Hipoteka s fiksno ali spremenljivo obrestno mero: kaj je zdaj bolje?

Raziskava o posojilodajalcih Bankrate.com je 28. marca 2018 poročala, da so bile hipotekarne stopnje 4, 30% za 30-letno fiksno, 3, 72% za 15-letno fiksno in 4, 05% v prvih petih letih za 5/1 nastavljivo hipoteka (ARM). To so nacionalna povprečja; hipotekarne stopnje se razlikujejo glede na lokacijo in so zelo odvisne od vaše kreditne ocene.

Torej, prvi korak pri odločanju, ali je hipoteka s fiksno obrestno mero ali ARM najboljša izbira na današnjem trgu, je pogovor z več posojilodajalci, da ugotovite, po kakšni stopnji ste upravičeni in kakšni pogoji posojila so smiselni za vas glede na vašo kreditno oceno, dohodek, dolgovi, predplačilo in mesečno plačilo, ki si ga lahko privoščite.

Ko veste, kakšne obrestne mere in posojilodajalci se bodo razširili na vas, kako izbirate med hipoteko s fiksno obrestno mero in ARM? Upoštevajte te dejavnike.

Fiksno v primerjavi z ARM: Mesečna razlika v plačilu

Za vsakih 100.000 dolarjev, ki si jih izposodite, je treba navesti nekaj mesečnih plačil za vsako od glavnih hipotekarnih hipotekarnih kreditov po zgoraj navedenih nacionalnih povprečnih obrestnih merah:

- 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero: 495 dolarjev

- 15-letna hipoteka s fiksno obrestno mero: 726 dolarjev

- hipoteka z nastavljivo stopnjo 5/1: 480 USD za prvih 60 mesecev

Hipoteka z nastavljivo obrestno mero se zdi samo boljša izbira, če upoštevamo samo mesečno plačilo. To je najcenejša možnost za 15 dolarjev na mesec. Večja kot je hipoteka, večji so mesečni prihranki. Če se zadolžite za pol milijona, boste z nastavljivo obrestno mero prihranili 73 USD na mesec.

Ali je ta razlika dovolj velika, da prevzame dodatna tveganja, povezana z ARM?

Vrste hipoteke z nastavljivo stopnjo

ARM-ji so na voljo v več vrstah. Najbolj priljubljen je hibridni ARM, med njimi pa je najbolj priljubljena možnost 5/1 ARM, sledijo pa ARM 3/1, 7/1 in 10/1.

Takole delujejo hibridni ARM-ji: na primer ARM 5/1 ima prvih pet let fiksno obrestno mero, imenovano uvodno obdobje. Po tem se obrestna mera prilagodi enkrat letno za preostali čas posojila (recimo še 25 let). Obstajajo ARM-ji, ki se prilagajajo redkeje kot enkrat na leto, na primer 3/3 in 5/5 ARM, vendar je do teh težko priti. Dlje kot je začetno obdobje, manjša bo razlika med obrestno mero ARM in obrestno mero hipoteke s fiksno obrestno mero.

V ZDA obrestna mera za večino orožij temelji na ameriški zakladniški stopnji, približno 20% orožij pa temelji na londonski medbančni ponujeni obrestni meri (LIBOR). Zakladne mere so trenutno zelo nizke, zato če zdaj vzamete orožje, obstaja velika možnost, da se bo obrestna mera zvišala, ko se konča uvodno obdobje ARM-a. Zvezne rezerve so marca enkrat povišale obrestne mere, v letu 2018 pa naj bi to storile še dvakrat, vsako zvišanje pa bo znašalo 0, 25%.

Toleranca tveganja in načrti za prihodnost

Ko vzamete hipoteko s fiksno obrestno mero, veste, preden podpišete zaključne papirje natančno, kolikšno bo vaše hipotekarno plačilo vsak mesec, dokler imate hipoteko. Mnogi ljudje cenijo to stabilnost.

ARM so izpostavljeni tveganju obrestne mere ali možnosti, da se bo obrestna mera spremenila. Po začetnem roku se obrestna mera za to vrsto hipoteke prilagodi tako, da odraža trenutne tržne razmere. Kako veste, kakšna bo obrestna mera ARM, ko se bo po ponovnem vstopu ponovno postavila?

Podrobnosti o določenem ARM - tako imenovani strukturi zgornje meje obrestne mere - povedo, kako visoko bi lahko znašalo vaše mesečno plačilo. Na primer ARM 5/1 ima lahko zgornjo mejo 2–2–6, kar pomeni, da se lahko v šestem letu (po preteku petletnega uvodnega obdobja) obrestna mera poveča za 2%, v naslednjih letih obrestna mera se lahko poveča za dodatnih 2% na leto, skupno povečanje obrestne mere pa nikoli ne znaša več kot 6% v celotni dobi posojila.

