Nepremičnine in množično financiranje: nova pot za vlagatelje

Ali se lahko dva ločena investicijska trga - ena stara in nova - ujemata, ne da bi se drug drugega norili?

To je ključno vprašanje za množično financiranje in trg nepremičnin, na katerega je odgovoriti pozitivno, saj se zdi, da se nenavaden par združuje precej lepo in daje vlagateljem nov način, kako izkoristiti dobiček iz rastočega ameriškega trga nepremičnin.

Spletno mesto za množično financiranje nepremičnin iFunding ocenjuje velikost kombiniranega trga na 11 bilijonov dolarjev.

Na nedavni konferenci Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing v New Yorku je Markley Roderick, odvetnik podjetja Flaster / Greenberg PC in moderator konference, obravnaval predpise, povezane z Zakonom Jumpstart Our Business Startups (JOBS) iz leta 2012. Pravila dovoljujejo večinoma premožni vlagatelji (z neto milijonom dolarjev ali več), da s pomočjo množičnega financiranja ali medsebojnega posojanja (med drugimi naložbenimi trgi) dobijo neposreden dostop do trga nepremičnin.

Medtem ko ameriška komisija za vrednostne papirje in borze raziskuje načine, kako vlagateljem vseh ravni dohodka omogočiti dostop do trga nepremičnin v spletu, Roderick pravi, da bogatejši vlagatelji že vlagajo na mesta množičnega financiranja, kot so iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet in Fundrise.

"Če le majhen odstotek od njih investira le majhno količino svojega premoženja v nepremičnine, bo trg na bilijone dolarjev, " razlaga Roderick.

Množično financiranje

Množično financiranje in trg nepremičnin sta seveda primerna. Z eno besedo, množično financiranje izkorišča enostavno dostopnost širokega omrežja prijateljev, družine in sodelavcev prek spletnih strani družbenih medijev, kot so Facebook, Twitter in LinkedIn, da bi dobili besedo o novem poslu in pritegnili vlagatelje. Množično financiranje lahko poveča podjetništvo s povečanjem sklada vlagateljev, od katerih je mogoče pridobiti sredstva zunaj tradicionalnega kroga lastnikov, sorodnikov in tveganih kapitalistov.

Skupine nepremičninske industrije se že vzpenjajo na krovu množičnega financiranja in nagovarjajo razmeroma nizko tveganje za dostop do ameriškega trga nepremičnin, za zdaj tudi premožnejše Američane.

"Množično financiranje nepremičnin ni povsem nov pojav, " je v nedavni izjavi povedalo Združenje za razvoj komercialnih nepremičnin. "Na igrišče so stopili številni igralci. Čeprav ima vsaka od teh platform svojo nišo in strategijo z različnimi stopnjami minimalnih naložb, so vse usmerjene v akreditirane vlagatelje, ki izpolnjujejo posebne zahteve glede neto vrednosti in / ali letnega dohodka. Nasprotno pa bo množično financiranje po zakonu JOBS odprlo polje za veliko več manjših vlagateljev. "

Kakšni so prednosti in slabosti množičnega financiranja za vlagatelje? Z eno besedo, spušča se na tveganje za obe strani; konkretno, koliko vlagateljev želi črpati v spletu.

Glede na poročilo lahko razvijalci nepremičnin in investitorji z množičnim financiranjem izkoristijo znatne finančne donose in oba lahko širijo svoja tveganja.

Prednosti

• Vlagatelji dobijo dostop do trga nepremičnin z majhnimi količinami denarja.
• Vlagatelji začnejo neposredno sodelovati z razvijalci nepremičnin in imajo v tem procesu glas.
• Vlagatelji lahko izbirajo, v katere nepremičninske projekte želijo vložiti svoj denar.
• Vlagatelji imajo dostop do nešteto projektov, zato izbira ni težava.

Slabosti

• Naložbena tveganja so enaka kot za vsakega vlagatelja v nepremičnine. Če gre trg na jug, bo investitor verjetno izgubil denar.
• Tveganje neizpolnitve naložb (s strani razvijalcev nepremičnin) je za množično financiranje večje v primerjavi z enakovrednimi in neposrednimi finančnimi naložbami v nepremičnine.
• Pomanjkanje likvidnosti, saj odsotnost sekundarnega trga, vlagateljem omejuje enostaven dostop do prodajnih priložnosti.

Za začetek množičnega financiranja nepremičnin, Jillienne Helman, izvršna direktorica podjetja Realty Mogul, svetuje, da gremo s podjetjem, ki bo še nekaj časa.

"Najprej delajte s podjetjem za množično financiranje, ki bo preživelo, " pravi. "To pomeni dobro izkoriščeno veliko. Prestraši me število podjetij za množično financiranje, ki jih vodita dva študenta, ki sta pravkar končala fakulteto in ki se ne kapitalita. "

Darren Powderly, soustanovitelj CrowdStreet.com, pravi, da je skrbnost za nepremičnine pomembnejša za nepremičnine kot za druge naložbe, kolikor gre za sodelovanje s podjetjem za množično financiranje.

