Kako obrestne mere vplivajo na vrednosti nepremičnin

Obrestne mere, zlasti obrestne mere za medbančne menjave in zakladne menice, imajo tako velik vpliv na vrednost nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek, kot na katero koli naložbeno sredstvo. Ker je njihov vpliv na sposobnost posameznika za nakup stanovanjskih nepremičnin (s povečanjem ali znižanjem stroškov hipotekarnega kapitala) tako globok, mnogi napačno domnevajo, da je edini odločilni dejavnik pri vrednotenju nepremičnin trenutna hipotekarna stopnja.

Vendar pa so hipotekarne stopnje le en dejavnik, povezan z obrestmi, ki vpliva na vrednosti nepremičnin. Ker obrestne mere vplivajo tudi na kapitalski tok, ponudbo in povpraševanje po kapitalu in zahtevane stopnje donosnosti naložb, obrestne mere na različne načine usmerjajo cene nepremičnin.

Kako obrestne mere vplivajo na vrednosti nepremičnin

Osnove vrednotenja

Če želite razumeti, kako obrestne mere, kapitalski tokovi in ​​obrestne mere na vlado vplivajo na vrednosti nepremičnin, bi morali imeti osnovno razumevanje dohodkovnega pristopa do vrednosti nepremičnin. Čeprav na vrednosti nepremičnin vplivajo ponudba in povpraševanje po nepremičninah v določenem lokalu in nadomestni stroški razvoja novih nepremičnin, je dohodkovni pristop najpogostejša tehnika vrednotenja za vlagatelje. Dohodkovni pristop, ki ga nudijo cenilci komercialnih nepremičnin, zavarovalnice in vlagatelji naložb v nepremičnine, je zelo podoben analizi diskontiranih denarnih tokov, opravljenih na podlagi naložb v kapital in obveznice.

Preprosto povedano, vrednotenje se začne z napovedjo dohodka od lastnine, ki je v obliki pričakovanih plačil za najem ali, v primeru hotelov, predvidene zasedenosti, pomnožene s povprečnimi stroški na sobo. Nato analitik s prevzemom vseh stroškov na ravni premoženja, vključno s stroški financiranja, doseže čisti poslovni dohodek (NOI) ali denarni tok, ki ostane po vseh operativnih stroških.

Če odštejemo vse kapitalske stroške, pa tudi ves naložbeni kapital za vzdrževanje ali popravilo premoženja in druge nepremičninske odhodke, ki nastanejo pri NOI, je rezultat čisti denarni tok (NCF). Ker nepremičnine običajno ne zadržijo denarnih sredstev ali imajo določene dividendne politike, je NCF enak denarju, ki je na voljo vlagateljem in je enak denarju iz dividend, ki se uporablja za vrednotenje kapitala ali naložb s fiksnim donosom. S kapitalizacijo dividend ali diskontiranjem toka denarnih tokov (vključno s preostalo vrednostjo) za določeno naložbeno obdobje se določi vrednost nepremičnine.

Kapitalski tokovi

Obrestne mere lahko pomembno vplivajo na stroške financiranja in hipotekarne stopnje, kar posledično vpliva na stroške na ravni nepremičnin in s tem vpliva na vrednosti. Vendar ponudba in povpraševanje po kapitalu in konkurenčne naložbe najbolj vplivajo na zahtevane stopnje donosa (RROR) in vrednosti naložb. Ker se je odbor Zveznih rezerv osredotočil na denarno politiko in bolj na upravljanje obrestnih mer kot načina za spodbujanje gospodarstva ali preprečevanje inflacije, je njegova politika neposredno vplivala na vrednost vseh naložb.

