Kako refinanciranje hipoteke vpliva na vašo neto vrednost

Večkrat se zdi refinanciranje odličen način, da zmanjšate mesečna hipotekarna plačila in vam pustite več denarja za druge stvari. In lahko. Ko tehtate prednosti in slabosti, ne pozabite razmisliti, kako lahko ta korak vpliva na vašo neto vrednost. Razlog: Hipoteka je več kot mesečno plačilo. To je dolžniški instrument, ki se uporablja za financiranje sredstva. A žargonski profesor računovodje pomeni, da imetje hipoteke zniža vašo neto vrednost.

Takole deluje ta obrazložitev: V bilanci stanja gospodinjstva je hipoteka obveznost. Kot tako se odšteje od sredstev gospodinjstva, da se ugotovi neto vrednost gospodinjstva. Preveč potrošnikov pade v past refinanciranja hipoteke, da bi znižalo mesečna plačila, ne da bi upoštevali, kako to refinanciranje vpliva na njihovo skupno neto vrednost. Se refinanciranje vašega doma kdaj izplača? Ali pa gre samo za kratkotrajno odpravljanje večje težave?

Obdobje vračila

Najbolj priljubljena metoda za določanje ekonomičnosti hipotekarnega refinanciranja vključuje izračunavanje enostavnega obdobja vračila. Ta enačba se izračuna tako, da se izračuna vsota mesečnih prihrankov pri plačilih, ki jih je mogoče realizirati z refinanciranjem v novo hipoteko po nižji obrestni meri in določiti mesec, v katerem je ta kumulativna vsota mesečnih plačilnih prihrankov večja od stroškov refinanciranja.

Recimo, da imate na primer 30-letno hipotekarno posojilo za 200.000 dolarjev. Ko ste ga vzeli, ste dobili 6, 5-odstotno fiksno obrestno mero, vaše plačilo v začetku meseca pa znaša 1.257 dolarjev. Če so fiksne obrestne mere zdaj 5, 5%, bi to lahko znižalo mesečno plačilo na 1, 130 USD, pri čemer bi prihranili mesečni prihranek 127 USD, kar je 1524 USD letno. (Tipično pravilo je, da če lahko znižate trenutno obrestno mero za 0, 75% do 1% ali višje, bi bilo smiselno razmisliti o refinanciranju.)

Nato morate zaprositi svojega novega posojilodajalca, da izračuna vaše skupne stroške zapiranja za morebitno refinanciranje. Če znašajo približno 2300 dolarjev, veste, da bi bilo obdobje vračila doma 1, 5 leta (2.300 dolarjev, deljeno s 1.524 dolarjev, je enako 1, 5 leti). Če nameravate v domu bivati ​​dve leti ali več, je refinanciranje smiselno, vsaj glede na preprosto metodo obdobja vračila.

Ključni odvzemi

• Preprosta metoda obdobja vračila se pogosto uporablja za izračun meseca, ko so kumulativni prihranki lastnika stanovanja večji od stroškov refinanciranja.
• Bolj finančno zanesljiv način izračunavanja stroškov refinanciranja je upoštevanje vpliva na neto vrednost vašega gospodinjstva.
• Če želite ugotoviti, kdaj odločitev o refinanciranju resnično postane ekonomična, mora lastnik stanovanja primerjati preostali amortizacijski razpored obstoječe hipoteke z amortizacijskim načrtom nove hipoteke.

Refinanciranje vpliva na neto vrednost vašega gospodinjstva

Vendar ta metoda prezre bilanco stanja gospodinjstva in skupno enačbo neto vrednosti. Dve glavni stvari nista upoštevani:

• Glavno stanje obstoječe hipoteke v primerjavi z novo hipoteko se ne upošteva. Posojanje ni brezplačno. Stroške refinanciranja je treba plačati iz žepa ali jih v večini primerov usmeriti v glavno stanje nove hipoteke. Ko se hipotekarni saldo poveča s transakcijo refinanciranja, se obveznost na bilanci stanja gospodinjstva poveča in, če so vse ostale stvari konstantne, se neto vrednost gospodinjstva takoj zmanjša za znesek, ki je enak strošku refinanciranja.
• Če refinanciranje 30-letne hipoteke s 25 leti, dokler se ne izplača v novo 30-letno hipoteko, pomeni, da boste morda v celotni dobi nove hipoteke plačali skupne obresti, čeprav obrestna mera za novo hipoteko znaša nižja od obrestne mere, ki bi jo plačali v preostalih 25 letih obstoječe hipoteke.