"Z vidika vlagatelja je treba skrbeti za raziskovanje platform, na katerih iščejo možnosti za naložbe, " pravi Powderly. "Niso vse platforme ustvarjene enakovredno in preizkušajo se številni poslovni načrti, da bi izkoristili ta nastajajoči trend."

Vlagatelji izrecno svetujejo vlagateljem, naj raziščejo ustanovitelje in višje vodstvo platforme za množično financiranje ali podjetje, da se prepričajo o njihovem slovesu, ki temelji na prejšnjih poslovnih izkušnjah.

"Ključno panožno strokovno znanje na področju financ, nepremičnin in tehnologije je ključnega pomena za delovanje zanesljive in zanesljive platforme, " dodaja. „Vlagatelji bi morali težiti k platformam, ki zagotavljajo odlično storitev za stranke - ne le med postopkom zbiranja sredstev, temveč tudi po tem, ko bo posel v celoti financiran in zaključen. Kljub dejstvu, da je v nekem načinu delovanja ploščad 50 in več, jih je le pol ducata, ki se pojavljajo kot vodilni v prostoru. Vlagatelji bi morali raziskati več platform in izbrati svoje najboljše tri na podlagi svojih naložbenih ciljev in želene uporabniške izkušnje. "

Preglednost je kritična

Pravo priporoča iskanje platform za množično financiranje in sponzorjev, ki priznavajo tveganja, hkrati pa nudijo izobraževalni pristop k obvladovanju tveganj. "Večina platform za množično financiranje nepremičnin danes dovoljuje vlaganje samo pooblaščenim vlagateljem, kot jih je določil SEC, " pravi. "Akreditiranim vlagateljem svetujemo, da glede na njihov celotni naložbeni portfelj vložijo zneske, ki so jim všeč."

Še en nasvet: vlagajte v ponudbe samo sponzorjev, ki jim zaupate, in tisti, ki ste prepričani, bo v dobrih časih in slabih pazil na svoje najboljše interese.

"Če vlagatelj ne razume, kako se porablja njihov denar, dejavniki tveganja naložbe in kateri dejavniki vplivajo na donosnost naložbe, bi morali poiskati nasvet svojega zaupanja vrednega svetovalca za naložbe ali naložiti naložbo, " dodaja Prašno. "Izbiralo se bo veliko drugih priložnosti za naložbe, zato ne hitite v sprejemanje neinformirane odločitve o naložbah."

Profesionalna platforma za množično financiranje nepremičnin bi morala vlagateljem ponuditi veliko priložnosti za sporazumevanje o ponudbi, vključno z neposredno predstavitvijo sponzorja določenega seznama nepremičnin.

Je to izvedljivo in kako?

Katalizator za začetek množičnega financiranja naložb v nepremičnine, skupaj z drugimi vrstami poslovnih podvigov, je bil sprejet zakon o JOBS v letu 2012. Do nedavnega je bila možnost oglaševanja in nagovarjanja vlagateljev za nepremičninske naložbe omejena. Zakon o JOBS (naslov II) je dramatično spremenil način zbiranja naložbenega kapitala s spremembo obstoječih pravil D, zlasti tistih pravil, ki se nanašajo na to, kako lahko podjetja ponujajo in prodajo svoje vrednostne papirje, ne da bi jih bilo treba registrirati pri ameriški komisiji za vrednostne papirje in borze ( SEC).

V preteklosti je v členu 506 Uredbe D veljalo omejitve pri prizadevanjih za zbiranje sredstev, saj je zbiranje sredstev omejilo samo na že obstoječe odnose in preprečilo sponzorju ali drugi stranki, da bi odprla zbiranje ali oglaševanje teh zasebnih naložbenih priložnosti. Novo pravilo 506 (c) omogoča izdajateljem, sponzorjem, sindikatom in drugim, ki zbirajo kapital od zasebnih vlagateljev, pod določenimi pogoji oglašujejo te zasebne naložbene priložnosti akreditiranim vlagateljem. To pravilo je začelo veljati 23. septembra 2013. Nova zvezna zakonodaja predstavlja velike spremembe za sponzorje, ki zbirajo sredstva za nakup ali razvoj nepremičnin. Naslov II v bistvu daje podjetjem, ki financirajo množično financiranje, zeleno luč, da prek družbenih medijev in interneta usmeri velik trg v potencialne vlagatelje. Prav tako je ustvaril novo vozilo za vlagatelje, da lažje dostopajo do neposrednih priložnosti za naložbe v nepremičnine.

Kot Powderly ugotavlja, imajo vlagatelji prvič doslej neposreden dostop do izbora ponudb zasebnih nepremičnin, ki jih lahko brskajo, raziskujejo in sprejemajo dobro informirane naložbene odločitve o spletu.

Spodnja črta

Množično financiranje na trgu nepremičnin obljublja revolucijo. Ta se šele zdaj začne, a že pritegne impresivne ravni zanimanja resnih vlagateljev.