Ali so nepremičnine ali borza v preteklosti bolje delovale?

V večini ameriške zgodovine - ali vsaj kolikor je zanesljivih informacij - so se cene stanovanj zvišale le nekoliko več kot stopnja inflacije v gospodarstvu. Šele v obdobju med letoma 1990 in 2006, ki se imenuje Velika zmernost, so se stanovanjska vrnila konkurirala tistim na borzi. Borza je vseskozi prinašala več razcveta in stanovanjskega udara kot stanovanjski trg, imel pa je tudi boljši skupni donos.

Vsi rezultati, ki izhajajo iz primerjave uspešnosti zalog in cen nepremičnin, so odvisni od pregledanega časovnega obdobja. Preučitev donosov iz samo 21. stoletja je videti zelo drugače kot donosi, ki vključujejo večino ali celotno 20. stoletje.

Zgodovinski dokazi

Zanesljivi podatki o vrednosti nepremičnin v ZDA so razmeroma zamolčeni pred dvajsetimi leti. Glede na indeks primerov stanovanj Case-Shiller se je povprečna letna stopnja donosa za stanovanja med letoma 1928 in 2013. povečala za 3, 7%. Zaloge so v istem času vrnile 9, 5% letno.

Inflacija, prilagojena indeksu Dow Jones Industrial Average (DJIA) v istem 84-letnem obdobju, je znašala 1, 6% na leto. Ta razlika se je s časom zapletla v petkrat večjo uspešnost na borzi.

Ni pa veliko vlagateljev z 84-letnim naložbenim horizontom. Vzemite drugačno časovno obdobje: 38 let med letoma 1975 in 2013. Naložba v povprečno stanovanje v višini 100 ameriških dolarjev (kot jo je spremljal indeks cen domačih stanovanj pri Zvezni agenciji za stanovanjsko financiranje (FHFA)) v letu 1975 bi do leta 2013 narasla na približno 500 dolarjev. Podobna naložba v vrednosti S&P 500 v tem obdobju bi narasla na približno 1600 dolarjev.

Jabolka in pomaranče

Medtem ko cene delnic in cene stanovanj odražajo tržno vrednost sredstva, ne bi smeli primerjati hiš in zalog samo za tržne donose.

Zaloge predstavljajo lastniški delež v javno trgovanem podjetju. Niso oprijemljiva, fizična sredstva in ne služijo drugemu drugemu kot hranilnici vrednosti in likvidnemu varnostnemu instrumentu. Čeprav obstaja nekaj razlogov, da verjamemo, da bi skupni borzni trg sčasoma pridobil v resnični (v nasprotju z nominalno) vrednostjo, je malo razlogov, da verjamemo, da bi morala ena delnica rasti v večnosti.

Nepremičnine niso kot zaloge. Nekateri špekulirajo s cenami nepremičnin, vendar komercialne in stanovanjske nepremičnine opravljajo oprijemljive funkcije. Ljudje živijo v hišah in stanovanjih. Podjetja poslujejo brez komercialne lastnine. Fizična lastnost ima vrednost sama po sebi.

To uvaja dva nasprotujoča si pojava. Po eni strani bi morale obstoječe nepremičninske strukture sčasoma izgubljati vrednost zaradi obrabe, raztrganine in amortizacije. Nepremenjen dom nima razloga, da bi sčasoma naraščal v vrednosti; vsa tla, stropi, naprave in izolacija starost in postanejo manj vredni.

Po drugi strani pa so povprečne hiše, zgrajene leta 2015, verjetno presegale povprečne domove, zgrajene leta 1915. Medtem ko obstoječe strukture ne bi smele dobivati ​​vrednosti, bi morale biti nove strukture bolj dragocene na podlagi njihovih strukturnih in funkcionalnih izboljšav.

Svetovalni vpogled

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Od leta 1968 do 2009 se je povprečna stopnja cenitve obstoječih domov povečala za približno 5, 4% na leto. Medtem je S&P 500 znašal 8, 2-odstotno donosnost; majhne zaloge kapic so v povprečju znašale 11, 5% na leto. Stopnja inflacije je bila okoli 4, 5%. Ne pričakujemo, da bodo nepremičninske naložbe rasle veliko več kot inflacija.

Toda številke ne povedo celotne zgodbe o uspešnosti. Pregledati morate tudi vpliv davčnih ugodnosti, donosnosti dohodka in dejstva, da naložbe v nepremičnine pogosto omogočajo pomembne finančne vzvode (financirate lahko nakup stanovanja, na primer ne več kot 20% lastnega denarja) . Seveda, če nepremičnine kupujete neposredno, morate svoj čas upoštevati tudi pri urejanju nepremičnine ter stroški vzdrževanja in popravil. Primerjava stopnje donosa mora vključevati vse te elemente.