Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT)
Investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT) je podjetje, ki ima v lasti in običajno deluje nepremičnine, ki prinaša dohodek. Večina REIT-ov je specializiranih za določen nepremičninski sektor, saj svoj čas, energijo in sredstva usmerijo na določen segment celotnega nepremičninskega obzorja. Vendar pa raznoliki in posebni REIT-ji pogosto imajo v svojih portfeljih različne lastnosti. Nepremičnine, vključene v portfelj REIT, lahko vključujejo apartmajske komplekse, podatkovne centre, zdravstvene ustanove, hotele, infrastrukturo - v obliki vlaknastih kablov, stolpičev in energetskih cevovodov - poslovne stavbe, trgovske centre, samo skladiščenje, gozdovi in skladišča . Ena izmed prednosti REIT-ov za vsakodnevne vlagatelje je, da imajo možnost lastništva dela nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek iz dividend.
Kongres je leta 1960 ustanovil sklade za naložbe v nepremičnine kot dopolnitev podaljšanja davka na trošarine za cigare iz leta 1960. Določba posameznim vlagateljem omogoča nakup delnic v portfeljih komercialnih nepremičnin, ki dobivajo dohodek iz različnih nepremičnin.
1:34Sklad za naložbe v nepremičnine (REIT)
Razumevanje REIT-a
Večina REIT-ov je preprost poslovni model: REIT najame prostor in pobira najemnine na nepremičninah, nato pa ta dohodek razdeli delničarjem.
Za uvrstitev v skupino REIT mora podjetje izpolnjevati nekatere določbe kodeksa o notranjih prihodkih. Te zahteve vključujejo predvsem lastništvo nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek, dolgoročno in razdelitev dohodka delničarjem. Družba mora natančno izpolnjevati posebne zahteve, vključno z:
- Vsaj 75% celotnega premoženja vložite v nepremičnine, gotovino ali ameriške zakladnice
- Prejeti najmanj 75% svojega bruto dohodka iz najemnin za nepremičnine, obresti na hipoteke za financiranje nepremičnin ali od prodaje nepremičnin
- Vsako leto vrnite najmanj 90% obdavčljivega dohodka v obliki dividend delničarjev
- Po prvem letu obstoja imeti najmanj 100 delničarjev
- V zadnji polovici obdavčljivega leta ne sme imeti več kot 50% delnic, ki jih ima pet ali manj posameznikov
Druge zahteve, vključno z REIT, so subjekt, ki je v očeh IRS obdavčen kot korporacija. Poleg tega mora podjetje imeti upravni odbor ali skrbnike.
Ključni odvzemi
- Investicijsko zaupanje v nepremičnine (REIT) je podjetje, ki ima v lasti, upravlja ali financira nepremičninske nepremičnine.
- Lastniški REITs imajo v lasti in upravljajo nepremičnine.
- Hipotekarni REIT-ji hranijo ali trgujejo s hipoteko in hipotekarnimi vrednostnimi papirji.
- REIT-ji ustvarjajo stalen tok dohodka za vlagatelje, vendar ponujajo malo na poti do apreciacije kapitala.
- Večina REIT-ov se javno trguje kot delnice, zaradi česar so zelo likvidne - za razliko od večine naložb v nepremičnine.
Vrste REIT-ov
Obstaja več vrst REIT-ov. Skladi imajo razvrstitve, ki označujejo vrsto posla, ki ga opravljajo, in jih je mogoče nadalje razvrstiti glede na način nakupa in prodaje njihovih delnic.
Lastniški REIT- ji so najpogostejša oblika podjetja. Te družbe kupujejo, posedujejo in upravljajo nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Prihodki prihajajo predvsem iz najemnin in ne s preprodajo portfeljskih nepremičnin.
Hipotekarni REIT-ji, znani tudi kot mREIT, posojajo denar lastnikom nepremičnin in operaterjem. Posojanje je lahko bodisi neposredno s hipotekami in posojili bodisi posredno s pridobitvijo hipotekarnih vrednostnih papirjev (MBS). MBS so naložbe, ki hranijo hipoteke, ki jih izdajo vladna podjetja (GSE). Njihov zaslužek izvira predvsem iz neto obrestne marže - razlike med obrestmi, ki jih zaslužijo za hipotekarna posojila, in stroški financiranja teh posojil. Zaradi hipotekarne osredotočenosti tega REIT-a so potencialno občutljivi na zvišanje obrestnih mer.
Hibridna podjetja REIT imajo v svojih portfeljih tako fizične najemnine kot hipotekarna posojila. Glede na navedeno naložbeno naravnanost podjetja lahko portfelj tehta na več premoženja ali več hipotekarnih deležev.
Vrsta REIT | Naložbe |
Pravičnost | Lastne in upravljate nepremičnine za ustvarjanje dohodka |
Hipoteka | Navedite hipoteke na nepremičninah |
Hibridni | Lastne nepremičnine in hipoteke |
| Javno trgovan | Kotiranje na nacionalni izmenjavi |
| Javna netržna | Registrirano pri SEC, ki se javno ne trguje |
| Zasebno | Delujte le kot zasebne naložbe v umestitev |
Javno trgovani REIT-ji ponujajo delnice javnih delniških REIT-ov, ki so uvrščeni na nacionalno borzo vrednostnih papirjev, kjer jih posamezni vlagatelji kupujejo in prodajo. To ureja ameriška komisija za vrednostne papirje in borze (SEC).
