Zakaj stanovanja, ki padejo skozi

Prodaja doma običajno ni preprost postopek. Vendar pa lahko postane še bolj zapleteno in drago, če kupec poda ponudbo in prodaja pade, ker kupec ne bo več. Kot prodajalec je torej nekaj stvari, ki jih morate vedeti o poznih izhodih. Če razmišljate o prodaji svojega doma, ugotovite, kaj lahko storite, da se zaščitite, če posel propade.

Kako lahko prodaja stanovanj pade skozi

V običajni prodaji na domu bodo kupci oddali ponudbo na prodajalčevem domu in, ko bo sprejeta, je med obema stranema podpisana pogodba. V tem trenutku se status nepremičnine običajno spremeni iz "za prodajo" v "po pogodbi" ali "v pogodbi". Sprememba statusa drugim kupcem in nepremičninskim agentom pove, da ima prodajalec kupca in je v postopku zaključevanja posla. Vendar prodaja ali nakup stanovanja ni dokončna, dokler obe stranki ob zaključku pogodbe ne podpišeta vseh potrebnih pravnih dokumentov, ki prenašajo lastništvo doma.

Kupci imajo v pogodbah pogosto vpisane klavzule o nepredvidenih dogodkih, ki so zakoniti načini, da "naročilo" odstopijo od pogodbe brez stroškov ali majhnih stroškov za kupca. V prodajni pogodbi je zapisana pogojna klavzula, s katero se kupec in prodajalec strinjata s pogoji iz pogodbe. Nekatere najpogostejše nepredvidene dogodke vključujejo:

Hipotekarni slučaj

Kupec mora imeti možnost pridobiti hipoteko za nepremičnino, običajno v določenem roku podpisa pogodbe. V pogodbo se včasih lahko vpiše pogoj, da se, če financiranje propade, pogodba razveljavi. Za prodajalce je pomembno, da kupca zahtevajo, naj predloži hipotekarno pismo o predhodni odobritvi.

Nepreverjene domače inšpekcije

Dom za prodajo mora bodisi opraviti inšpekcijski pregled, ali kupec lahko zahteva, da prodajalec opravi popravila, ki so navedena v inšpekcijskem poročilu. Če so opravljena popravila, se običajno naroči nadaljnji pregled, da se zagotovi prehod domov. Kupec lahko informacije iz inšpekcijskega poročila uporabi kot vzvod za pogajanja o nižji prodajni ceni.

Domača prodajna možnost

Nakup novega stanovanja je lahko odvisen od kupca, ki prodaja svojo trenutno nepremičnino. Nenamerna prodaja na domu pomaga kupcem, saj jim omogoča, da odstopijo od pogodbe, če se njihov dom ne proda - prodajalcu pa omogoči, da začne postopek znova. Čeprav je običajno določeno časovno obdobje, ko prodajalec ne proda, lahko prodajalec odstopi od pogodbe; prodajalec lahko zamudi druge ponudbe potencialnih kupcev, ki so pripravljeni zapreti.

Nepredvidene ocene

Pogojna ocena kupcu omogoča, da domači oceni svojo vrednost, da določi njegovo vrednost. Cena stanovanja mora ustrezati ali biti nižja od cene uradne cenitve. Če cenitev pride po nižji ceni, lahko kupec nadaljuje z nakupom ali prosi prodajalca, naj zniža ceno stanovanja.

Ko prodaja stanovanja pade, ponavadi eden od zgoraj opisanih nepredvidljivih primerov ni izpolnjen ali pa se je kupec ali prodajalec močno spremenil.

Ključni odvzemi

• Kupci imajo v pogodbi pogosto vpisane klavzule o nepredvidljivih dogodkih, ki so zakoniti načini, kako "odstopiti" od nakupa stanovanja.
• Če ponudba o prodaji na domu pade, prodajalec izgubi čas, denar in manjka drugim kupcem, ki so bili pripravljeni zapreti.
• Klavzula o pobegu pomaga prodajalcem, saj prodajalcu omogoča, da kljub pogojem v prvotni ponudbi zabava ponudbe drugih kupcev.

Opozorilni znaki

Neupoštevanje ene od pogodbenih pogojev je opravičljiv razlog, da se ne zapre. Vendar pa obstajajo še nekateri opozorilni znaki, da lahko kupec odstopi od nakupa, in ti vključujejo:

• Papirov, ki so bili podpisani, datirani in izpolnjeni po navodilih, ni vrnjeno
• Neplačilo tretjih oseb (tj. Inšpektorjev)
• Ne vrača klicev
• Manjkajoči sestanki
• Številne zahteve za spremembe pogodb

Če naletite na katerega koli od teh, lahko to pomeni, da se vaš kupec prehladi. Pokličite svojega kupca (ali njegovega zastopnika), če vas skrbi, da je zaprtje v nevarnosti.

