Pridobivanje hipoteke v primerjavi s plačilom gotovine: Kakšna je razlika?

Stanovanjska nesreča je v celoti prestrukturirala ameriški hipotekarni trg. Del tega razvoja je vključeval strožje omejitve pri pridobivanju hipotek, skupaj z obilico na novo na voljo stanovanj za prodajo. To pa je nekaterim vlagateljem omogočilo nakup drugih nepremičnin za naložbene in najemne namene.

Pri razmišljanju o naložbah v nepremičnine in kako do njih pristopiti sta dve glavni šoli razmišljanja: Ena meni, da je pametneje plačati vse gotovine za drugi dom, medtem ko druga stran meni, da je finančni vzvod za drugega - ali celo tretji ali četrti lastnost - je veliko bolj donosen. Spodaj so primeri obeh.

Ključni odvzemi

• Investitor s finančnim vzvodom lahko prinese dober dobiček s tremi ali štirimi lastnostmi, medtem ko je kupec gotovine lahko omejen.
• Denarni vlagatelji lahko hitro kupijo, kadar je dobra priložnost, namesto da počakajo na postopek hipoteke.
• Ne glede na to, ali kupujete nepremičnino s hipoteko ali gotovino, vsaka potrebuje znaten znesek razpoložljivega dohodka.

Pridobivanje hipoteke

Ta razprava je močno zajeta v spletu in več spletnih mest in spletnih dnevnikov s finančnimi novicami navaja, da je uporaba finančnega vzvoda bolj smiselna pri nakupu naložbenih nepremičnin. Na primer, Ali Boone iz BiggerPockets.com trdi, da so donosnosti višje in da so tveganja, ki izkoriščajo to vrsto naložb, manjša. Logika tega je, da bo vlagatelj v primeru povečanja vrednosti premoženja manj znižal, vendar lahko nato prejme veliko več od svojega prvotnega kapitala.

Denimo, da odložite 15% na hišo v vrednosti 500.000 USD. Vaša začetna naložba bi znašala 75.000 USD. Dve leti pozneje, če bi ta hiša povečala vrednost na 650.000 dolarjev, bi lahko prodali in prejeli veliko več od svojih začetnih 75.000 dolarjev. V tem primeru se vaša glavna naložba v višini 75.000 USD vrne in dodatnih 75.000 USD. V tem primeru bi tvegali veliko manj, kot bi imel vlagatelj, ki kupuje denar v teh razmerah, vendar še vedno prinaša precejšen dobiček.

To formulo in strategijo pomnožite s tremi ali štirimi lastnostmi in zdrava investitorka lahko prinese precej dobička. V takih situacijah ima vlagatelj s finančnim vzvodom več možnosti kot njegov sogovornik za nakup denarja. Kupci gotovine pogosto kupujejo hišo z večino denarja, ki ga imajo na voljo za naložbe. V nasprotju s tem lahko vlagatelj s finančnim vzvodom poveča razporeditev tega denarja v več različnih nepremičnin in tako dolgoročno poveča svojo donosnost.

Tveganja, ki jih je mogoče izkoristiti

Pri prevzemanju katere koli vrste naložb je značilno tveganje - zlasti pri negotovosti na stanovanjskem trgu. Najprej in najpomembnejše je, da je razpršenost denarja po naložbenih nepremičninah pristop, ki bi ga moral resno preučiti le dobro informiran vlagatelj. Potrebno je natančno razumevanje trenutnih gospodarskih razmer, splošnega zdravja stanovanjskega trga na splošno in območja, na katerega posebej kupujete.

Medtem ko obstaja nekaj prednosti za najem posojila za nakup naložbene nepremičnine, lahko stvari gredo narobe. Predpostavimo, da se je vsaka najemna nepremičnina močno znižala. Investitor s finančnim vzvodom je dolžan veliko več, kot je kdajkoli odložil. Če bi še malo spremenili trg, bi lahko izgubili množično, zlasti s parimi lastnostmi v svojem portfelju.