Javne netrgovane REIT- je so bile registrirane tudi pri SEC, vendar ne trgujejo na nacionalnih borzah vrednostnih papirjev. Posledično so manj likvidne kot REIT-ji, s katerimi se trguje na javnem trgu, vendar so ponavadi stabilnejši, ker ne vplivajo na tržna nihanja.
Zasebni REIT-ji niso registrirani pri SEC in ne trgujejo na nacionalnih borzah vrednostnih papirjev. Delujejo izključno kot zasebne umestitve, ki prodajajo izključno izbrani seznam vlagateljev.
Prednosti in slabosti vlaganja v REITs
REIT-ji lahko igrajo pomembno vlogo v naložbenem portfelju. Kot pri vseh naložbah imajo tudi njihove prednosti in slabosti.
Poleg tega je REIT-ove enostavno kupiti, prodati, saj večina trguje na javnih borzah. Ta tržna lastnost blaži nekatere tradicionalne pomanjkljivosti nepremičnin. Tradicionalno je nepremičnina očitno nelikvidnost - lastnina lahko traja dolgo časa za prodajo ali nakup - in njeno nepreglednost, saj vsi trgi ne ponujajo zanesljivih informacij o davkih, lastništvu in coniranju. REITs ureja SEC in mora predložiti revidirana finančna poročila.
Glede na uspešnost REIT-ji ponujajo privlačne donose, prilagojene tveganju in stabilen denarni tok. Prav tako je lahko prisotnost nepremičnin dobra za portfelj in ga razveja z drugačnim razredom premoženja, ki lahko deluje kot protiutež lastniškemu kapitalu ali obveznicam.
Nasprotno pa REIT-ji ne ponujajo veliko v smislu povečanja kapitala. V okviru svoje strukture morajo vlagateljem vrniti 90% dohodka. Torej je le 10% obdavčljivega dohodka mogoče naložiti nazaj v podjetje za nakup novih deležev.
Dividende, prejete iz deležev REIT, so obdavčene kot redni dohodek. Glavno tveganje za REIT je, da so podvrženi nihanju na trgu nepremičnin. Tako kot večina naložb tudi ne zagotavlja dobička ali ne jamči za izgube. Poleg tega imajo nekateri REIT-ji visoke stroške upravljanja in transakcij.
Prednosti
Likvidnost
Diverzifikacija / protiutež drugim sredstvom
Preglednost
Stalne dividende
Donosi, prilagojeni tveganju
Slabosti
Nizka rast / malo apreciacije kapitala
Brez davčne olajšave
Odvisno od tržnega tveganja
Visoke stroške upravljanja in transakcij
Kako investirati v REIT
Vložite lahko v javno trgovane REIT-ove - kot tudi vzajemne sklade REIT in sklade REIT z menjavo (ETF) - z nakupom delnic prek posrednika. Delnice netrgovanega REIT-a lahko kupite prek posrednika ali finančnega svetovalca, ki sodeluje v netrgovani ponudbi REIT-a. REIT-ji so prav tako vključeni v vse večje število pokojninskih in naložbenih načrtov, ki jih financira delodajalec z določenimi zaslužki in z določenimi prispevki. Naret, ameriško raziskovalno in zagovorniško podjetje za ameriški trg REIT, s sedežem v Washingtonu, ocenjuje, da 80 milijonov ameriških vlagateljev vlaga REIT-ove prek pokojninskih prihrankov in drugih naložbenih skladov.
Nareit ugotavlja, da je v ZDA več kot 225 javno trgujenih REIT-ov, kar pomeni, da boste morali opraviti nekaj domačih nalog, preden se odločite, kateri REIT bo najbolje deloval za vaš portfelj.
Ne pozabite upoštevati poslovodstvo ekipe REIT in ugotoviti, kako so dobili nadomestila. Če gre za nadomestilo na podlagi uspešnosti, je verjetnost, da si bodo prizadevali izbrati prave lastnosti in izbrati najboljše strategije. Seveda je dobro pogledati tudi številke, na primer pričakovano rast dobička na delnico (EPS) in trenutne donose dividend. Še posebej koristna metrika so sredstva REIT-a iz poslovanja (FFO), ki merijo denarni tok, ustvarjen s sredstvi REIT-a. Druga meritev, ki se pogosto uporablja pri REIT-jih, je stopnja donosa finančnega poslovodenja (FMRR).
Primer resničnega sveta REIT
Pri izbiri REIT-ov je treba upoštevati, kateri sektorji nepremičninskega trga so vroči. Razmislite o tem, katere gospodarske panoge je na splošno mogoče izkoristiti z nepremičninami. Kot primer je zdravstvena oskrba ena najhitreje rastočih panog v ZDA - zlasti v porastu zdravstvenih stavb, ambulantnih centrov, ustanove za oskrbo starejših in upokojenskih skupnosti.
Na ta sektor se osredotoča več REIT-ov. HCP Inc. (HCP) je eden takih. S tržno omejitvijo v višini skoraj 15 milijard ameriških dolarjev je veliko podjetje - dovolj veliko, da je dejansko del S&P 500 - in zelo likvidno. Približno 2, 56 milijona delnic trguje dnevno. Z dnem 31, 25 dolarja na delnico od 5. aprila 2019 trguje blizu svojega najvišjega 52 tednov in prinaša dividendni donos v višini 4, 32%. Nedavno prestrukturiran portfelj se osredotoča na ustanove za znanost o življenju - diagnostične centre, laboratorije, genomike in druge pripomočke - medicinske poslovne stavbe in stanovanja za starejše.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.