Ko se medbančni tečaji znižujejo, se stroški sredstev zmanjšajo, sredstva pa pritečejo v sistem; nasprotno, ko se stopnje povečujejo, se razpoložljivost sredstev zmanjšuje. Kar zadeva nepremičnine, spremembe medbančnih posojilnih stopenj dodajo ali zmanjšajo količino kapitala, ki je na voljo za naložbe. Količina kapitala in stroški kapitala vplivajo na povpraševanje, ampak tudi na ponudbo - to je denar, ki je na voljo za nakup in razvoj nepremičnin. Na primer, ko je razpoložljivost kapitala majhna, ponudniki kapitala ponavadi posojajo manj kot odstotek lastne vrednosti ali ne toliko, kolikor presegajo "kapitalski stak". To pomeni, da se posojila dajejo v nižjih razmerjih med posojili in vrednostmi, kar zmanjšuje finančne vzvode s finančnim vzvodom in vrednost nepremičnin.

Te spremembe kapitalskih tokov lahko tudi neposredno vplivajo na dinamiko ponudbe in povpraševanja po nepremičninah. Stroški kapitala in razpoložljivost kapitala vplivajo na ponudbo z zagotavljanjem dodatnega kapitala za razvoj lastnine; vplivajo tudi na populacijo potencialnih kupcev, ki iščejo ponudbe. Ta dva dejavnika delujeta skupaj pri določanju vrednosti lastnosti.

Diskontne cene

Najbolj očiten vpliv obrestnih mer na vrednosti nepremičnin je v izpeljavi diskontnih ali kapitalizacijskih stopenj. Kapitalizacijska stopnja se lahko obravnava kot zahtevana dividendna stopnja vlagatelja, diskontna stopnja pa je enaka zahtevam investitorja o celotnem donosu. K običajno označuje RROR, medtem ko je stopnja kapitalizacije enaka (Kg), kjer je g pričakovana rast dohodka ali povečanje apreciacije kapitala.

Na vsako od teh stopenj vplivajo prevladujoče obrestne mere, ker so enake netvegani stopnji plus premiji za tveganje . Za večino vlagateljev je brezcarinska stopnja obrestna mera za državne blagajne ZDA; zajamčeno s posojilom zvezne vlade, veljajo za brez tveganja, ker je verjetnost neplačila tako nizka. Ker morajo naložbe z večjim tveganjem doseči sorazmerno večji donos, da nadomestijo dodatno tveganje, vlagatelji pri določanju diskontnih stopenj in stopenj kapitalizacije dodajo premijo na tveganje stopnji brez tveganja, da določijo prilagojene donose, potrebne za vsako naložbo .

Ker je K (diskontna stopnja) enaka netvegani stopnji plus premiji na tveganje, je stopnja kapitalizacije enaka netvegani stopnji plus premiji za tveganje, zmanjšani za pričakovano rast (g) dohodka. Čeprav se premije za tveganje razlikujejo zaradi ponudbe in povpraševanja in drugih dejavnikov tveganja na trgu, se diskontne stopnje razlikujejo zaradi sprememb obrestnih mer, ki jih sestavljajo. Ko se zahtevana donosnost konkurenčnih ali nadomestnih naložb poveča, vrednosti nepremičnin padajo; nasprotno, ko padajo obrestne mere, cene nepremičnin naraščajo.

Spodnja črta

Pomembno se je osredotočiti na hipotekarne stopnje, ker imajo neposreden vpliv na cene nepremičnin. Če ste potencialni lastnik stanovanja ali nepremičninski vlagatelj, je preprost način za raziskovanje trenutnih obrestnih mer uporaba hipotekarnega kalkulatorja.

Kljub temu je pomembno upoštevati, da spreminjanje obrestnih mer vpliva na številne vidike nepremičnin. Poleg cene vašega novega doma obrestne mere vplivajo tudi na razpoložljivost kapitala in povpraševanje po naložbah. Ti kapitalski tokovi vplivajo na ponudbo in povpraševanje po nepremičninah in posledično vplivajo na cene nepremičnin.

Tudi obrestne mere vplivajo na donosnost nadomestnih naložb, spremembe cen pa ostanejo v skladu s tveganjem, povezanim z naložbami v nepremičnine. Te spremembe potrebnih stopenj donosa za nepremičnine se razlikujejo tudi med obdobji destabilizacije na kreditnih trgih. Ker vlagatelji predvidevajo povečano variabilnost prihodnjih stopenj ali povečanje tveganja, se premije za tveganje širijo, kar močno pritiska na cene nepremičnin.