Prednost pri tem je, da bo banka zagotovo izgubila več kot vi, vendar lahko vaš kreditni rezultat močno vpliva. Potencial za znatne donose pritegne veliko tovrstnih strategij, vendar je treba k temu pristopati z jasnim upoštevanjem vseh tveganj. Ta strategija bo seveda zahtevala tudi postopek hipoteke - v več primerih večkrat -, kar je treba upoštevati.

Plačevanje gotovine za naložbene nepremičnine

Denarni vlagatelji se lahko izognejo celotnemu postopku vložitve hipoteke in hitro investirajo, če vidijo priložnost, kar je zelo koristno. Druga korist pri plačilu gotovine za nepremičnino vnaprej je, da vam ni treba plačevati obresti. Tudi če so obrestne mere tako nizke, kot so zdaj, bo dolgoročno vedno dražje plačevati katero koli vrsto obresti, kot ne.

Za številne vlagatelje, ki imajo sredstva, je nakup nepremičnin z gotovino smiseln, še posebej, če verjamete, da se bo trg v naslednjih nekaj letih močno dvignil.

Recimo, da kupite stanovanje takoj za 400.000 dolarjev in sedete na njem, dokler ne vidite, da je pravi čas za prodajo. Če imate prav glede dviga in dom ceni na 500.000 dolarjev, je to neposreden dobiček v višini 100.000 dolarjev, ne da bi morali razmišljati o plačilu bančnih obresti ali zneska, ki ste ga najeli v hipoteki. Če ima 100-odstotni lastniški kapital v stanovanju, vlagatelj tudi v prihodnosti olajša najem posojila, če bo to potrebno. Nakup stanovanja v gotovini lahko ustvari takojšen denarni tok za vlagatelja.

Nekateri vlagatelji si prizadevajo, da bi s svojimi lastnostmi ustvarili gibljiv dohodek in to lahko zagotovijo prave vrste najemnikov.

Za nakup nepremičnin s hipoteko ali z gotovino je potreben velik znesek razpoložljivega dohodka od naložb.

Posebna vprašanja: Tveganje plačevanja gotovine

Povezati vse svoje premoženje z eno naložbo je izjemno tvegano. Takšen pristop morda ni najboljša strategija za vlagatelja, ki ima dolgoročno omejeno količino denarja.

Medtem ko se lahko dom poveča na vrednosti, se lahko prav tako hitro amortizira, denar, ki ga izgubite, pa bo dokončno. Diverzifikacija je eden temeljnih zapovedi vlaganja. Povezanost večine premoženja v enem razredu premoženja lahko povzroči velike izgube. Nalaganje sto tisoč dolarjev v en razred sredstev tudi povečuje vašo likvidnost, dokler nimate prodajalca.

Ključne razlike

Obe strategiji ponujata prednosti, vendar za različne vrste vlagateljev. Pomembno je omeniti, da vsaka od strategij zahteva velik znesek dohodka od naložb, ki ga je mogoče razpoložiti. Tudi kupci s finančnim vzvodom, ki investirajo v več nepremičnin, bodo morali prevzeti tveganje, da se vse te nepremičnine amortizirajo. Poleg tega pri nakupu novega doma za gotovino ne uporabljajte pokojninskih prihrankov ali svojega nujnega sklada.

Za vlagatelja, ki je pripravljen vložiti velik denar, je nagnjenost k tveganju resnično usmeritev smeri odločitve. Izkoriščene pozicije v naložbenih nepremičninah bodo nedvomno prinesle višji donos, toda za manj vpletene ali gole vlagatelje, ki še vedno iščejo kapital in donos, bi bil nakup gotovine boljša možnost. (V zvezi z branjem glejte "Ali bi morali plačati vsa gotovina za svoj naslednji dom?")