Vodnik po izvedenih finančnih instrumentih

V preteklosti je imela nepremičnina nizko korelacijsko uspešnost za naložbe v delnice in obveznice, zaradi česar je zaželeno orodje za diverzifikacijo portfelja. Na žalost nakup in prodaja fizične lastnine niti približno ni tako preprost kot trgovanje z vrednostnimi papirji.

Vnesite nepremičninske izpeljanke, imenovane tudi derivati ​​nepremičnin. Ti instrumenti omogočajo vlagateljem izpostavljenost do nepremičninskega premoženja, ne da bi dejansko imeli lastne zgradbe. Namesto tega nepremičnino nadomestijo z indeksom donosa nepremičnine. Na ta način se lahko vlagatelji igrajo bodisi z lastniškim kapitalom bodisi z dolgom, ne da bi kdaj kupili dejansko sredstvo ali uporabili nepremičnine kot zavarovanje. To vlagatelju omogoča, da zmanjša svojo osnovno kapitalsko obveznost in zavaruje nepremičninske portfelje na spodnji strani, hkrati pa zagotavlja alternativne strategije za obvladovanje tveganj.

Indeks NPI

Nacionalni svet nepremičninskih indeksov finančnih naložb (NPI) je sprejet indeks, ustvarjen za merjenje naložbene uspešnosti trga poslovnih nepremičnin. Prvotno razvit leta 1982, neprimerljivi indeks sestavlja več kot 7.670 nepremičnin, v skupni vrednosti približno 581 milijard dolarjev (kot v drugem četrtletju 2018) iz vseh koncev ZDA

Naložbe v poslovne nepremičnine so razvrščene v naslednje vrste naložb:

• Zasebni kapital
• Zasebni dolg
• Javni kapital
• Javni dolg

Kako delujejo derivati ​​nepremičnin

Izvedeni finančni instrumenti, ponujeni na indeksu NCREIF, razviti za sektor zasebnega kapitala, temeljijo na zamenjavah, ki prihajajo v različnih oblikah, kar omogoča vlagateljem, da zamenjajo izpostavljenost bodisi zaradi apreciacije bodisi celotnega donosa indeksa, bodisi z zamenjavo izpostavljenosti iz ene uporabe zemljišča v drugo.

Eden od načinov je "iti dolgo" (podvajanje izpostavljenosti nakupnih lastnosti) ali "iti kratek" (ponovitev izpostavljenosti prodajnih lastnosti). Druga metoda je zamenjati skupni donos na indeksu NCREIF, razčlenjenem po nepremičninskem sektorju, s čimer lahko vlagatelji zamenjajo donose iz poslovnih pisarniških nepremičnin, na primer za maloprodajne nepremičnine.

Zamenjava donosa omogoča, da dva vlagatelja na obeh straneh zamenjave izvedeta strategije, ki jih ni mogoče doseči z dejanskimi sredstvi na trgu zasebnih nepremičnin. Zamenjave vlagateljem omogočajo taktično spreminjanje ali ponovno uravnoteženje svojih portfeljev za določeno časovno obdobje, ne da bi jim bilo treba prenesti lastništvo na sredstva, ki so trenutno v bilanci stanja. S pogodbami do treh let običajno upravlja investicijska banka, ki deluje kot klirinška hiša skladov.

V primeru, da vlagatelj dolgotrajno skupni donos indeksa NCREIF sprejme, bi sprejel celoten donos NPI (plačan četrtletno) na vnaprej določen nominalni znesek in se strinjal, da bo plačal londonsko medbančno ponujeno obrestno mero (LIBOR), plus razmik na isti navidezni znesek. Druga stranka izmenjave bi prejela enake denarne tokove v obratni obliki, plačala četrtletni indeksni donos in prejela LIBOR plus razlike.

Ob predpostavki, da obstajata vlagatelji na obeh straneh trgovine, bi dva vlagatelja, ki želita trgovati z eno izpostavljenostjo nepremičnine za drugo, lahko trgovala s povratom NPI za to vrsto nepremičnine za drugo. Na primer, upravljavec portfelja, ki meni, da je njegov sklad preveč dodeljen poslovnim nepremičninam in premalo dodeljen industrijskim, bi lahko del izpostavljenosti pisarne zamenjal za industrijske, ne da bi dejansko kupoval ali prodajal nepremičnine.

