Lastniki domov, pazite se te prevare!
Zaradi vedno večjega pritiska na hipotekarne posojilodajalce, zaskrbljenosti na kreditnih trgih in prepirov glede podpovprečnih posojil, se vse več hipotekarnih posrednikov in plenilskih posojilovalcev zateče k zavajajočim praksam za povečanje obsega proizvodnje posojil. Te prakse segajo od prepričevanja kreditojemalcev, da ravnajo proti zdravi pameti, do goljufivih ali nezakonitih hipotekarnih prevar.
GLEJTE: Ustavite prevare na njihovih tirnicah
Te prevare so ponavadi osredotočene na ljudi, ki poskušajo refinancirati obstoječe hipoteke, čeprav je več prevar namenjenih plenom prvega posojilojemalcev in prodajalcev. Čeprav jih je preveč, da bi se jih lahko lotili z vsemi, vam lahko opišete nekatere bolj razširjene pasti, ki vam pomagajo prepoznati prakse, ki se jih morate zavedati, ko se ukvarjate s trgom posojil. Poleg tega, da te prakse razumejo, obstaja več načinov, kako se posojilojemalci in prodajalci lahko izolirajo od plenilskih praks in zmanjšajo tveganje, da jih bo prevzela ena od teh prevar.
Nepošteno posojanje
Finančne institucije, ki zagrešijo dejanja, za katera se posojilojemalcem zdi nepošteno, niso hipotekarni trg. Različni zakoni, kot so zakon o enakih možnostih kreditov, zakon o poštenem stanovanju, zakon o poštenem kreditnem poročanju, zakon o posojanju resnic, zakon o postopkih poravnave nepremičnin, zakon o zaščiti lastništva in lastniškega kapitala ter zakon o zvezni komisiji za trgovino, če naštejem več, so bili sprejeti za zaščito potrošnikov. Ti akti potrošnikom omogočajo, da se odločijo na podlagi informacij, spodbujajo konkurenco med posojilodajalci in povečajo koristi trgovine.
Skupaj s to uredbo spadajo organi, ki jih izvajajo, na primer Zvezna komisija za trgovino (FTC), ki razkriva in izvaja zakonodajo, ki prepoveduje nepoštena ali zavajajoča dejanja ali prakse pri hipotekarnem posojanju ali vplivajo na njih. Novice so napolnile številne odmevne primere posojilodajalcev, ki neamortizirajo posojila kot poceni, prepričajo posojilojemalce, da uporabljajo dolgoročna posojila za lastniški kapital za poplačilo kratkoročnega dolga, ali posojilojemalcev ne obveščajo o podrobnostih prilagodljivih hipoteke (ARM) in druge uvodne cene.
V stanovanjski razcrbi plenilski plenilci uporabljajo prevare, da bi pridobili večji delež hipotekarnega plinovoda. V kreditni krizi pa se nepoštene prakse uporabljajo za izogibanje strožjim smernicam glede zavarovanja. To posojilodajalcem omogoča, da za hipoteke namenijo čim več kapitala, tako da ne ustvarijo nezadovoljivih donosov, če ostanejo v gotovini.
A čeprav posojilodajalci lahko izvajajo prakse, ki se jim zdijo nepoštene, posojilojemalci niso povsem krivi. Posojilojemalci bi se morali izogniti od teh praks s preiskavo strukture predlaganih posojil in nekaterih teh neprimernih taktik.
Goljufije so bile osredotočene na posojilojemalce
Velik del goljufivih dejavnosti je osredotočen na ljudi, ki so že zgradili pravičnost v svojih domovih in imajo kapital za dostop. To še posebej velja za ljudi, ki se znajdejo v finančnih težavah in obupajo poiskati način za razbremenitev svojih kratkoročnih dolgov, kot so kreditne kartice in kreditne linije. Triki, osredotočeni na prve posojilojemalce, se običajno vrtijo tako, da predstavijo določene vrste posojil, ne da bi razkrili vsa dejstva. V drugih primerih te taktike vključujejo obljube, ki se dejansko ne držijo. Nekateri najpogostejši triki, ki jih igrajo ti posojilojemalci, so:
Vaba in stikalo, vaba in zapomni si ter posojilo
Vaba in stikalo, ki je pogosto tudi v maloprodajnih trgovinah, se nanaša na to, ko hipotekarno podjetje objavi posojilo s pogoji, ki se zdijo predobri, da bi bili resnični, in potem, ko posojilojemalec poskuša pridobiti posojilo, ugotovi, da ni na voljo. Namesto tega se posojilojemalcu ponudi še eno posojilo z nižjimi pogoji.
