Življenje v New Yorku: Co-ops vs. Condos
Condos in co-ops imajo podobnosti, imajo pa tudi edinstvene lastnosti, ki prebivalcem ponujajo različne možnosti. Trg nepremičnin v New Yorku je v marsičem podoben nobenemu drugemu v ZDA. Ena največjih razlik je ta, da so stanovanja za prodajo v NYC-ju bodisi stanovalci bodisi kooperanti. V večini krajev so kondomi pravilo, v velikem jabolku pa ne. Čeprav v NYC-ju kooperanti presegajo število stanovanj - za približno 75%, po večini ocen - je v vsakem trenutku na aktivnem trgu aktivnih več stanovanj.
Začnimo s kratkim pregledom razlike med zadrugo in condom. Ko kupite kondominij, vam stanovanje, pa tudi odstotek skupnih površin, pripada. Ko kupite zadrugo, svojega stanovanja dejansko ne kupite ; namesto tega kupujete delnice v družbi, ki je vaša stavba. Velikost vašega deleža je odvisna od velikosti vašega stanovanja; nakup delnic vam omogoča, da zasedete enoto v stavbi zadruge. Ob zaključku stanovanja vam bodo podelili listino; ob zaključku zadruge boste dobili lastniški najem.
Večinoma imajo tako stanovalci kot sodelavci vratarja in nadrejenega za osebje; nekateri bodo dodali vratarja, ki bo naredil vse, kar preostala dva ne. Ugodnosti so lahko nizke (morda le shramba v kleti) ali vseobsegajoča, kot so urejena terasa, biljard, soba s klavirjem, predalnica, otroška igralnica in telovadnica.
Ključni odvzemi
- Ko kupite kondominij, vam stanovanje, pa tudi odstotek skupnih površin, pripada.
- Ko kupite coop, dejansko ne kupite svojega stanovanja; namesto tega kupujete delnice v družbi, ki je vaša stavba.
- Cene stanovanj so višje od doplačil, toda kooperanti zahtevajo večje vplačilo, višje mesečne pristojbine in dolgotrajen postopek odobritve.
- Condos omogočajo podnajem stanovanja, medtem ko ga zadružniki ne ponujajo, kar kupcem ponuja stabilnejšo in manj prehodno skupnost.
Condos
Novejša soseska, ki je nekoč veljala za odtujitelje, zdaj pa velja za kolk, je tam, kjer boste našli stanovanja. Kot je povedal Gary Malin, predsednik Citi Habitats, newyorškega posrednika za nepremičnine, "če je življenje v stekleni hiši na nebu bolj vaš slog, boste verjetno gledali veliko stanovanj. Stanovanjske stavbe niso postale običajne v New Yorku do sedemdesetih let prejšnjega stoletja, zato so pogosto bolj moderni kot kooperanti. "Ker je na Manhattnu razpoložljivo zemljišče za nove stavbe stanovanj, " pravi, "bodo najnovejši kondominiumi verjetno najti v prihajajoče in obrobne soseske na skrajnem vzhodu in zahodni strani. V Queensu in Brooklynu smo videli veliko novodobnih stanovanj, ki se gradijo na nekdanjih industrijskih območjih ob obali v Long Island Cityju in Williamsburgu, pa tudi v centru Brooklyna. ”
Predplačilo in cena
Stroški lahko pogosto vodijo v postopek odločanja za nakup nepremičnin, kondomi pa ponujajo privlačna polog, pri čemer je običajno potrebnih le 10% kupnine. Vendar imajo stanovalci ponavadi višje cene kot zadruga.
Zapiralni stroški
Stroški zapiranja stanovanja v stanovanju so višji kot za zadrugo. Za podrobnosti smo prosili newyorškega odvetnika za nepremičnine Adama Stonea, da primerja oba. Takole je povedal: za milijon dolarjev stanovanja s hipoteko 800.000 dolarjev bi bili zaključni stroški: zavarovanje naslova za kupca, 4.500 dolarjev; zavarovanje naslova za posojilodajalca, 1.000 USD; iskanje naslovov, 700 dolarjev, pristojbine za snemanje, 700 dolarjev, davek na dvorec zvezne države New York, 10.000 dolarjev, davek na hipotekarni zapis NYS, 15.370 dolarjev. Skupni znesek: 32.270 dolarjev (brez dajatev posojilodajalca, ki se razlikujejo od posojilodajalca).