Indeks javnega kapitala

Namesto NPI izvedeni finančni instrumenti za izpostavljenost do javnega kapitala na trgu komercialnih nepremičnin uporabljajo skupni donos Nacionalnega združenja investicijskih skladov za nepremičnine (NAREIT) za izračun sprejetih denarnih tokov (za dolgega vlagatelja) oz. plačano (s kratkim vlagateljem).

Ta indeks zagotavlja donosnost na trgu javnih vrednostnih papirjev, zavarovanih s komercialnimi nepremičninami. Na primer, prejemnik zamenjave plača LIBOR plus razlike, da gre v enoletno indeksno zamenjavo z nominalnim zneskom v višini 50 milijonov dolarjev in bo prejel četrtletna plačila iz indeksa NAREIT na 50 milijonov dolarjev. Ponovno lahko investitor dobi popolnoma raznoliko izpostavljenost javnih nepremičnin, ne da bi kupil posamezno sredstvo.

Derivati ​​nepremičninskega dolga

Zaradi širine in globine tranš različnih profilov tveganj iz osnovnega sklada hipotek komercialnih nepremičnin, ki jih najdemo na trgu komercialnih hipotekarnih vrednostnih papirjev (CMBS), so na pozicijah dolga na nepremičninah na voljo tudi nepremičninski izvedeni finančni instrumenti. Zamenjave dolga javnih nepremičnin temeljijo na indeksih trga CMBS. Ti indeksi obstajajo že od konca devetdesetih let.

Zahvaljujoč širini in globini podatkov iz velikega števila transakcij (glede na lastniške nepremičnine) so indeksi CMBS veliko boljši kazalnik uspešnosti na njihovih trgih kot tisti za njihove lastniške deleže. Najpomembnejša razlika med zamenjavami lastniškega kapitala in zamenjavami dolga je, da prejemniki plačil na podlagi LIBOR-ja prejmejo LIBOR minus pribitek, v nasprotju z lastniškimi zamenjavami, ki običajno temeljijo na LIBOR-ju in razlike. Razlog za to je, da se osnovni vrednostni papirji običajno financirajo s kratkoročnim revolving dolgoročnim repo dolgom, ki je običajno v LIBOR-u, zmanjšani za razlike, zato se obrestna mera prenese na zamenjave nasprotnih strank.

Zavarovanje kreditnega tveganja se običajno uporabljajo zasebni izvedeni finančni instrumenti, kot so zamenjave kreditnih neplačil (CDS). Izvedeni finančni instrumenti, kot so zamenjave posojil, zagotavljajo zamenjavi stranko tako obrestno mero kot kreditno tveganje, medtem ko sredstvo (posojilo za poslovne nepremičnine) ostane v bilanci stanja nasprotne stranke. Tako hipotekarni posojilodajalec lahko zavaruje deleže svojega dolžniškega portfelja za različne naložbene pogoje, ne da bi moral sam prodati posojilo. Na ta način se lahko vlagatelji preselijo iz določenih sektorjev nepremičninskega trga, kadar menijo, da donos ni sorazmeren s tveganjem, in pozneje povrnejo izpostavljenost, ko se trg za ta določen sektor izboljša.

Spodnja črta

Ker so sredstva za poslovne nepremičnine kapitalsko intenzivna in so relativno nelikvidna, je investitorjem v nepremičnine težko zavarovati izpostavljenost ali izvajati alfa strategije. Visoki transakcijski stroški in manj učinkovit trg kot delnice in obveznice so še dodatno otežili izravnavo portfeljev kot odziv na spremembe na trgu.

Ko so podatki o nepremičninah postali preglednejši, informacije o transakcijah pa lažje in ceneje pridobiti, so indeksi nepremičnin postali bolj pomembni, kar vodi v oblikovanje vse bolj učinkovitega trga izvedenih finančnih instrumentov. Izvedeni finančni instrumenti omogočajo vlagateljem, da spremenijo izpostavljenost do posebnih tveganj in priložnosti brez potrebe po nakupu in prodaji sredstev. Ti izvedeni finančni instrumenti omogočajo naložbe v drugačen sektor lastniškega kapitala ali trgovanje z izpostavljenostjo nepremičnin z variabilno obrestno mero plus ali minus premijo.

Možnost zamenjave izpostavljenosti omogoča, da vlagatelj v nepremičnine postane bolj taktičen pri vlaganju. Zdaj se lahko premikajo na vse štiri kvadrante nepremičninskega trga in iz njih, kar omogoča boljše obvladovanje tveganj in potencial za povečanje kratkoročnega ali dolgoročnega donosa njihovih naložb.