Primerjalna analiza trga
Primerjalna tržna analiza je pregled cen, po katerih so se podobne nepremičnine na istem območju nedavno prodale. Nepremičninski agenti za svoje stranke opravijo primerjalno tržno analizo, da jim pomagajo določiti ceno, ki jo bodo navedli pri prodaji stanovanja, ali ceno, ki jo lahko ponudijo pri nakupu stanovanja. Ker nobeni dve lastnosti nista enaki, agenti prilagodijo razlike med prodanimi lastnostmi in tistimi, ki bodo kmalu kupljene ali na seznamu, da določijo pošteno ponudbo ali prodajno ceno. Primerjalna analiza trga je v bistvu manj sofisticirana različica formalne, strokovne ocene.
Razumevanje primerjalne analize trga
Primerljiva tržna analiza lahko vključuje tudi trenutno naštete nepremičnine, zlasti če pred kratkim niso bile prodane podobne nepremičnine. Vendar cene na seznamu navajajo samo tisto, kar prodajalec upa, da bo dobil nepremičnino, in ne odražajo nujno, kaj je v resnici vredno.
Čeprav primerjalna analiza trga ni uradna ocena, nepremičninski agent uporablja veliko podobnih praks in metod, ki bi jih ocenjevalec uporabil za dosego primerne vrednosti nepremičnine. Če je dom ali nepremičnina tako izrazita in / ali edinstvena, če ni najdenih primerljivih lastnosti, je v lastnem interesu lastnika, da najame uradnega cenilca, ki bo nepremičnino ocenil.
Primer primerjalne analize trga
Razmislite o paru, ki razmišlja o pripravi ponudbe za štiri-spalnico, tri kopalnice, 2.100 kvadratnih metrov, enodružinski dom na četrt hektarjev zemlje. Hiša je navedena v prodaji za 300.000 dolarjev. Nepremičninski agent v paru opravi primerjalno tržno analizo in poišče tri podobne nepremičnine, ki so bile pred kratkim prodane v istem podrazdelku:
- Prva je v vseh pogledih enaka predmetni nepremičnini, le da se nahaja na prometni cesti; pred kratkim so ga prodali za 275.000 dolarjev.
- Druga ima štiri spalnice, tri kopalnice in se nahaja na četrt hektarjev zemlje, vendar je 2.400 kvadratnih metrov, ker vključuje tudi zaslonsko verando; prodali so ga za 315.000 dolarjev.
- Tretja ima štiri spalnice, nahaja se na četrt hektarjev zemlje in je 2.100 kvadratnih metrov, vendar ima le dve kopalnici, obe sta zastareli; prodali so ga za 265.000 dolarjev.
Tukaj so tipični koraki, ki jih nepremičninski agent lahko izvede za dokončanje primerjalne analize trga:
1. Ocenite sosedsko kakovost
Prvi korak je oceniti kakovost okoliške okolice in na voljo je nekaj dobrih spletnih orodij, ki olajšajo to kot kdaj koli prej.
Google Street View je morda najboljše orodje za raziskovanje soseske. Tukaj je tisto, kar iščete:
- Lepi bloki v primerjavi z manj privlačnimi bloki
- Bližina udobja, kot so plaže, parki, šole itd.
- Bližina neprijetnih lokacij, kot so smetišča, avtoceste, industrijski objekti itd.
- Pomembna vprašanja glede omejevanja pritožb
Googlove slike pa so morda zastarele, zato ne nadomešča vožnje po soseski.
2. Ocenite originalni seznam, če je na voljo
Previdno preglejte fotografije in opis, da ocenite starost in stanje doma, nedavne nadgradnje in morebitne težave s prejšnjo marketinško strategijo.
3. Preverite ocene vrednosti nepremičnin
Ocena vrednosti nepremičnine vam lahko pomaga oceniti verjetno tržno vrednost stanovanja vaše stranke in vam bo dala izhodišče pri izračunu stroškov na kvadratni meter nepremičnine. Vendar so te ocene lahko netočne in ne upoštevajo edinstvenih vidikov lokalnega trga.
