Kako zaslužiti v nepremičninah

Ne glede na to, ali ste že od nekdaj radovedni glede naložbenega potenciala nepremičnin - ali preprosto bolni od oglaševalcev, ki obetajo malo znane načine, kako "profitirati od svoje nepremičnine!" - resnično se je treba naučiti, kako nepremičnine ustvarjajo bogastvo.

V tem članku ne razmišljamo o nejasnih strategijah za vlaganje v nepremičnine ali ponujanju temeljnice o lastništvu doma (za slednje glejte Vodnik prvega stanovalca). Namesto tega se bo ta članek osredotočil na osnovne načine, kako se denar zasluži z nepremičninami. In na srečo se nas te stoletja niso spremenile, ne glede na to, kakšen sijaj si guruji trenutka poskušajo nadeti.

Vadnica: Raziskovanje naložb v nepremičnine

Vrednotenje

Najpogostejši način, kako nepremičnina prinaša dobiček: ceni - torej povečuje vrednost. To se doseže na različne načine za različne vrste premoženja, vendar se uresničuje le na en način: s prodajo. Vendar lahko donosnost naložbe v nepremičnino povečate na več načinov. Eden od njih - če ste si najprej izposodili denar za nakup - je, da posojilo refinancirate z nižjimi obrestmi (za izračun trenutnih obrestnih mer) uporabite naš hipotekarni kalkulator). To bo znižalo vašo stroškovno osnovo za nepremičnino in s tem povečalo znesek, ki vam ga očistite.

Surova dežela

Seveda je najbolj očiten vir spoštovanja do nerazvitega zemljišča, seveda ga razvija. Ko se mesta širijo, zemljišča zunaj meja postajajo vse bolj dragocena zaradi možnosti, da jih bodo lahko kupili razvijalci. Nato razvijalci zgradijo hiše, ki to vrednost še dvignejo.

Cenitev v zemlji lahko izvira tudi iz odkritja dragocenih mineralov ali drugih dobrin na njem, pod pogojem, da ima kupec seveda pravico do njih. Odličen primer tega je presenetljivo olje, vendar lahko pride tudi od gramoza, dreves itd.

Stanovanjska nepremičnina

Če pogledamo stanovanjske nepremičnine, je lokacija največji dejavnik pri cenjenju. Ko se okoliščina okoli doma razvija, dodajanje tranzitnih poti, šole, nakupovalnih središč, otroških igrišč in tako naprej lahko povzroči naraščanje vrednosti. Seveda lahko ta trend deluje tudi obratno, saj domače vrednosti upadajo, ko soseska propada.

Tudi izboljšave na domu lahko spodbudijo spoštovanje in to lahko lastnik nepremičnine neposredno nadzoruje. Postavitev dodatne kopalnice, ogrevanje garaže in preoblikovanje kuhinje z najsodobnejšimi aparati so le nekateri od načinov, kako lahko lastnik nepremičnine poskuša povečati vrednost stanovanja. Mnoge od teh tehnik so izpopolnili s premoženjem, ki so specializirane za dodajanje popravkov z visoko donosnostjo hiš v kratkem času.

Preoblikovanje nepremičnin in obračanje nepremičnin je lahko donosen način za hitro, kratkotrajno ocenjevanje, čeprav zahteva skrbno načrtovanje.

Poslovna lastnina

Komercialne nepremičnine dobivajo vrednost iz istih razlogov kot surove zemlje in stanovanjske nepremičnine: lokacija, razvoj in izboljšave. Najboljše komercialne nepremičnine so stalno v povpraševanju. (Za povezano branje glejte 7 korakov do vroče ponudbe za poslovne nepremičnine .)

Vloga inflacije

Pri obravnavanju apreciacije je treba upoštevati en pomemben dejavnik: ekonomski vpliv inflacije. Letna stopnja inflacije v višini 10% pomeni, da lahko vaš dolar naslednje leto kupi le približno 90% istega blaga, kar vključuje premoženje. Če bi košček zemlje v letu 1970 stal 100.000 dolarjev in je desetletja dremal, nerazvit in neljubljen, bi bil danes vreden še mnogokrat več. Zaradi bežne inflacije v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja in od takrat enakomerne hitrosti, bi verjetno zdaj potrebovali več kot 500.000 dolarjev za nakup, ob predpostavki, da je bilo 100.000 USD takrat poštena tržna vrednost.

Tako lahko samo inflacija povzroči apreciacijo nepremičnin, vendar je to malo zmaga na Piru. Čeprav boste zaradi inflacije morda dobili petkrat več denarja, pa veliko drugih izdelkov stane petkrat več, če kupite zdaj, zato je kupna moč v trenutnem okolju še vedno dejavnik. (Več o tem v 5 zgodbah o inflaciji brez nadzora .)

dohodek

Drugi velik način, kako nepremičnine ustvarjajo bogastvo, je zagotavljanje rednih plačil dohodka. Na splošno jih imenujemo najemnina, dohodek od nepremičnin lahko pride v različnih oblikah.

