Hipoteke s fiksno obrestno mero v primerjavi z nastavljivo obrestno mero: kakšna je razlika?

Hipoteke s fiksno obrestno mero in hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) sta dve osnovni vrsti hipotek. Medtem ko trg ponuja številne sorte v teh dveh kategorijah, je prvi korak pri nakupovanju hipoteke določitev, katera od dveh glavnih vrst posojila najbolj ustreza vašim potrebam.

Ključni odvzemi

• Hipoteka s fiksno obrestno mero zaračuna določeno obrestno mero, ki se ne spreminja skozi celotno življenjsko dobo posojila.
• Začetna obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) se določi pod tržno obrestno mero za primerljivo posojilo s fiksno obrestno mero, nato pa obrestna mera narašča (ali po možnosti znižuje), ko čas mineva.
• ARM-ji so običajno bolj zapleteni kot hipoteke s fiksno obrestno mero.

Hipoteke s fiksno obrestno mero

Hipoteka s fiksno obrestno mero zaračuna določeno obrestno mero, ki se ne spreminja skozi celotno življenjsko dobo posojila. Čeprav se znesek glavnice in obresti, plačanih vsak mesec, razlikuje od plačila do plačila, skupno plačilo ostaja enako, kar olajša proračun za lastnike stanovanj.

Spodnji delni amortizacijski načrt prikazuje način, kako se zneski, ki se nanašajo na glavnico in obresti, spreminjajo skozi življenjsko dobo hipoteke. V tem primeru je hipotekarni rok 30 let, glavnica 100.000 dolarjev, obrestna mera pa 6%.

Kot lahko vidite, plačila, izvršena v začetnih letih hipoteke, obsegajo predvsem plačila obresti.

Glavna prednost posojila s fiksno obrestno mero je, da je posojilojemalec zaščiten pred nenadnimi in potencialno pomembnimi povečanji mesečnih hipotekarnih plačil, če se obrestne mere zvišujejo. Hipoteke s fiksno obrestno mero je enostavno razumeti in se od posojilodajalca do posojilodajalca malo razlikujejo. Slaba hipoteka s fiksno obrestno mero je, da je kvalifikacija za posojilo težja, ker so plačila manj dostopna, če so visoke obrestne mere.

Čeprav je obrestna mera določena, je skupni znesek obresti, ki ga boste plačali, odvisen od roka hipoteke. Tradicionalne posojilne institucije ponujajo hipoteke s fiksno obrestno mero za različne pogoje, med katerimi so najpogostejše 30, 20 in 15 let.

30-letna hipoteka je najbolj priljubljena izbira, saj ponuja najnižje mesečno plačilo. Vendar je kompromis za tako nizko plačilo bistveno višji skupni stroški, saj je dodatno desetletje ali več v tem izrazu namenjeno predvsem plačilu obresti. Mesečna plačila za kratkoročne hipoteke so višja, tako da se glavnica odplačuje v krajšem časovnem okviru. Tudi kratkoročne hipoteke ponujajo nižjo obrestno mero, kar omogoča večji odplačilo glavnice z vsakim plačilom hipoteke. Tako kratkoročne hipoteke na splošno stanejo bistveno manj. (Za več informacij glejte Razumevanje strukture hipotekarnih plačil .)

Hipoteke: Fiksna obrestna mera glede na prilagodljivo obrestno mero

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero

Obrestna mera za hipoteko z nastavljivo obrestno mero je spremenljiva. Začetna obrestna mera za ARM je postavljena pod tržno obrestno mero za primerljivo posojilo s fiksno obrestno mero, nato pa obrestna mera narašča s časom. Če se ARM zadrži dovolj dolgo, bo obrestna mera presegla tekočo obrestno mero za posojila s fiksno obrestno mero.

ARM imajo določeno časovno obdobje, v katerem začetna obrestna mera ostane konstantna, nato pa se obrestna mera prilagodi vnaprej dogovorjeni frekvenci. Obdobje s fiksno obrestno mero se lahko močno razlikuje - od meseca do 10 let; krajša prilagoditvena obdobja imajo običajno nižje začetne obrestne mere. Po začetnem roku se posojilo ponastavi, kar pomeni, da obstaja nova obrestna mera, ki temelji na trenutnih tržnih obrestnih merah. To je potem stopnja do naslednje ponastavitve, ki je lahko naslednje leto.

