Možnosti hipoteke za podvodne lastnike stanovanj

Lastniki stanovanj se pogosto znajdejo v nezavidljivem položaju, kolikor več dolgujejo v stanju hipoteke, kot je vredno njihovih domov. To izhaja iz kombinacije dogodkov, od katerih so mnogi zunaj nadzora lastnika stanovanja. Padec cen nepremičnin, slabša soseska, slabe odločitve o zadolževanju (npr. Zadolževanje več, kot si jih lahko posojilojemalec privošči, ali prevzem hipoteke z možnostjo prilagodljive obrestne mere) in refinanciranje izvlečenja lastniškega kapitala lahko vse lastnike domov pustijo z naraščajočim dolgom. Ko stanje hipoteke presega vrednost nepremičnine, se položaj lastnika stanovanja označi kot "na glavo" ali "pod vodo". Pobeg iz tega neprijetnega položaja je težaven - in pogosto zahteva prodajo doma za manj kot vrednost posojila - vendar obstajajo rešitve. Oglejmo si nekaj možnosti za lastnike domov z negativnim lastniškim kapitalom.

Kratka prodaja stanovanja, ki je kratek od lastniškega kapitala

Prodaja na kratko je izvedljiva možnost, če je razlika med prodajno ceno doma in znesekom hipoteke majhna ali pa ima prodajalec globoke žepe. Če je mogoče najti kupca, lahko lastnik stanovanja pride do zaključka s čekom, da odplača preostalo posojilo. Če prodajalec ne more privoščiti, da bi plačal preostanek, mora pa prodati, se mora obrniti na hipotekarnega imetnika in poskušati urediti kratko prodajo. (Za več informacij o prodaji stanovanj na kratko preberite razprodajo svojega stanovanja, da se izognete izključitvi .)

Prepričevanje posojilodajalca, da se strinja s kratko prodajo, pogosto vključuje veliko časa in papirologije. Poleg tega, da se posojilodajalec dogovori, mora lastnik stanovanja poiskati nepremičninskega agenta, ki je pripravljen prodati. Če se najde kupec, se zapleti nadaljujejo. Posojilodajalec posojilo pogosto opravi v imenu vlagatelja. Če posojilodajalec ugodno prodaja, mora posojilodajalec sodelovati z vlagateljem, ki ima posojilo, da doseže dogovor. To lahko traja nekaj časa. Če hišo krije zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), je v postopek lahko vključena tudi zavarovalnica. Zavarovalnica je premoženje zavarovala pred neplačilom, da bi zaščitila interese banke, zato ima zavarovalnica delež v postopku. Na splošno je časovni okvir za dosego sporazuma dolg in banka nima veliko spodbud za sodelovanje.

Izključitev

Ko je vse povedano in storjeno, lahko lastnik stanovanja na koncu dolguje banki denar, tudi po prodaji, da nadoknadi razliko med tem, kaj je kupec pripravljen plačati in tem, kar je banka pripravljena sprejeti. Če menite, da je to mogoče v vaši situaciji, je možna drugačna izključitev. Vendar to možnost pretehtajte zelo previdno - čeprav kratka prodaja ni dobra za vašo bonitetno oceno, je izključitev pravice še slabša. (Preberite pomen pomembnosti vaše bonitetne ocene, če želite izvedeti, kako vaše dejavnosti zadolževanja vplivajo na vašo boniteto.)

Poleg izzivov pri prodaji, možnosti dolgovanja denarja po prodaji in verjetnosti, da bo vaš kreditni rezultat zadet, je treba upoštevati tudi davke. Razliko med prodajno ceno stanovanja in stanjem na hipoteki lahko z davčnega vidika obravnavamo kot dohodek. Plačilo davka ali dokazilo, da ste bili plačilno nesposobni in s tem oproščeni davka, sta predmeti, ki ju je treba obravnavati, ker z davčne perspektive na kratko prodajo gledamo kot na odpuščanje dolga.

Možnosti za preprečevanje težav pri prodaji na kratko so omejene. Idealen scenarij je, da še naprej živite v domu in plačujete hipoteko, dokler se trg nepremičnin ne izboljša in hiša se lahko proda za ceno, ki pokriva stanje hipoteke. Druge možnosti, ki jih je treba razmisliti, so sprejemanje sostanovalca za pomoč pri plačilu računov ali selitev v stanovanje in najem hiše.

Spodnja črta

Najboljši način za zmanjšanje možnosti, da se znajdete na glavo, je, da čim prej vzamete najmanjšo hipoteko, ki jo najdete, in jo odplačate. Ta napor se začne z nakupom stanovanja, ki si ga dejansko lahko privoščite, kar bi lahko bilo dramatično drugačna lastnost od tiste, v katero menite, da pripadate. (Potrebujete pomoč pri krčenju številk? Preberite hipoteke: Koliko si lahko privoščite? )

Modri, previdni kupci stanovanj opravijo veliko polog, kar jim omogoča, da se izognejo nakupu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) in zagotovijo dovolj lastniškega kapitala, da bodo imeli blažitev, če se vrednosti doma zmanjšajo. Poleg tega bi lahko z majhno hipoteko omogočili dodatna plačila in se v manj časa umaknili izpod dolžniškega bremena. In končno, z dodatnimi plačili je verjetnost, da se boste na hipoteki znašli "na glavo".

Glejte Razumevanje strukture hipotekarnih plačil, če želite razumeti postopek izračuna in plačila ter amortizacijski načrt za stanovanjska posojila.