Dohodek iz surove zemlje

Glede na vaše pravice do zemljišča vam lahko podjetja izplačajo avtorski honorar za vsakršna odkritja ali redna plačila za vse strukture, ki jih dodajo. Sem spadajo črpalke, cevovodi, gramoznice, dostopne poti, celični stolpi itd. Surovo zemljišče lahko najamete tudi za proizvodnjo, običajno kmetijsko pridelavo.

Prihodki od stanovanjske lastnine

Velika večina dohodka od stanovanjske nepremičnine pride v obliki osnovne najemnine. Najemniki plačujejo fiksni znesek mesečno - in to bo naraščalo z inflacijo in povpraševanjem - vi pa iz njega vzamete svoje stroške, preostali del pa zahtevate kot dohodek od najemnine. Čeprav je res, da boste dobili zavarovalno izplačilo, če bodo najemniki požgali kraj, izplačilo krije samo stroške nadomestitve izgubljenega in v resničnem smislu ni dohodek.

Prihodki od poslovne lastnine

Komercialne nepremičnine lahko prinašajo dohodek iz zgoraj omenjenih virov, pri čemer je spet najpogostejša osnovna najemnina, lahko pa dodate še eno v obliki dohodka od opcij. Številni komercialni najemniki bodo plačevali pristojbine za pogodbene možnosti, kot je pravica do prve zavrnitve, v pisarni v sosednji hiši. Najemniki plačajo premijo za ohranitev teh možnosti, ne glede na to, ali jih izvajajo ali ne. Dohodek od možnosti včasih obstaja za surovo zemljo in celo stanovanjske nepremičnine, vendar še zdaleč niso pogosti.

Alternativa

Kot alternativa v nepremičninskem sektorju lahko poznamo naložbene nepremičninske sklade (REIT), hipotekarne vrednostne papirje (MBS), hipotekarne naložbene družbe (MIC) in skupine za naložbene nepremičnine (REIG). Te naložbe se na splošno štejejo kot sredstva za pridobivanje dohodka od nepremičnin, vendar imajo za to različne postopke in različne postopke za vstop.

Z REIT lastnik več komercialnih nepremičnin prodaja delnice (pogosto z javno trgovanjem) vlagateljem (ponavadi za financiranje nakupa več nepremičnin), nato pa dohodke od najemnine prenese v obliki razdelitve. REIT je najemnik najemnikov (ki plačujejo najemnino), vendar lastniki REIT beležijo dohodek, ko se stroški za upravljanje stavb in REIT odpravijo. Obstaja posebna metoda za oceno REIT-a.

MBS in MIC-ji so še nadaljnji korak, saj vlagajo v zasebne hipoteke in ne v osnovne nepremičnine. MIC-ji se od MBS razlikujejo po tem, da imajo celotne hipoteke in prenašajo obresti od plačil vlagateljem, ne pa listinjenja deležev glavnice in / ali obresti. Kljub temu oboji niso toliko nepremičninske naložbe, koliko dolžniške.

Obstajajo lahko tudi druge alternative, kot so REIG. Ponavadi so zasebne naložbe z lastnim unikatnim strukturiranjem, ki investitorjem ponujajo lastniške naložbe ali partnerstvo.

Za zaslužek v tem sektorju je na voljo več verodostojnih nepremičninskih alternativ, vendar imajo različna opozorila in vstopna mesta.

Dim in ogledala

Podobno kot druge alternative z nepremičninami, na katerih temelji naložba, je večina metod "razstreli um s super fantastičnim donosom" le plast na vrhu osnovnih dohodkov.

Na primer, obstajajo neformalne možnosti stanovanjskih nepremičnin, pri katerih plačate pristojbino ali premijo, da imate pravico do nakupa hiše za določeno obdobje za dogovorjeno ceno. Nato najdete vlagatelje, ki bodo za nepremičnino plačali več od vaše opcijske cene. V tem primeru je premija, ki jo dobite, v bistvu nadomestilo iskalca za ujemanje osebe, ki išče naložbo, in osebe, ki želi prodati - ne razlikuje se od provizije nepremičninskega posrednika. Čeprav je to dohodek, ne izvira iz lastništva (tj. Poseda za dejanje) nepremičnine. (Za podrobnejšo razpravo glejte Kako zaslužiti z možnostmi nepremičnin .)

Spodnja črta

Obstaja več preizkušenih strategij za zaslužek pri nepremičninah. Cene, inflacija in dohodek so visoko na seznamu, obstaja pa tudi več alternativnih naložb v nepremičnine. Vi ste odvisni od razumevanja svojih naložb, tveganj in tega, ali se celotni postopek splača ali ne.