Poglejte dejanske stroške refinanciranja

Bolj finančno dober način za določitev ekonomičnosti refinanciranja, ki vključuje dejanske stroške refinanciranja v neto enačbo gospodinjstev, je primerjava preostalega amortizacijskega načrta obstoječe hipoteke z amortizacijskim načrtom nove hipoteke.

Amortizacijski načrt nove hipoteke bo vključeval stroške refinanciranja glavnice. (Če se bodo stroški refinanciranja plačali iz žepa, je treba odšteti enak znesek v dolarju od glavnice obstoječe hipoteke, ki temelji na predpostavki, da če se transakcija refinanciranja ne bo izvajala, bi denar, ki ga boste plačali, plačali za stroške namesto tega bi se lahko uporabila za poplačilo glavnice obstoječega posojila.)

Odštejte mesečne prihranke pri plačilih med obema hipotekama od glavnice novega hipoteke. (To storimo zato, ker bi teoretično lahko mesečne prihranke, pridobljene z refinanciranjem, porabili za zmanjšanje glavnice nove hipoteke.) Mesec, v katerem je spremenjena glavnica stanja nove hipoteke manjša od glavnice obstoječe hipoteka je mesec, v katerem je bilo doseženo resnično varčno obdobje vračila za refinanciranje, ki temelji na neto vrednosti gospodinjstva.

Mimogrede, amortizacijske kalkulatorje je mogoče najti na večini hipotekarnih spletnih mest. Rezultate lahko kopirate in prilepite v program preglednic in nato opravite dodaten izračun, če odštejete razlike mesečnih plačil od glavnice novega hipoteke.

Z uporabo zgoraj opisanih izračunov, analizo refinanciranja obstoječe hipoteke s fiksno obrestno mero 7%, 25 let, ki ostane do odplačila, in glavnice v višini 200.000 USD v novo 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero 6, 25% stroški refinanciranja v višini 3.000 ameriških dolarjev (ki bodo vključeni v glavno stanje nove hipoteke) dajejo naslednje rezultate:

Če za določitev ekonomičnosti refinanciranja v zgornjem primeru uporabimo preprosto analizo obdobja vračila, so kumulativni prihranki mesečnih plačil večji od stroškov v višini 3000 USD za refinanciranje, ki se začnejo v 19. mesecu. Z drugimi besedami, metoda preprostega obdobja vračila nam pove, da če lastnik stanovanja pričakuje, da bo imel novo hipoteko za 19 ali več mesecev, refinanciranje je smiselno.

Če pa uporabimo pristop neto vrednosti, odločitev o refinanciranju ne bo postala ekonomična šele v 29. mesecu, ko bo glavni znesek nove hipoteke, zmanjšan za kumulativni prihranki mesečnega plačila, manjši od glavnice obstoječe hipoteke. Neto vreden pristop nam pove, da traja 10 mesecev dlje kot preprost pristop obdobja vračila, preden je refinanciranje ekonomično.

Če refinancirate, potem ko je vaš dom izgubil vrednost in morate sklepati zasebno hipotekarno zavarovanje, je lahko negativni vpliv na vašo neto vrednost še toliko večji.

Drugi dejavniki

Upoštevajte, da se v obdobjih, ko domače vrednosti upadajo, mnogi domovi ocenjujejo za veliko manj, kot so bili prej vredni. To lahko povzroči, da v vašem domu nimate dovolj lastniškega kapitala, s katerim bi zadostili 20-odstotni polog za novo hipoteko in zahtevali, da dobite večji denarni polog od pričakovanega. Zahteva lahko tudi sklenitev zasebnega hipotekarnega zavarovanja, kar bo na koncu povečalo mesečno plačilo. V teh primerih tudi pri znižanju obrestnih mer resnični prihranki morda ne bodo znašali veliko.

Spodnja črta

Z izračunom dejanske ekonomičnosti refinanciranja hipoteke lahko natančno določite, s kakšnim dejanskim obdobjem vračila se morate spoprijeti. Krčenje številk zahteva nekaj dela, vendar to lahko stori vsakdo.

Še posebej, če se nameravate preseliti v naslednjih nekaj letih, vam bo nekaj minut za izračun dejanske ekonomije refinanciranja hipoteke zelo pomagalo, da ne bi poškodovali svoje neto vrednosti za tisoče dolarjev. In če se bo res zdelo, da se vam bo refinanciranje izplačalo, boste imeli veliko jasnejše razumevanje, kdaj natančno začnete izkoristiti to potezo.