In za vsakogar, ki se sprašuje, kakšen je davek na dvorec, Stone pojasnjuje: "New York država ima davek na prenos v višini 0, 4% od prodajne cene, ki se zaračuna prodajalcu katere koli stanovanjske nepremičnine. Ima tudi 1-odstotni davek na transfer kupca, ki ga imenujejo tudi "dvorec za dvorec", ker se nanaša samo na stanovanjske nepremičnine, katerih cena znaša milijon dolarjev ali več. "
Mesečni stroški
Lastniki stanovanj imajo mesečni račun, imenovan "skupni stroški", ki se uporablja za vzdrževanje stavbe - skupne površine, urejanje okolice, plačilo osebja in pogosto nekatere gospodarske javne službe.
Lastniki stanovanj vsak mesec napišejo dva čeka (enega za vzdrževanje stavbe in enega za davke na nepremičnine), vendar je pogosto skupni seštevek lastnikov stanovanj nižji od računa za vzdrževanje lastnika soproga.
Odbor
Condo deske so ponavadi manj zahtevne kot co-op plošče. Kooperanti imajo daljši postopek odobritve, vključno z intervjujem. Upravni odbor odloči, ali lahko bodoči kupec kupi zadrugo.
Po Warner M. Lewisu ekipe Harkov Lewis v Halstead Property: "Stanovanjska hiša lahko kupcu zahteva paket, " pravi Lewis, "vendar ni pogovora in ima stavba samo pravico do prve zavrnitve (tj. ga morate odobriti ali pa ga mora stan kupiti sam), kar pomeni, da imate podpisano pogodbo, razen če se kupcu (ali financiranju) kaj zgodi, da je posel tako dober kot opravljen. "
Pravila
Condos ponavadi ima manj pravil, vključno z omejitvami za uporabo tujih sredstev za nakup. Condos omogoča mednarodnim investitorjem, da kupujejo in oddajajo svoje prostore; ponavadi z nekaj opozorili, vendar nobenega, ki bi bil težaven. Condos prav tako omogočajo, da se stanovanje odda v najem ali da v najem drugi stranki. Vendar lahko nekatera združenja stanovalcev določijo več pravil kot druga. Posledično je pomembno, da bodoči kupci opravijo svoje raziskave, da ugotovijo, kaj je in kaj ni dovoljeno.
Naročnik kupca
Po besedah Garyja Malina, predsednika Citi Habitats, "Če bi se raje pomerili proti svojemu bobnarju in ceniš fleksibilnost, potem je kondom morda pametna izbira zate. Vendar razumejte, da ta svoboda pride na ceno. Condos so skoraj vedno dražji od enakovrednih sodelavcev. Poleg tega, če redno vidite nove obraze v dvigalu - poiščite drugje. Najemniki so lahko pogosti v stanovanjskih stavbah. Lastniki pogosto izkoristijo bolj liberalne politike stanovanja. "
Co-Ops
Na splošno velja, da imajo starejša, uveljavljena stanovanjska območja prednost kooperacij. Kot pojasnjuje Gary Malin: "Če imate radi zgodovinske lastnosti, boste verjetno končali v zadrugi, saj so skoraj vse predvojne zgradbe organizirane na ta način. Ker so stavbe v zadrugi starejše od stanovanjskih stanovanj, so pogosto nameščene na bolj osrednjih lokacijah. Na primer, skoraj vse stanovanjske stavbe, ki so na aveniji Park na zgornji vzhodni strani (najboljša lokacija na kakršen koli način), so povezane. "
Neplačilo in cena
Tako kot pri stanovanju lahko tudi pri odločitvi pride do tega, koliko lahko porabite in privarčujete za polog. Čeprav je možno odložiti le 10% nakupne cene stanovanja, lahko kooperant zahteva precej višje predplačilo v soseski od 20% do 50% kupnine. Dobra novica je, da je nakupna cena zadruge ponavadi nižja od stanovanj. Čeprav se cene lahko razlikujejo, odvisno od soseske.