Če bi bila vaša uvodna stopnja 4%, bi bila prva pet let vaša obrestna mera 4%. V šestem letu bi se lahko zvišala za kar 2%, odvisno od enoletne stopnje zakladnice ZDA, tako da bi lahko vaša stopnja dosegla kar 6%. V sedmem letu bi se lahko vaša stopnja zvišala še za 2%, na 8%, v osmem letu pa bi se lahko vaša stopnja spet zvišala za 2%, s čimer je bila vaša stopnja 10%. Na tej točki bi dosegli zgornjo mejo 6%; vaša stopnja nikoli ne bi bila višja od 10%.

Medtem ko zgornja meja nekoliko zmanjša tveganje, pri 30-letni hipoteki na 200.000 USD, razlika med 4% in 10% obrestnimi merami znaša mesečno plačilo približno 955 USD v primerjavi s približno 1.755 USD. Vprašati se morate, ali je najslabši možen scenarij dodatnih 800 dolarjev mesečno v letih od osem do 30.

Ali se vaša stopnja kdaj prilagodi tako visoki, je odvisno od stopnje indeksa ARM. Če je vaš ARM indeksiran na enoletno zakladniško mero in je ta stopnja enaka v šestem letu, kot je bila v prvem letu, se vaša obrestna mera v šestem letu ne bo zvišala. Če pa se je državna stopnja zvišala za 3%, se v šestem letu obrestna mera zaradi zgornje meje ne bo zvišala za več kot 2%.

Ljudje, ki dobijo orožje, pogosto mislijo, da se bo zgodil eden od naslednjih dogodkov:

- Dom bodo prodali, preden se posojilo povrne.

- Njihovi dohodki se bodo povečali, preden se posojilo povrne.

- Pred ponovnim posojilom bodo lahko refinancirali.

- Obrestne mere bodo ostale stabilne ali padale, kar jim bo dalo stopnjo, ki je podobna uvodni obrestni meri, ko se posojilo ponastavi.

Če ste živeli v času velike recesije, ko so mnogi posojilojemalci imeli ARM, ki si jih po ponastavitvi obrestne mere niso mogli privoščiti, veste, da se lahko pričakovanja in finančna resničnost ljudi močno razlikujejo. Posojilojemalci, ki želijo vzeti orožje v skladu s katero koli od teh pogostih predpostavk, bi morali razmisliti, ali bi še vedno lahko upravljali s hipoteko, če se njihove predpostavke ne bodo upoštevale, zlasti če se obrestna mera poveča, kolikor se lahko poveča. V nasprotnem primeru je hipoteka s fiksno obrestno mero morda boljša izbira.

Orožja FHA

Zvezna stanovanjska uprava (FHA) jamči za hipoteke z nastavljivo obrestno mero, kar omogoča, da jih posojilojemalci ponudijo posojilojemalcem, ki potrebujejo bolj ugodne zahteve. FHA ponuja enoletne ARM in 3-, 5-, 7- in 10-letne hibridne ARM. Obrestna mera za enoletno in triletno različico se po uvedbi ne more povečati za več kot 1% na leto ali za več kot 5% v celotni dobi posojila. Obrestna mera za 5-, 7- in 10-letne ARM se po uvodnem obdobju ne more povečati za več kot 2% na leto, življenjska meja pa znaša 6%.

Kot vse hipotekarne hipotekarne hipoteke, čeprav ima FHA ARM bolj prizanesljive kvalifikacije, mora posojilojemalci plačati vnaprejšnjo hipotekarno premijo v višini 1, 75% zneska posojila (ki je običajno nakazano v posojilo, in zanj boste plačali obresti kot rezultat). Zahteva tudi mesečno plačilo premije hipotekarnega zavarovanja, katerega stroški so odvisni od roka posojila in predplačila. Če na primer v primeru hipotekarnega zavarovanja v primeru hipotekarnega zavarovanja vsako leto plačate najmanj 3, 5% predplačniškega zneska FHA in prevzamete 30-letno posojilo, boste vsako leto v hipotekarnem zavarovanju plačali 0, 85% preostalega posojila, dokler posojila ne plačate v celoti. Ta vsota se deli z 12 in se prišteje vašemu mesečnemu plačilu. Pri posojilu v višini 200.000 dolarjev bi vam vnaprej znašala premija 3.500 dolarjev, mesečne premije hipotekarnega zavarovanja pa bi vas prvo leto stale približno 142 USD na mesec in po tem postopno upadale. Ti stroški kratkoročno in dolgoročno povečajo stroške lastništva stanovanja in jih lahko naredijo manj dostopne.

