Iskanje donosnosti naložb v nepremičnine (ROI)

Donosnost naložbe (ROI) je računovodski izraz, ki označuje odstotek vloženega denarja, ki se povrne po odbitku pripadajočih stroškov. Za ne-računovodje se lahko to sliši zmedeno, vendar je formula lahko preprosto zapisana na naslednji način:

ROI = Dobiček - CostCostwhere: Dobiček = Dobiček naložbeCost = Naložbeni stroški \ začni {poravnano} & \ besedilo {ROI} = \ frac {\ text {Dobiček} - \ text {Strošek}} {\ text {Strošek}} \\ & \ textbf {kjer:} \\ & \ besedilo {dobiček} = \ besedilo {investicijski dobiček} \\ & \ besedilo {stroški} = \ besedilo {investicijski stroški} \\ \ konec {poravnano} ROI = strošek-dobiček - stroški Kjer: Dobiček = Dobiček naložbeCost = Naložbeni stroški

A čeprav se zdi zgornja enačba dovolj enostavna za izračun, pri nepremičninah stopijo v poštev številne spremenljivke, vključno s stroški popravil / vzdrževanja in metodami ugotavljanja finančnega vzvoda - znesek izposojenega denarja (z obrestmi) za začetno naložbo lahko vpliva na številke ROI. V mnogih primerih bo donosnost naložbe višja, če bodo stroški naložbe nižji.

Ob nakupu nepremičnin pogoji financiranja lahko močno vplivajo na ceno naložbe; vendar pa lahko z viri, kot je hipotekarni kalkulator, prihranite denar na stroški naložbe, tako da boste našli ugodne obrestne mere.

Kako izračunati donosnost naložbe v nepremičnine

Zaplete pri izračunu ROI

Do zapletov pri izračunu donosnosti naložbe lahko pride, če se nepremičninska nepremičnina refinancira ali če se vzame druga hipoteka. Obresti na sekundo ali refinancirano posojilo se lahko povečajo in zaračunajo provizije za posojilo, kar lahko zmanjša donosnost naložbe. Lahko se povečajo tudi stroški vzdrževanja, davki na nepremičnine in komunalne stopnje. Vse te nove številke je treba priključiti in ponovno izračunati ROI, če lastnik stanovanjske najemnine ali poslovne nepremičnine plača te stroške.

Zapleteni izračuni se lahko zahtevajo tudi za nepremičnine, kupljene s hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM), s spremenljivo stopnjo stopnjevanja, ki se letno zaračunava v času trajanja posojila.

Poglejmo dve glavni metodi za izračun donosnosti naložbe: metoda stroškov in metoda zunaj žepa.

Metoda stroškov

Metoda stroškov izračuna ROI tako, da se kapital v nepremičnini deli s stroški te nepremičnine.

Kot primer, predpostavimo, da je bila nepremičnina kupljena za 100.000 USD. Po popravilih in sanacijah, kar vlagateljem stane dodatnih 50.000 dolarjev, se nepremičnina nato oceni na 200.000 dolarjev, zaradi česar je kapitalski položaj vlagatelja v nepremičnini 50.000 USD (200.000 - [100.000 + 50.000]).

Metoda stroškov zahteva razdelitev pozicije lastniškega kapitala na vse stroške, povezane z nakupom, popravili in sanacijo nepremičnine.

Donosnost naložbe v tem primeru znaša 50.000 do 150.000 dolarjev = 0, 33 ali 33%.

Metoda zunaj žepa

Vlagatelji v nepremičnine imajo vlagatelji v nepremičninsko metodo prednost, ki jo imajo v žepu. Predpostavimo, da smo s številkami iz zgornjega primera kupili isto nepremičnino za isto ceno, vendar smo tokrat financirali posojilo in polog v višini 20.000 USD. Stroški, ki so že bili v žepu, znašajo le 20.000 dolarjev, skupaj 50.000 dolarjev za popravila in sanacijo, skupaj pa 70.000 dolarjev. Z vrednostjo nepremičnine v višini 200.000 dolarjev je položaj lastniškega kapitala 130.000 dolarjev.

Donosnost naložbe v tem primeru znaša 130.000 ÷ 200.000 dolarjev = 0, 65 ali 65%. To je skoraj dvakrat večja ROI prvega primera. Razliko je seveda mogoče pripisati posojilu: vzvod kot sredstvo za povečanje donosnosti naložbe.

Donosnost naložbe ne pomeni enakega dobička

Seveda pa je treba nepremičnine prodati, preden se kateri koli od zgoraj naštetih donosov naložb lahko realizira v dejanskem denarnem dobičku. Pogosto nepremičnina ne bo prodana po svoji tržni vrednosti. Pogosto se pogodba z nepremičninami opravi pod prvotno izklicno ceno, kar zmanjša končni izračun donosnosti naložbe za to nepremičnino. Obstajajo tudi stroški, povezani s prodajo nepremičnine: sredstva, porabljena za popravila, barvanje ali urejanje okolice. Prišteti je treba tudi stroške oglaševanja nepremičnine, skupaj s stroški cenitve in provizijo nepremičninskemu agentu ali posredniku.

O stroških oglaševanja in provizij se lahko dogovorite s ponudnikom storitev. Razvijalci nepremičnin, ki imajo več oglaševalskih in prodajnih nepremičnin, so v boljšem položaju za pogajanja o ugodnih cenah z mediji in posredniki. Donosnost naložbe pri večkratni prodaji pa z različnimi stroški oglaševanja, naročanja, financiranja in gradnje predstavlja zapletene računovodske težave, ki jih strokovnjak najbolje obvlada.

Denarni tok nepremičnin

Investitor ima lahko 30.000 dolarjev lastniškega kapitala v poslovni najemni nepremičnini, za katero je plačal 10.000 dolarjev za 300-odstotno donosnost naložbe. Nepremičnina prinaša tudi 500 dolarjev mesečno najemnin, za skupno 6000 dolarjev letno. To je 60-odstotna donosnost naložbe v denarni tok nepremičnine - 6000 dolarjev, deljeno s stroški naložbe v višini 10.000 USD.

Spodnja črta

Izračun ROI na nepremičninah je lahko preprost ali zapleten, odvisno od vseh zgoraj omenjenih spremenljivk. V trdnem gospodarstvu se je naložbe v nepremičnine, stanovanjske in poslovne, izkazale za zelo donosne. Tudi v recesijskem gospodarstvu, ko cene padejo in je gotovine malo, so za vlagatelje z denarjem za vlaganje na voljo številne ponudbe nepremičnin. Ko se bo gospodarstvo okrevalo, kot to vedno počne, bo veliko vlagateljev dobilo lep dobiček.

Zaradi davka od dohodka ali davka na kapitalski dobiček pa se lastnike nepremičnin poziva, naj pred vložitvijo pridobijo strokovno davčno svetovanje iz zanesljivega vira.