ARM terminologija

ARM so bistveno bolj zapleteni kot posojila s fiksno obrestno mero, zato raziskovanje prednosti in slabosti zahteva razumevanje neke osnovne terminologije. Tu je nekaj pojmov, ki jih morajo posojilojemalci vedeti pred izbiro orožja:

• Pogostost prilagajanja: Nanaša se na čas med prilagoditvami obrestnih mer (npr. Mesečno, letno itd.).
• Indeksi prilagajanja: Prilagoditve obrestne mere so vezane na referenčno vrednost. Včasih je to obrestna mera za vrsto sredstva, na primer depozitna potrdila ali zakladne menice. To bi lahko bil tudi določen indeks, na primer indeks stroškov stroškov (London Cob Index) ali londonska medbančna ponujena obrestna mera (LIBOR).
• Marža: Ko podpišete posojilo, se strinjate, da boste plačali stopnjo, ki je za določen odstotek višja od indeksa prilagoditve. Na primer, vaša nastavljiva stopnja je lahko enoletna državna blagajna plus 2%. Ta dodatnih 2% se imenuje marža.
• Omejitve : To se nanaša na omejitev zneska, ki ga obrestna mera lahko poveča za vsako obdobje prilagoditve. Nekateri ARM-ji ponujajo tudi zgornje meje celotnega mesečnega plačila. Ta posojila, znana tudi kot negativna amortizacijska posojila, ohranjajo plačila nizka; vendar lahko ta plačila krijejo le del zapadlih obresti. Neplačane obresti postanejo del glavnice. Po dolgih letih plačevanja hipoteke lahko vaša glavnica, ki jo dolgujete, preseže znesek, ki ste ga prvotno izposodili.
• Zgornja meja: To je najvišja vrednost, ki jo prilagodljiva obrestna mera lahko dopušča v času posojila.

Največja prednost ARM je, da je bistveno cenejša od hipoteke s fiksno obrestno mero, vsaj v prvih treh, petih ali sedmih letih. ARM-ji so privlačni tudi zato, ker njihova nizka začetna plačila pogosto omogočajo posojilojemalcu, da se kvalificira za večje posojilo in v okolju s padajočo obrestno mero posojilojemalcu omogoči uživanje nižjih obrestnih mer (in nižjih plačil) brez potrebe po refinanciranju hipoteke .

Posojilojemalec, ki izbere orožje, lahko prihrani nekaj sto dolarjev na mesec do sedem let, nato pa bodo njegovi stroški verjetno narasli. Nova stopnja bo temeljila na tržnih tečajih, ne na začetni pod tržni stopnji. Če imate veliko srečo, je lahko nižja, odvisno od tega, kakšne so tržne obrestne mere v času ponastavitve tečaja.

Vendar pa lahko ARM predstavlja pomembne slabosti. Z ARM se lahko vaše mesečno plačilo v času trajanja posojila pogosto spreminja. In če vzamete veliko posojilo, bi se lahko znašli v težavah, ko se obrestne mere zvišajo: Nekateri ARM-ji so strukturirani tako, da se obrestne mere v nekaj letih skoraj podvojijo. (Če želite več, glejte hipoteko s prilagodljivo obrestno mero: kaj se zgodi, ko se obrestne mere zvišajo ).

Hipoteke z nastavljivo obrestno mero so se mnogim finančnim načrtovalcem odrezale po razpadu hipotekarnih hipotekarnih posojil v letu 2008, kar je začelo obdobje zasegov in kratke prodaje. Posojilojemalci so se nalepili na šok nalepk, ko so se njihovi orožji prilagodili, njihova plačila pa so porasla. Na srečo so bili od takrat sprejeti vladni predpisi in zakonodaja za povečanje nadzora, ki je stanovanjski mehurček spremenil v svetovno finančno krizo. Urad za zaščito potrošnikov (CFPB) preprečuje plenilske hipotekarne prakse, ki škodijo potrošniku. Posojilodajalci posojajo posojilojemalce, ki bodo verjetno odplačevali posojila.

ARM-ji so bistveno cenejši od hipotek na hipoteko.

Kateri posojilo je primerno za vas?

Pri izbiri hipoteke morate upoštevati široko paleto osebnih dejavnikov in jih uravnotežiti z ekonomsko realnostjo nenehno spreminjajočega se trga. Osebne finance posameznikov pogosto doživljajo obdobja napredovanja in upadanja, obrestne mere rastejo in padajo, moč gospodarstva pa pada in pada. Če želite izbiro posojila postaviti v kontekst teh dejavnikov, upoštevajte naslednja vprašanja:

• Koliko velikega hipotekarnega plačila si danes lahko privoščite?
• Si lahko še vedno privoščite ARM, če se obrestne mere zvišujejo?
• Kako dolgo nameravate živeti na posestvu?
• V katero smer se usmerjajo obrestne mere in ali predvidevate, da se bo ta trend nadaljeval?

Če razmišljate o orožju, zaženite številke, da določite najslabši scenarij. Če si to še vedno lahko privoščite, če se hipoteka v prihodnosti ponastavi na največjo omejitev, vam ARM prihrani denar vsak mesec. V idealnem primeru bi morali porabiti prihranke v primerjavi s hipoteko s fiksno obrestno mero, da vsak mesec opravite dodatna plačila glavnice, tako da je skupno posojilo ob ponovni ponastavitvi manjše, kar še zniža stroške.

