Kako pridobiti in razumeti svojo hipoteko
Ena največjih finančnih odločitev, ki jih ljudje sprejemajo v svojem življenju, je nakup stanovanja. Zakaj se toliko ljudi zaveže tako veliko finančno zavezo, ko je najem cenejši in je veliko krajša, bolj prilagodljiva obveznost?
Eden od razlogov je, da lastništvo stanovanja omogoča posameznikom, da ustvarijo kapital in odtegnejo hipotekarne obresti od svojih davkov, zaradi česar je na voljo največja davčna olajšava. Prednost je tudi vlaganje v dom, ki bo sčasoma povečal vrednost. Obstajajo tudi nematerialne koristi, kot je večji nadzor nad prenovami.
Ko posameznik kupi dom, se mu mesečna izplačila povečajo, vendar je lastništvo vašega doma lahko koristno, če se prave odločitve sprejmejo od začetka.
Prvi korak: Poravnava obstoječega dolga
Pravilna priprava je polovica bitke za pridobitev hipoteke. Prvo, kar mora storiti potencialni posojilojemalec, je, da pridobi kopijo svojega kreditnega poročila, da določi oceno FICO in njihovo kreditno sposobnost. Leta 2018 je Zvezna stanovanjska uprava ali FHA zahtevala boniteto najmanj 500 za posojilo FHA; Vendar pa mnogi posojilodajalci zahtevajo oceno od 620 do 640. Če je vaš rezultat nizek, ga poskusite izboljšati tako, da na kreditnih karticah ohranite nizke zneske, pravočasno plačujete račune in poravnate dolg z visokimi obrestmi. Ne zapirajte neporabljenih kreditnih kartic, saj lahko to negativno vpliva na vaš FICO rezultat in količnik izkoriščenosti kredita (za več o tem razmerju preberite " Koeficient izkoriščenosti kreditov" ). Samo ohranite ravnotežje nizko. Preverite tudi morebitne napake ali neskladja s poročanjem upnikov in jih odpravite.
Hkrati bi morali prihraniti čim več denarja za svoj polog. Vendar je pomembnejše odplačevanje dolga z visoko obrestno mero. Vse obrestne mere za kreditne kartice, katerih obrestna mera je višja od dvakratne premije, so previsoke. Na primer, če je trenutna osnovna obrestna mera 6%, poskusite poplačati vse svoje kreditne kartice z obrestno mero 12% ali več ali poiščite drugega posojilodajalca z boljšo obrestno mero, na katero lahko prenesete svoj dolg.
Drugi korak: trgovina za posojilodajalce
Ko je vaš kreditni rezultat tam, kjer ga želite, raje kupite posojilodajalca. Ob predpostavki, da ste dober potencial, naj se trije ali štirje posojilodajalci potegujejo za vaše podjetje. Vsakemu posojilodajalcu ne dajte dovoljenja za dostop do vašega kreditnega poročila. Pridobite predhodno kopijo "ocene dobre vere" (obrazec HUD-1) in analizirajte vsako obtožbo. Šele ko izberete posojilodajalca, jim dovolite, da preverijo dobroimetje.
Nadomestila posojilojemalca do posojilojemalca so zelo ustvarjalna in spremenljiva. Pristojbine, kot so nastanek posojila, pristojbine za obdelavo. in o posojilnih honorarjih se lahko pogosto dogovorite za vsaj 50% ali jih posojilodajalec celo opusti, če želijo vaše podjetje. Izogibajte se točkam, če lahko. Ko plačujete točke, vnaprej plačate obresti (1 točka = 1 odstotek) v pavšalnem znesku, da dobite nižjo stopnjo hipoteke s fiksno obrestno mero, kar v bistvu poveča znesek vašega polog. Točke so nepotrebni dodatni stroški posojilodajalca. Zavrnite plačilo teh pristojbin ali ponesite svoje podjetje drugam.
V nekaterih primerih je morda vredno najeti odvetnika za nepremičnine, ki bo ugotovil nepotrebne stroške. Dobro poznan nepremičninski agent vas lahko vodi tudi o tem, kateri stroški so običajni in katere bi bilo mogoče odpraviti. Na primer, za lastniške stroške v zvezni državi Florida odgovarja kupec (razen če se prodajalec strinja, da bo prevzel stroške), zato morate vedeti, da bi morali biti ti stroški prikazani na podlagi vaše ocene dobre vere. Če je posojilodajalec zunaj države posojilodajalec, ima lahko različne pristojbine (ki običajno presegajo 1000 USD) in se lahko na zaključku izkaza o poravnavi HUD-1 prikaže kot strošek presenečenja pred zaključkom.
