Kako izračunam, koliko lastnega kapitala imam?
Čeprav se običajno domneva, da večina ljudi pozna svoj kapital doma, so mnogi še vedno zmedeni glede teme. In to je pomembna tema, ki jo morate razumeti, še posebej, če želite refinancirati hipoteko ali si želite izposoditi denar proti prebivališču.
Vrednost vašega lastniškega kapitala je razlika med sedanjo tržno vrednostjo vašega doma in skupno vsoto dolgov (v glavnem, čeprav ne izključno, vaše primarne hipoteke), vpisanih proti njej.
Preprosto povedano, lastniški kapital je vrednost vašega lastniškega deleža v vašem domu.
Kako velik posojilo za lastniški kapital lahko pridobite?
Kredit, ki je kreditojemalcu na razpolago s hipotekarnim posojilom, je odvisen od tega, koliko lastniškega kapitala imate - trenutna vrednost vašega stanovanja, zmanjšana za preostali znesek dolga. Če je torej vaš dom vreden 250.000 dolarjev in na hipoteki dolgujete 150.000 dolarjev, imate domači lastniški kapital 100.000 dolarjev.
Vendar pa vam bo zelo malo posojilodajalcev omogočilo izposojo proti celotnemu znesku domačega kapitala. Posojilodajalci vam bodo na splošno omogočali izposojo do 75% do 90% vašega razpoložljivega kapitala, odvisno od posojilodajalca, vaše kreditne sposobnosti in vašega dohodka. Tako bi lahko v zgoraj omenjenem primeru dobili kreditno linijo domačega kapitala v višini od 80.000 do 90.000 dolarjev.
Tu je še en primer, ki upošteva še nekaj dejavnikov. Recimo, da ste pet let v 30-letni hipoteki na svojem domu. Nedavna ocena ali ocena trenutne tržne vrednosti vaše hiše znaša 250.000 dolarjev, za prvotno posojilo v višini 200.000 dolarjev pa vam je ostalo še 195.000 dolarjev. (Ne pozabite, da se skoraj vsa hipotekarna plačila na domu uporabljajo za plačilo obresti).
Če ni drugih obveznosti, vezanih na hišo, imate 55.000 dolarjev lastniškega kapitala ali 250.000 USD trenutne tržne vrednosti minus 195.000 dolgov. Domači lastniški kapital lahko razdelite tudi po tržni vrednosti, da določite odstotek lastniškega kapitala. V tem primeru znaša odstotek domačega kapitala 22% ali 55.000 ÷ 250.000 USD = .22.
Predpostavimo, da ste poleg hipoteke vzeli tudi posojilo v višini 40.000 USD za lastniški kapital. Skupna zadolženost nepremičnine znaša 235.000 dolarjev namesto 195.000 dolarjev. To spremeni vaš celotni kapital na samo 15.000 USD, kar zniža delež vašega domačega kapitala na 6%.
LTV je za posojilodajalce zelo pomembna številka, ko greš zaprositi za drugo posojilo ali refinancirati.
Posojilo za vrednost
Drug način za izražanje pravičnosti v vašem domu je s formulo posojila do vrednosti (LTV). To izračunamo tako, da preostalo posojilo delimo s trenutno tržno vrednostjo. Če uporabljate isti začetni primer kot prej, je vaš LTV 78%. (Da, to je 22-odstotni delež lastnega lastniškega kapitala.) Če se je posojilo za lastniški kapital vrglo, se povzpne na 84%.
Posojilodajalci ne marajo visokega LTV, ker nakazuje, da ste morda previsoki. Vrednosti LTV in domačega kapitala znašajo nihanja, ko se tržna vrednost vašega doma spremeni. Na primer, milijoni dolarjev domnevnega lastniškega kapitala so bili izbrisani med rušenjem hipotekarnih hipotekarnih kreditov 2007–2008.