Zapiralni stroški
Kot je povedal newyorški odvetnik za nepremičnine Adam Stone, ima zadruga nižje stroške zapiranja. V zgornjem primeru za stanovanje, ki je imelo več kot 32.000 dolarjev stroškov, ima zadruga le dvorec 10.000 ameriških dolarjev davka. Bistvena razlika je posledica dejstva, da je stanovanje nepremičnina, medtem ko so delnice podjetja osebna last. "Za nekatere je to lahko semantika, ne pa pri izračunu stroškov zaprtja."
Mesečni stroški
Lastniki zadrug napišejo en ček na mesec, imenovan "stroški vzdrževanja". Podobno kot pri stanovanjih je mesečna pristojbina namenjena osnovnemu vzdrževanju nepremičnine in osebja, potrebnih za pravilno delovanje stavbe. Nadomestila za kooperacijo so običajno višja od pristojbin za stanovanje, saj ta pogosto vključuje vsaj del hipoteke za stavbo. Čeprav se mesečne pristojbine lahko razlikujejo glede na velikost stavbe.
Pomembno pa je upoštevati, da vzdrževanje in skupni stroški niso postavljeni v kamen. Vsak večji strošek - nova streha, nov preddverje, več uslužbencev - lahko sproži oceno: nekaj, o čemer se odločijo člani upravnega odbora, in nekaj, kar je le redko mogoče odpraviti.
Odbor
Kot smo že omenili, ima večina zadružnih odborov strog in pogosto dolgotrajen postopek prijave, ki lahko zahteva, da kupec preda finančne podatke, predloži preverjanje zaposlitve in morda osebni pregled.
Warner M. Lewis ekipe Harkov Lewis v Halstead Property, povzame: "V zadrugi ne samo, da moraš imeti denar za nakup stanovanja (ali financiranje za to), ampak ga mora odobriti tudi upravni odbor po oddaji vloge, ki je običajno zelo podrobna in zamudna. Potem lahko kupca skoraj brez razloga zavrnejo po intervjuju ali celo prej, samo zaradi nečesa v paketu. Dogovarjal sem se in videl dogovore, kjer je nič rime ali razloga za zavrnitev. "
Pravila
Na deskah za zadruge je običajno več pravil kot pri stanu in lahko naložijo, ko lahko vadite svoj trombon, ali lahko na vrata postavite praznične okraske in ali se vaš hišni ljubljenček lahko preseli z vami. Večina pravil je namenjena spodbujanju harmonije, umirjenosti in vljudnosti skupnega življenja.
Toda pravila, ki odvračajo nekatere domače kupce, in skoraj vse mednarodne kupce, so omejitve zadolževanja pri podnajemu - redko lahko zadružniki delničarjem dovolijo, da najamejo svoja stanovanja za katero koli daljše časovno obdobje. Drugo pravilo, ki onemogoča nakupe mednarodnih strank, je, da verjetno ne bodo sprejeli nikogar, katerega sredstva so zunaj ZDA
Po besedah Lewisa so "zadružniki namenjeni ustanavljanju stabilne skupine prebivalcev, ki že dolgo ne delujejo. Condos se glede tega ne zdi ravno zaskrbljen. "
Naročnik kupca
Po besedah Garyja Malina je "Co-ops pametna izbira za tiste, ki cenijo stabilnost in želijo posaditi korenine v stavbi. Preprosto se vprašajte:" Sem v dolgi dol? " Kooperanti so veliko manj prehodni kot kondomi, zato so odličen kraj za življenje, če želite spoznati svoje sosede. Bodite pripravljeni na analizo, trkanje in prodor, vendar razumejte, da je ta postopek tisto, kar ohranja kooperativno stabilno in izjemno varno naložbo. "