Če so obrestne mere visoke in se pričakuje, da bodo padle, ARM poskrbi, da boste izkoristili padec, saj niste zaklenjeni v določeno stopnjo. Če se obrestne mere naraščajo ali je za vas pomembno enakomerno predvidljivo plačilo, je morda pot do hipoteke s fiksno obrestno mero.

Kandidati za orožje

Kratkoročni lastnik stanovanja

ARM je lahko odlična izbira, če so vaša osnovna zahteva nizka plačila v kratkem ali če v stanovanju ne nameravate živeti dovolj dolgo, da bi se cene zvišale. Kot smo že omenili, se obdobje ARM s fiksno obrestno mero razlikuje, običajno od enega leta do sedmih let, zato ljudje, ki nameravajo obdržati svoj dom, ne bi imeli smisla. Če pa veste, da se boste preselili v kratkem času ali ne nameravate držati hiše prihodnjih desetletij, bo ARM imel veliko smisla.

Recimo, da obrestna mera pomeni, da lahko vzamete petletno ARM z obrestno mero 3, 5%. 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero bi vam v primerjavi dala 4, 25% obrestno mero. Če se nameravate preseliti pred resetiranjem petletnega orožja, boste prihranili veliko denarja za obresti. Če se po drugi strani odločite, da boste v hiši ostali dlje, še posebej, če so stopnje višje, ko se posojilo prilagodi, bo hipoteka stala več, kot bi posojilo s fiksno obrestno mero imelo. Če pa kupujete dom z namenom nadgradnje v večji dom, ko ustanovite družino - ali mislite, da se boste preselili v službo -, je ARM morda pravi za vas.

Zaslužek pri dohodku

Za ljudi, ki imajo stabilen dohodek, vendar ne pričakujejo, da se bo drastično povečal, je hipoteka s fiksno obrestno mero bolj smiselna. Če pa pričakujete, da boste povečali svoj dohodek, bi lahko z ARM rešil veliko plačila obresti v dolgem prometu.

Recimo, da iščete svoj prvi dom in ste pravkar diplomirali na medicinski ali pravni fakulteti ali pridobili MBA. Velike so možnosti, da boste v prihodnjih letih zaslužili več in si boste lahko privoščili povečana plačila, ko se bo vaše posojilo prilagodilo višji stopnji. V tem primeru vam bo ARM pomagal. V drugem scenariju, če pričakujete, da boste pri določeni starosti začeli prejemati denar od zaupanja, bi lahko v istem letu dobili ARM, ki se bo ponastavil.

Vrsta odplačevanja

Vzeti hipoteko z nastavljivo obrestno mero je zelo privlačno za hipotekarne posojilojemalce, ki imajo ali bodo imeli denar za izplačilo posojila, preden začne nova obrestna mera. Čeprav to ne vključuje velike večine Američanov, obstajajo situacije v katerem bi ga bilo mogoče izvleči.

Vzemite posojilojemalca, ki kupuje eno hišo in hkrati prodaja drugo. Ta oseba bo morda prisiljena kupiti nov dom, ko je stari v pogodbi, in posledično vzame eno- ali dvoletno orožje. Ko ima posojilojemalec izkupiček od prodaje, se lahko obrne, da odplača ARM z izkupičkom od prodaje na domu.

Druga situacija, v kateri bi imel ARM smisel, je, če si lahko privoščite, da plačila vsak mesec pospešite za toliko, da jih plačate pred ponovnim ponastavitvijo. Uporaba te strategije je lahko tvegana, ker se zgodi življenje, in čeprav si boste morda lahko privoščili pospešena plačila zdaj, če zbolite, izgubite službo ali gre za bojler, to morda ne bo več mogoče.

Spodnja črta

Ne glede na vrsto posojila, ki jo izberete, vam bo natančna izbira pomagala preprečiti drage napake. Eno je zagotovo: Ne pojdite z orožjem, ker je nižje mesečno plačilo edini način, da si privoščite to sanjsko hišo. V času ponastavitve boste morda dobili podobno stopnjo, vendar gre za resno igro. Bolj preudarno je namesto tega iskati hišo z manjšo cenovno ceno.

Nadaljujte z branjem

• Oglejte si trenutne hipotekarne cene
• Kako obrestne mere delujejo na hipoteko
• Razumevanje strukture hipotekarnih plačil
• Hipotekarne točke: v čem je smisel?
• Hipoteka s fiksno ali spremenljivo obrestno mero: kaj je zdaj bolje?
• Iskanje najboljših hipotekarnih tečajev
• Imate dobro hipotekarno stopnjo? Zakleni!
• Najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na hipotekarne stopnje
• Napovedovanje hipotekarnih tečajev: Nakup, Prodaja ali Refi?
• Hipoteka z nastavljivo obrestno mero: kaj se zgodi, ko se obrestne stopnje povišajo
• Kako obrestne mere vplivajo na trg stanovanj
• Ali sta cena ali obrestna mera bolj pomembni?
• Nakupovanje hipotekarnih tečajev