Vaba in ne pozabite, da posojilodajalec zavajajoče pozabi na posojilne provizije ali druge pomembne pogoje posojila, dokler posojilojemalec v postopku, da bi odstopil, predaleč in konča z dragim ali težavnim posojilom. Druga taktika je obljubiti fiksno ceno za vnaprej določeno obdobje, vendar je kasneje ne bomo zagotovili. Posojilojemalci bi morali biti previdni tudi pri posojilodajalcih, ki skušajo prepričati posojilojemalce, da obrestno mero prevzamejo in tvegajo obrestno mero.
Usmerjanje posojila se nanaša na primere, ko plenirski posojilodajalec ali hipotekarni posrednik obvesti kvalificiranega posojilojemalca, da se ne more kvalificirati za določeno posojilo zaradi dohodka, kredita ali drugih razlogov (ali če s tem lahko krši zakone o poštenem posojanju) in v tem času posojilojemalca usmerite k drugim posojilom, ki so posojilodajalcu bolj donosne.
ARM-ji, posojila samo za obresti in negativna amortizacijska posojila
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero nikakor niso nezakonita posojila. Vendar pa morajo posojilodajalci pri prodaji orožja ARM sposojati posojilojemalce o tem, koliko se lahko posojila v prihodnosti prilagodijo. Posojilojemalci se morajo zavedati, čemur se lahko v prihodnosti odpovedo, da bi dobili tisto, kar lahko danes velja za odlično uvodno ceno.
To velja tudi za posojila samo za obresti, ki so dejansko ARM-ji, ki v uvodnem obdobju posojila ne zahtevajo glavnega plačila. Čeprav posojilojemalci v začetnem obdobju varčujejo, potencialno dolgujejo enak znesek, kot so ga dobili, ko so prvotno najeli posojilo.
Negativna amortizacijska posojila (včasih označena kot "1-odstotna hipoteka") so v večini držav nezakonita. Ta posojila se običajno oglašujejo kot posojilojemalcem, ki omogočajo najem več kot 100% vrednosti stanovanj. Te vrste posojila ne smemo zamenjevati s posojilom za sanacijo (tistim, v katerem se dohodek ponovno investira v nepremičnino), pri katerem posojilodajalci omogočajo najem večjih od vrednosti nepremičnine, če se dodatni kapital uporabi za izboljšanje nepremičnine in povečanje njene vrednosti . Pri posojilu z negativno amortizacijo mora posojilojemalec plačati manj kot zapadli znesek vsak mesec; preostanek se zadrži pri glavnici, sčasoma zapade v plačilo z balonom. Plenilski posojilodajalci se še vedno umaknejo s prodajo teh posojil neinformiranim posojilojemalcem z majhnim tveganjem pregona.
Refinanciranje gotovine, posojanje z denarjem in odstranjevanje lastniškega kapitala
Te prakse posojanja so namenjene ljudem z lastnim kapitalom v njihovih domovih, ki so običajno v finančnih težavah. Čeprav bi lahko bilo refinanciranje izplačila v najtežjih okoliščinah smiselno, se v večini primerov oglašuje ljudem, ki so se s kratkoročnim dolgom prekomerno podaljšali. Prodaja možnosti refinanciranja ali lastniških vrstic, ki lastnikom omogočajo dostop do nekaj lastniškega kapitala v svojih domovih s trgovanjem z dolgoročnim dolgom za kritje kratkoročnih posojil. Posojilojemalci se lahko zlahka zavežejo, da bodo prevzeli ta posojila, saj so novi mesečni stroški toliko manjši kot mesečni stroški vseh njihovih kreditnih kartic, avto posojil, maloprodajnih kreditov in drugih kratkoročnih dolgov, ki jih mnogi posojilojemalci ne zavedajo, ne glede na stroške in pristojbine za posojilo, da so z razširitvijo plačil (do 30 let) dejanski stroški financiranja veliko večji od njihovih prvotnih dolgov.
GLEJTE: kdaj (in kdaj ne), da bi refinancirali hipoteko
Posojilodajalci trdega denarja dajejo posojila do mejnega odstotka vrednosti (razmerja med posojilom in vrednostjo do 50%), ker je njihov namen izključiti nepremičnino. Najdejo kakršen koli razlog in jih hitro zapustijo, kapital lastnika posojilojemalca je že dobiček. Kdor ima finančne težave ali želi financirati manjši del vrednosti stanovanja, da bi dostopal do lastniškega kapitala, bi moral biti zelo izbirčen pri izbiri posojilodajalca.