4. Razviti predhodno CMA
Izdelajte grobo predstavo o vrednosti vašega doma tako, da ocenite prodane vnose, izdelke s potekom veljavnosti, aktivne vnose in čakajoče sezname na območju, ki so po lastnostih, velikosti in ugodnostih primerljivi z vašim seznamom. Primerljive lastnosti, ki jih morate vključiti v svoj CMA, vključujejo:
- Domovi, ki so bili prodani ali jim poteče rok uporabe, so v postopku ali so bili na seznamu v zadnjih šestih mesecih. Prodani oglasi vam bodo natančno povedali, kakšni so bili podobni domovi na območju nedavno prodani in so vaš glavni način za oceno vrednosti za CMA. Oglasi, ki so potekli, vam bodo povedali, da cen trga ni pripravljen nositi. Oglasne skupine, ki čakajo na razprodajo, vam lahko dajo dobro predstavo o tem, kaj trenutno prodajajo podobni domovi. Trenutni oglasi vam bodo povedali, kakšna je vaša konkurenca.
- Ocenite domove z enakim številom spalnic in kopalnic. Število spalnic in kopel v domu je eno najpomembnejših meril za vrednotenje stanovanja. Na primer, dvosobni domovi so na splošno manj zaželeni kot tisti s tremi ali več. Prav tako imajo domovi z samo eno kopalnico ali brez glavne kopalnice pogosto nižjo vrednost pri nadaljnji prodaji kot tisti z več.
- Ocenite domove na približno 300 kvadratnih metrih vašega. Z 2.000 kvadratnimi metri doma poglejte na domove, ki so od 1.700 do 2.300 kvadratnih metrov. Na splošno več spalnic ustreza višji ceni, vendar so kvadratni posnetki skoraj tako pomembni.
- Ocenite domove v isti soseski. Ugotoviti, kaj natančno je »soseska« doma, je lahko težavna, če ne gre za obzidano skupnost. Zaradi tega je pomembno, da najprej ocenite okolico na spletu.
- Ocenite domove v istih ali primerljivih šolskih conah. Šolske četrti so še posebej pomembne v večjih mestih, kjer je v vsakem okrožju veliko šol. Domovi na eni strani ulice so morda v odličnem šolskem območju, medtem ko bi učenci, ki živijo v domovih na drugi strani, lahko maturirali v šolah slabše kakovosti. Razlika, ki jo imajo šole v vrednosti doma, je lahko zelo pomembna.
- Ocenite domove s podobno velikostjo serije. Na splošno bo dom na 10 hektarjih zemlje vreden več kot sicer primerljiv dom na samo enem hektarju.
- Ocenite domove podobne starosti. Popolnoma novi domovi so običajno cenjeni višje kot starejši domovi, vendar lahko nekateri starejši domovi, zlasti starinski ali sodobni domovi sredi stoletja, zaradi svoje zasnove dodajo premijo nad novogradnjo.
- Ocenite domove s podobnimi lastnostmi. Na primer, če ima dom vgrajen bazen ali je v soteski z zapornicami s klubsko hišo, poskusite poiskati druge sezname s podobnimi lastnostmi. Tudi če je dom na oceanski obali, bo primerjava z drugimi domovi ob morju prinesla veliko boljše rezultate kot primerjava z domovi, ki so oddaljeni nekaj ulic od vode.
5. Pridobite povprečno ceno primerljivih seznamov
Vzemite prodajne cene primerljivih domov, ki ste jih izbrali, in jih razdelite po njihovih kvadratnih posnetkih, da izračunate ceno kvadratnega metra za vsak primerljiv dom. Nato poiščite povprečno ceno kvadratnega metra primerljivih domov in jo pomnožite z natančnimi kvadratnimi posnetki doma, ki ga poskušate prodati.
6. Ocenite dom osebno.
Na podlagi vaše raziskave bi morali imeti predstavljeno, kaj je vreden dom, zato bi morali imeti možnost obravnavati vsa vprašanja o vrednosti nepremičnine, ki jo ima lastnik stanovanja za vas. Pri ogledu nepremičnine upoštevajte dejavnike, kot so: stanje, dopolnitve in nadgradnje, potrebne nadgradnje, zunanjost in urejanje okolice ter druge ugodnosti. Združite predhodne podatke iz primerljivih seznamov z informacijami, zbranimi med obiskom, da ustvarite obsežen CMA.