Zakaj posojilodajalci ljubijo PMI
Posojilodajalci lahko plenijo prve kupce domov. Večina posojilodajalcev zaračuna zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), če na svojem domu ne boste plačali začetnega predplačila v višini 20% ali več. To zavarovanje ščiti posojilodajalca, ne vas, v primeru neplačila posojila. Na splošno bo posojilodajalec posojilo, financirano v višini več kot 80% vrednosti stanovanja, predstavljalo večje tveganje neplačila in zahteva plačilo PMI. Koliko je to plačilo za PMI? Če zaprosite za posojilo v višini 200.000 USD z 10-odstotnim pologom, lahko pričakujete, da boste plačevali najmanj 100 USD na mesec za plačilo PMI. Ni nenavadno, da se plačila PMI prikazujejo v razponu od 150 do 200 dolarjev mesečno.
Če že imate hipoteko s plačilom PMI, ko dosežete določen odstotek lastniškega kapitala v vašem domu (običajno 20%), lahko PMI prekličete. V 30 letih lahko mesečno plačilo PMI v znesku 150 dolarjev znese do 54.000 USD! Ker vas posojilodajalci ne bodo spomnili, da lahko prekličete dodatno plačilo, si mnogi lastniki domov nikoli ne vzamejo časa, da sami prekličejo plačilo PMI, posojilodajalci pa več kot z veseljem še naprej prejemajo svoj denar.
Tretji korak: Poiščite predplačilo
Kaj lahko storite, če si ne morete privoščiti 20-odstotnega položnice domačega posojila? Če si ogledujete dom v višini 200.000 dolarjev in imate 10.000 dolarjev za polog, bo večina posojilodajalcev zahtevala plačilo PMI, če na dom ne odložite vsaj 40.000 dolarjev (provizije za posojanje / posojilo so izključene iz našega izračuna posojila). Za večino kupcev, ki se prvič zaposlijo, 40.000 dolarjev predplačila ne pride v poštev.
Vendar lahko poskusite "vrniti" posojila, tako da pri posojilu sodelujeta dva posojilodajalca. To bi lahko bilo podobno načrtu tipa 80–15–5: 80% financirate v primarni hipoteki, 15% v drugi hipoteki ali posojilu z lastniškim kapitalom in 5% kot predplačilo. Z uporabo posojila za domači kapital in položnice lahko znesek povečate na kupnino doma in pokrijete 20-odstotno nižjo zahtevo in se tako izognete PMI-ju. Domači lastniški kapital ali drugo posojilo bo najverjetneje spremenljivo obrestno mero ali stopnjo, višjo od vaše primarne hipoteke, zato boste morali na to posojilo paziti in najprej poskusiti odplačati. Obresti od posojila za domači kapital so odbitne obresti na ameriške zvezne davke (za dolg domačega kapitala je treba določiti zgornjo mejo 100.000 USD za odbitnost).
Vrste posojil
30-letna posojila s fiksno obrestno mero so najpogostejša hipotekarna posojila, ker se obrestna mera v času trajanja posojila ne spreminja. Večina lastnikov stanovanj ima raje to vrsto posojila, saj bodo njihova mesečna plačila z leti ostala enakomerna. Petnajstletno fiksno posojilo postaja vse bolj priljubljeno, saj skrajša časovno obdobje posojila, kar zmanjša znesek obresti, plačanih v času trajanja posojila. Ta kratkoročna posojila imajo običajno višjo obrestno mero, ker se posojilodajalec odpoveduje možnosti zaslužka, zlasti če obrestna mera raste.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) ponujajo nizko obrestno mero za določeno obdobje. Obrestna mera se lahko prilagodi letno ali pa se navede kot "3-1", "5-1", "7-1" ali kaj podobnega. V posojilu z prilagodljivo obrestno mero "7-1" bo znesek posojila določen za prvih sedem let, nato pa se bo v osmem letu prilagodil glede na trenutne tržne pogoje, ki običajno temeljijo na enoletni zakladnici kazalo. Na začetku so obrestne mere ARM-ov lahko od ene do tri odstotne točke pod običajnimi fiksnimi hipoteko in se po izteku določenega obdobja običajno prilagodijo letno. Ali je ARM pravi za vas, je pogosto odvisno od tega, kako dolgo nameravate ostati v domu. V primeru "7-1", če nameravate doma ostati samo sedem let, je to morda popolno posojilo za vas. Če pa načrtujete, da boste doma ostali dlje in se obrestne mere začnejo zvišati; vaša mesečna plačila se lahko znatno zvišajo.
Spodnja črta
Vredno si je dodatno prizadevati, da pregledate svojo izjavo o poravnavi HUD-1 pred datumom zaprtja novega doma; naštete številke bi se morale ujemati s podatki, ki ste jih dobili na podlagi ocene dobre vere. Če so številke napolnjene ali vidite nove stroške, se obrnite na posojilodajalca in jih prosite, naj pojasnijo ali popravijo napake. Nakup stanovanja je dolgoročna zaveza, zato poskrbite, da boste v celoti razumeli vse pogoje vašega posojila in ne spregledali nobenih skritih stroškov, za katere boste kasneje obžalovali.