Stroški prodajalcem

Če imate v prodaji pogodbo o prodaji svojega doma, morate izgubiti nekaj stvari, če kupec odstopi:

Stroški priložnosti

Drugi kupci, ki so se morda zanimali za ponudbo na vašem domu, bodo začeli gledati druge nepremičnine na trgu, ko bo vaša hiša "pod pogodbo". Morda boste izgubili priložnost za prodajo tem kupcem, ko je vaš dom po pogodbi, ker so morda kupili drugo nepremičnino.

Čas

Eden od najbolj frustrirajočih vidikov prodaje stanovanj, ki je padel, je izgubljeni čas. Prodajalca pošljemo nazaj na kvadrat, da začne postopek znova poiskati drugega kupca. Tudi zamuda lahko izniči načrte za nakup drugega stanovanja ali spremembo časovnice.

Vaš naslednji dom

Če imate pogodbo za nakup drugega stanovanja in je bila ta transakcija odvisna od prodaje vašega trenutnega prebivališča - ker ste potrebovali izkupiček od prodaje - tega doma morda ne boste mogli kupiti. Posledično se boste morda morali odpovedati nakupu ali poiskati drug način financiranja.

Denar

Zaradi izgube posla lahko izgubite denar, če boste morali še naprej opravljati hipotekarna plačila na svojem trenutnem domu - ki ga prodajate - hkrati pa plačevati hipoteko na stanovanju, ki ste ga pravkar kupili. Prav tako boste morda plačevali najemnino za stanovanje, dokler ne zaključite novega nakupa stanovanja, še posebej, če je prodaja oddaljena od stanovanja. Skratka, odstopanje kupca bi vam lahko začasno povečalo mesečne stanovanjske stroške.

Če imate pogodbo za nakup svojega novega stanovanja in bodoči kupec vašega trenutnega doma odstopite, boste morda morali plačati za prekinitev pogodbe za nakup nove hiše.

Tekoči stroški vzdrževanja vašega trenutnega doma se bodo nadaljevali, vključno z davki na nepremičnine, komunalnimi storitvami in urejanjem okolice. In ker je pomembno, da doma izgledate kot predstavljivi, da pritegnete novega kupca, se stroški lahko sčasoma povečajo.

Shranjevanje posla

Če kupec želi odstopiti, lahko storite nekaj korakov. Najprej se prepričajte, da vpleteni nepremičninski agenti za vas in kupca učinkovito komunicirajo. Bodite prepričani, da vi in ​​potencialni kupec prejmete kopijo vseh komunikacij v pisni obliki. Če vi ali kupec ne uporabljate agenta (ali če niste zadovoljni s stopnjo komunikacije), poskusite neposredno govoriti s kupcem, če želite razumeti njegove namere ali pomisleke. Ugotovite tudi, ali obstajajo kakšne ugodnosti, ki jih lahko dosežete, da bo kupec vedno zaprt.

Čeprav morda ne želite znižati prodajne cene svojega doma ali plačevati posodobitev in popravil, je morda smiselno, če bo izguba prodaje dražja od popravil.

Preglejte pogodbo, da določite morebitno povračilo, če bi kupec odstopil. Na primer, ali je v vaši pogodbi določena klavzula, s katero bi dobili pravne razloge, da tožite posojilojemalca zaradi kršitve pogodbe in pridobite odstotek dogovorjene prodajne cene? Ali obstaja klavzula, v kateri je navedeno, da je kupec v neplačilu, če ne odpove posla v navedenem roku po podpisu pogodbe?

Uporabite klavzulo o pobegu

Klavzula o pobegu omogoča prodajalcu zabavo in sprejemanje ponudb drugih kupcev, tudi če obstajajo pogoji ali nepredvidene okoliščine, ki jih kupec zapiše v pogodbo.

Če je bila na dom poslana druga ponudba, bi prodajalec obvestil prvotnega kupca, ki bi imel določeno število dni, da zadovolji nepredvidene dogodke ali jih opusti. Z drugimi besedami, klavzula o pobegu pomaga zaščititi prodajalce, da ne bodo zamudili priložnosti za prodajo, medtem ko čakajo na izpolnitev kupčevih pogojev, kot je prodaja kupčevega stanovanja.

Spodnja črta

Številni dejavniki lahko povzročijo, da prodaja stanovanja pade, vključno z neizpolnjevanjem katerega od pogojev ali določb pogodbe ali pa ima kupec spremembo.

Prodajalci pa se lahko zaščitijo tako, da so obveščeni in poznajo podrobnosti pogodbe. Prodajalci morajo zagotoviti, da njihov zastopnik deluje in učinkovito komunicira. Če ste prodajalec, boste morda želeli odvetnik za nepremičnine pregledati pogodbo, predlagati kakršne koli klavzule, ki bi vas lahko zaščitile, in predlagati možnosti za povračilo, če kupec odstopi - vključno z možnostjo, da toži kupca, če je potrebno.