarnejše državne zakladne obveznice, ki niso nič tvegane.
Naložbe v nepremičnine so tvegane in obstaja več scenarijev, ko se donos, kot ga predstavlja ukrep stopnje kapitalizacije, lahko močno razlikuje.
Na primer, nekaj stanovalcev se lahko preseli, dohodek od najemnine pa se lahko zmanjša na 40.000 dolarjev. Zmanjšanje 20.000 USD na različne stroške vzdrževanja in davke na nepremičnine in ob predpostavki, da vrednost nepremičnine znaša 1 milijon dolarjev, stopnja kapitalizacije znaša (20.000 USD / milijon dolarjev) = 2%. Ta vrednost je manjša od donosnosti, ki je na voljo iz netveganih obveznic.
V drugem scenariju predpostavimo, da dohodek od najemnine znaša izvirnih 90.000 dolarjev, stroški vzdrževanja in / ali davek na nepremičnine pa se znatno povečajo, recimo 50.000 dolarjev. Stopnja kapitalizacije bo takrat (40.000 USD / milijon dolarjev) = 4%.
V drugem primeru, če se trenutna tržna vrednost nepremičnine sama zmanjša, na primer 800.000 USD, pri čemer prihodki od najemnine in različni stroški ostanejo enaki, se stopnja kapitalizacije poveča na 70.000 $ / 800.000 $ = 8.75%.
V bistvu lahko različne stopnje dohodka, ki ga ustvarijo nepremičnine, odhodki, povezani z nepremičnino, in trenutna tržna ocena nepremičnine lahko bistveno spremenijo stopnjo kapitalizacije.
Presežek donosa, ki je teoretično na voljo vlagateljem nepremičnin nad naložbami v državne zakladnice, lahko pripišemo povezanim tveganjem, ki vodijo do zgoraj omenjenih scenarijev. Dejavniki tveganja vključujejo:
- Starost, lokacija in status nepremičnine
- Vrsta nepremičnine - večdružinska, pisarniška, industrijska, maloprodajna ali rekreacijska
- Plačilna sposobnost najemnikov in redni prejemki najemnin
- Trajanje in struktura najemnikov
- Splošna tržna stopnja nepremičnine in dejavniki, ki vplivajo na njeno vrednotenje
- Makroekonomske osnove regije in dejavniki, ki vplivajo na poslovanje najemnikov
Tolmačenje stopnje kapitalizacije
Ker stopnje zgornjih mej temeljijo na predvidenih ocenah prihodnjega dohodka, so lahko velike razlike. Nato je pomembno razumeti, kaj predstavlja dobro stopnjo omejitve naložbene nepremičnine.
Stopnja označuje tudi trajanje časa, potrebnega za izterjavo vloženega zneska v nepremičnino. Na primer, nepremičnini z 10-odstotno zgornjo mejo bo za povrnitev naložbe potrebnih približno 10 let.
Različne stopnje omejitve med različnimi lastnostmi ali različne stopnje omejitve v različnih časovnih obdobjih iste nepremičnine predstavljajo različne stopnje tveganja. Pogled na formulo kaže, da bo vrednost obrestne mere višja za nepremičnine, ki ustvarjajo višji čisti poslovni dohodek in imajo nižje vrednotenje, in obratno.
Recimo, obstajata dve lastnosti, ki sta si v vseh lastnostih podobni, razen če sta geografsko narazen. Eden je v osrednjem mestnem središču, drugi pa na obrobju mesta. Ob enakih pogojih bo prva nepremičnina ustvarila višjo najemnino v primerjavi z drugo, vendar se bodo delno nadomestila višji stroški vzdrževanja in višji davki. Lastnosti mestnega središča bodo zaradi bistveno visoke tržne vrednosti razmeroma nižje stopnje meje v primerjavi z drugo.
To kaže, da nižja vrednost stopnje kapusa ustreza boljšemu vrednotenju in boljšim pričakovanju donosov z nižjo stopnjo tveganja. Po drugi strani pa višja vrednost kapitalske stopnje pomeni razmeroma nižje možnosti za donosnost naložb v nepremičnine in s tem višjo stopnjo tveganja.
Čeprav zgornji hipotetični primer investitorju olajša izbiro nepremičnine v središču mesta, resnični scenariji morda niso tako enostavni. Naložnik, ki nepremičnino oceni na podlagi stopnje kapitalske naložbe, se spopade z zahtevno nalogo, da določi primerno stopnjo omejitve za določeno stopnjo tveganja.
2:00Stopnja kapitalizacije
Gordonova predstavitev modela za hitrost
Drug prikaz stopnje kapice je iz Gordonovega modela rasti, ki ga imenujemo tudi model popustov pri dividendah (DDM). To je metoda za izračun notranje vrednosti cene delnic družbe, neodvisno od trenutnih tržnih razmer, vrednost delnice pa se izračuna kot sedanja vrednost prihodnjih dividend delnice. Matematično oz.
Vrednost zaloge = pričakovani letni denarni tok dividend / (zahtevana stopnja donosnosti vlagatelja - pričakovana stopnja rasti dividend)
Preurejanje enačbe in posploševanje formule, ki presega dividendo,
(Zahtevana stopnja donosa - pričakovana stopnja rasti) = Pričakovani denarni tok / vrednost sredstva
Zgornja predstavitev ustreza osnovni formuli stopnje kapitalizacije, omenjeni v prejšnjem razdelku. Pričakovana vrednost denarnega toka predstavlja čisti poslovni dohodek in vrednost sredstva se ujema s trenutno tržno ceno nepremičnine. To vodi v tem, da je stopnja kapitalizacije enakovredna razliki med zahtevano stopnjo donosa in pričakovano stopnjo rasti. To pomeni, da je stopnja omejitve preprosto zahtevana stopnja donosa, zmanjšana za stopnjo rasti.
To je mogoče uporabiti za ocenjevanje vrednosti nepremičnine glede na donosnost, ki jo pričakuje vlagatelj. Recimo, na primer čisti poslovni dohodek nepremičnine znaša 50.000 dolarjev in naj bi se letno povečal za dva odstotka. Če vlagateljeva pričakovana donosnost znaša 10 odstotkov na leto, bo neto stopnja kapice dosegla (10% - 2%) = 8%. Če ga uporabimo v zgornji formuli, pride do vrednotenja sredstev (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.