Odvzem lastniškega kapitala ali fantomska pomoč se zgodi, ko se posojilojemalcu, ki ima finančne težave, ponudi nezaželena pomoč, kar posledično povzroči znatne stroške in nobene pomoči za storitve, ki bi jih posojilojemalec lahko opravil brez pomoči. Takole deluje v najslabših primerih: nekdo si pridobi zaupanje posojilojemalca in posojilojemalec začasno prenese naslov pod obtožbo, da lahko posojilojemalcu pomaga pridobiti posojilo ali hišo prodati poceni in jo nato najeti v najemu za nakup. Težava je v prenosu nazaj k prvotnemu lastniku - če se to ne zgodi, lastnik izgubi lastništvo nad domom. V primerih, ko je odgovornost za hipoteko v celoti prenesena, lahko prvotni lastnik izgubi dom in še vedno dolguje prvotno hipoteko.
Goljufije, usmerjene na lastnike in prodajalce
Več prevar, ki so osredotočene na lastnike stanovanj, sega od prepričevanja, da opravijo nepotrebno ali napačno popravilo na svojih domovih, do storitve goljufij.
Domače prevare za izboljšanje
V teh prevarah nenehni posameznik zahteva nekatera obsežna popravila doma ali želi narediti velik sanacijski projekt. "Izvajalec" zahteva in prepriča lastnika stanovanja, naj izvajalcu dovoli, da opravi delo in zagotovi finančna sredstva. Financiranje običajno poteka pod neugodnimi pogoji, vendar v višini, ki je enaka ali večja od tiste, ki jo projekt potrebuje, se zaključi in proda plenilskemu posojilodajalcu. Pogosto zapletena in draga dela so končana tik pred standardnim tridnevnim obdobjem umika, preden se lahko posojilo "vrne" posojilodajalcu. Posojilojemalec ne realizira slabšega dela, dokler ni plačan in je prepozno, da bi kaj naredil o slabšem posojilu.
Milijonski smetišče
V tej prevari se prevarant z lažno identifikacijo strinja, da bo kupil dom od voljnega prodajalca s soglasjem majhne usluge. Kupec razkrije, da potrebuje večjo hipoteko, kot je lahko kvalificiran za obstoječo tržno ceno. Torej, ko verjame, da kupec načrtuje nadgradnjo nepremičnine, se lastnik strinja, da bo stanovanje oddal na nek večkratnik prvotne vrednosti, da bo kupec lahko dobil večjo hipoteko. Transakcija je opravljena, prodajalec je plačal po izvirni ceni, izvajalec pa je nakazal preostanek. Hiša običajno zapade v zapor in prvotni lastnik grozi, da bo obsojen zaradi goljufije - prodajalec pa ne prejme ničesar več, kot če bi dom prodal zakonitim kupcem.
Seznam teh prevar se nadaljuje in nadaljuje. V vseh od njih se nenamerno znamko obeta nekaj izjemnega dobička v smislu izkupička ali v nekaterih primerih samo posojila. Kakor se v večini teh primerov zdi, da je preveč dobro, da bi bilo res, je tudi verjetno tako.
Izolirajte se od hipotekarnih prevar
Najboljši način za zmanjšanje tveganja, ki ga povzroči vsaka prevara, je poznavanje zavajajočih praks in raziskovanje vseh, s katerimi pričakujete poslovanje. Kar zadeva financiranje prevar, so splošna pravila, ki jih je treba upoštevati:
- Nikoli ne podpisujte nobenega pogodbenega dokumenta brez pravnega pregleda
- Nikoli ne izvršujte nobenega prenosa lastništva, ne da bi se sprostili tudi hipoteke ali finančne obveznosti.
Povečana skrbnost je upravičena, če je v finančnih težavah ali med grožnjo izvzetja. Plenilski posojilodajalci in prevaranti lahko določijo tiste, ki so zlahka manipulirani ali ranljivi zaradi hude situacije. Poleg tega, da sumljivo opazujete vsako obljubo ali ponudbo, ki se vam zdi preveč dobra, morate biti pozorni tudi na vsakogar, ki je pretiran ali pretiran, če predlagate rešitve za težave s krediti ali hipoteko. Na nezaželene ponudbe ali telefonske klice je treba sprva gledati previdno in vsi, ki ne sprejmejo začetnega odgovora na njihov predlog, ne smejo biti zavrnjeni.
Če potrebujete reševanje, začnite pogovore s trenutnimi posojilodajalci ali upniki, preden razmislite o kakršnem koli scenariju za reševanje. Nikoli se ne vključite v nikogar, ki namiguje na nezakonito ali neprimerno dejanje, tudi če obstaja predlagana korist. Ta korist, četudi se uresniči, bo nedvomno prinesla posledice in neomejena tveganja.
POGLEJTE: Izogibanje prevar o izključitvi