Izbira med posojilom s fiksno obrestno mero in ARM

Zdaj, ko veste, kako se ARM-ji primerjajo s posojili s fiksno obrestno mero, kako se odločite, kateri je za vaš položaj najbolj smiseln?

Sean O. McGeehan, posojilodajalec v Homer Glen, Ill., Tik pred Chicagom, tehta tako. »Večina naših strank spada v vedro s fiksno ceno. Ponavadi so to prvi kupci stanovanj, ki kupujejo stanovanje ali enodružinski dom in ne vedo svojih prihodnjih načrtov, "pravi. "Če bodo imeli otroke in bodo tam morali dolgoročno ostati, jim bo fiksna stopnja zagotovila gotovost in stabilnost pri njihovih hipotekarnih plačilih."

Ker obrestnih mer skoraj ni nikjer več, ampak na današnjem trgu večine kupcev kupcev ni zainteresiranih za tveganje ARM.

"Zaradi trenutnega okolja z nizkimi obrestnimi merami sem 30-letno možnost fiksnega posojila 90% časa v zadnjih šestih letih uporabil za prve kupce domov, " pravi Lauren Abrams, hipotekarna svetovalka pri Absolute Hipoteka Bančništvo v San Ramonu v Kaliforniji.

"Vendar je pomembno, da se pogovorimo o kupčevih dolgoročnih načrtih nepremičnine. V večini primerov kupci ne vedo ali ne morejo napovedati, kakšni bodo ti načrti, «pravi. "Stranke včasih vztrajajo, da je to samo zagonski dom in [v njem] ne bo več kot tri do pet let." Po njenih izkušnjah je ta časovni okvir dejansko lahko krajši kot eno leto, če pride do ločitve., prenosa službe, poroke ali otrok, vendar se ta časovni okvir lahko enostavno podaljša tudi na deset let.

Posojilojemalci, ki mislijo, da bodo doma krajši čas in želijo uporabiti orožje ARM, bi lahko zmanjšali svoje tveganje tako, da bodo mesečni prihranki na obrestnem računu odpravili morebitno višje prihodnje plačilo, če so še vedno v domov, ko se cena prilagodi. Toda "v resnici domači kupci tega denarja običajno ne bodo prihranili, " pravi Abrams.

Premožnejše stranke in vlagatelji, ki načrtujejo, kako dolgo bodo nosili hipoteko in si bodo kasneje lahko privoščili morebitna višja plačila, bodo bolj verjetno, da bodo opazili privlačnost ARM-a in večjo korist od njegove uvodne stopnje.

Če si lahko privoščite višja mesečna plačila s 15-letno hipoteko s fiksno obrestno mero in nameravate dlje časa ostati v domu, vam bo dolgoročno prihranilo največ denarja, ker bodo skupna plačila obresti precej nižja. In zaklepanje današnjih še vedno zelo nizkih 15-letnih stopenj bo gotovo gotovo manj drago kot dolgoročno izvajanje orožja ARM, čeprav je ARM zdaj cenejši.

Spodnja črta

Manj kot 10% posojilojemalcev se je avgusta 2017 odločilo za ARM, kažejo podatki CoreLogic in Freddie Mac.

Če želite uporabiti ARM, ker vam bo nižja obrestna mera pomagala pri financiranju nakupa dražje nepremičnine, razmislite, ali zaradi razlike v kakovosti nepremičnine, ki jo lahko dobite pri ARM, tveganje obrestne mere postane smiselno. V skušnjavi boste rekli: "Ja! Seveda!" zaradi neverjetnega šolskega okrožja, novih trdega lesa ali čudovite okolice. toda poskusite si predstavljati, kako bi se počutili glede te nepremičnine - in ali si jo lahko še vedno privoščite - če bi se mesečno plačilo po nekaj letih podvojilo. Za večino posojilojemalcev na tem naraščajočem trgu obrestnih mer je fiksna mera verjetno bolj preudarna.

Nadaljujte z branjem

• Oglejte si trenutne hipotekarne cene
• Kako obrestne mere delujejo na hipoteko
• Razumevanje strukture hipotekarnih plačil
• Hipotekarne točke: v čem je smisel?
• Hipoteke: fiksna obrestna mera v primerjavi z nastavljivo obrestno mero
• Iskanje najboljših hipotekarnih tečajev
• Imate dobro hipotekarno stopnjo? Zakleni!
• Najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na hipotekarne stopnje
• Napovedovanje hipotekarnih tečajev: Nakup, Prodaja ali Refi?
• Hipoteka z nastavljivo obrestno mero: kaj se zgodi, ko se obrestne stopnje povišajo
• Kako obrestne mere vplivajo na trg stanovanj
• Ali sta cena ali obrestna mera bolj pomembni?
• Nakupovanje hipotekarnih tečajev