Lastnosti najema: prednosti in slabosti

Lastništvo najemne nepremičnine je lahko finančno koristno. Če tovrstne nepremičnine raziskujete kot naložbo, bodite pozorni na tveganja in odgovornosti.

Lastnosti najema: pregled

Zamisel o nakupu stanovanja ali stanovanja, ki ga boste oddali v najem, se morda zdi privlačna. Toda nakup najemne nepremičnine za dohodek in dolgoročno apreciacijo kapitala ima lahko vzpone in padce. Trg stanovanj lahko na primer niha v odvisnosti od lokacije, ponudbe in povpraševanja in gospodarstva.

Finančno gledano, da bi bila najemna nepremičnina resnično donosna, bi moral biti donos, ki ga boste izkoristili, večji od tistega, kar bi lahko zaslužili pri konzervativnih naložbah, na primer v obveznice in delnice z modrim čipom, ki izplačujejo dividendo, zaradi resničnih tveganj. In s človeške strani nima vsakdo možnosti upravljanja premoženja in najemnikov.

Ključni odvzemi

• Nepremičnine za najem so lahko finančno koristne in imajo številne davčne ugodnosti.
• Pomanjkljivosti vključujejo pomanjkanje likvidnosti, stroške vzdrževanja in možnosti za najemnike ter privlačnost soseske za upad.
• Za vlagatelje v katero koli vrsto nepremičnin je ključno, da ostanejo na višini obrestnih mer in se posvetujejo z davčnim strokovnjakom.

Prednosti najemnih lastnosti

Lastništvo nepremičnine za najem ima več koristi. Vključujejo:

Davčne ugodnosti

Služba za notranje prihodke vam omogoča, da odštejete številne stroške, povezane z najemnino, v kategorijah:

• Navadni in potrebni stroški
• Izboljšave
• Amortizacija

To pomeni, da lahko odštejete zavarovanje, obresti na hipoteko, stroške vzdrževanja in fizično obrabo svoje lastnine.

Amortizacija lahko povzroči nominalno izgubo, ki jo lahko odštejete od drugih dohodkov. Z drugimi besedami, lahko dosežete neto pozitiven denarni tok iz prihodka od najemnine, zmanjšanega za stroške in še vedno imate izgubo za davčne namene. Toda zavedajte se, da amortizacija tudi zmanjša prodajno vrednost nepremičnine za izračun kapitalskih dobičkov, ko prodajate svojo nepremičnino.

Poleg tega zakon o davčnih olajšavah in delovnih mestih iz leta 2017, ki je začel veljati 1. januarja 2018, ponuja številne nove davčne ugodnosti za najemodajalce. Če ste lastnik pretočnega podjetja (znanega tudi kot prehodno podjetje) in ga upravljate kot samostojno podjetje, družbo z omejeno odgovornostjo, partnerstvo ali družbo S, lahko zdaj odštejete znesek, ki je enak 20% neto najema dohodek - pod pogojem, da je vaš skupni obdavčljivi letni dohodek iz vseh virov po odbitkih manjši od 157.500 dolarjev za samske ali 315.000 dolarjev za poročene pare, ki se vložijo skupaj.

Dobro se je posvetovati z davčnim strokovnjakom, če razmišljate o lastništvu nepremičnine za najem, zlasti glede na nedavne spremembe davčnega zakonika.

Sezonske najemnine

Če svojo nepremičnino najamete sezonsko, jo lahko uporabljate 14 dni na leto - ali 10% števila dni, ki jo najamete drugim, po pošteni tržni ceni - in še vedno lahko odštejete svoje stroške.

1031 izmenjava

V izmenjavi 1031 lahko prodajate najemno nepremičnino in investirate v drugo takšno vrsto, ne da bi plačevali davek na kapitalski dobiček.

Najem dodatnega prostora

Sobo ali območje svojega doma - na primer garažo, klet ali stanovanjsko hišo z dodatki - lahko obravnavate tudi kot najemnino, odpisujete odstotek hipotekarnih obresti in druge stroške glede na njegov dohodek, čeprav se morate zavedati morebitne pasti najema dodatnega prostora, vključno z lokalnimi pravili za zoniranje.

Prednosti in slabosti lastništva nepremičnine za najem

Slabosti najemnih lastnosti

Obstajajo tudi pomanjkljivosti lastništva nepremičnine za najem. Vključujejo:

Pomanjkanje likvidnosti

Nepremičnine niso likvidna sredstva. Tudi na najbolj vročem trgu lahko traja nekaj mesecev do zaključka prodaje. In če vaš čas temelji na izrednem dogodku ali drugem nepričakovanem dogodku, vaša potreba po hitri prodaji morda ne bo prinesla najboljše cene.

Dvig davkov in zavarovalnih premij

Obresti in glavnica vaše hipoteke so morda določene, vendar ni zagotovila, da se davki ne bodo zvišali hitreje, kot lahko povečate najemnino. Mogoče se lahko povišajo tudi zavarovalne premije, kakršne imajo ob naravnih katastrofah.

Težki najemniki

Kljub vaši skrbnosti pri preverjanju potencialnih najemnikov, se lahko končate z najemniki, ki niso idealni. Na primer, lahko so ubogljivi ali zahtevni, plačujejo pozno, pozabijo izklopiti vodo ipd. Lahko pa so tudi destruktivne; v tem primeru je lahko amortizacijski dodatek v davčnem zakonu izredno neustrezen. V standardni najemni obrazec lahko vedno dodate kolesarja, ki določa pravila glede zasedenosti, hišnih ljubljenčkov, kajenja, zavarovanja najemnikov in podobno. Tu lahko pomaga tudi varščina.

Sosedski upad

V idealnem scenariju bo vaša naložbena nepremičnina cvetela med drugimi lepo vzdrževanimi stanovanji in lokalna ugodnost se bo izboljšala. Posledično se bo vaš denarni tok stalno povečeval, stroški pa ostali stabilni. Soseske pa se lahko spremenijo in vaša naložba bi se lahko sčasoma poslabšala. Bodite pozorni na lokalno politiko, v katero vlagate, tako kot bi živeli tam, kjer živite. Z nekaj skrbnosti lahko zmanjšate to izpostavljenost.

Neugodne spremembe davčnega zakonika

Davčna koda ni imuna na spremembe. Lahko bi se spremenila na načine, ki bi bodisi zmanjšali ali odpravili nekatere ali vse davčne ugodnosti za lastništvo stanovanja in podjetja, ki delujejo prek podjetja.

Vloga najemodajalca

Biti najemodajalec ni za vsakogar. Morda se boste sramežljivo povečevali najemnine ali bili zaščitni pred ravnanjem z vašo lastnino, kar lahko vodi v konflikte. Z najemniki se boste celo sprijaznili ali pa so že družina ali prijatelji. Če na primer ne morete biti tržni glede najemnin ali skrbi za nepremičnine, bi lahko najeli zbiranje najemnin, ki so precej pod tržno ceno, ali nepremičnine, ki so podcenjene.

Vzdrževanje

Pri vzdrževanju nepremičnine nastajajo manjša in večja popravila. Nekateri lastniki nepremičnin lahko prihranijo denar, če sami delajo. Vendar pa večina nima dovolj časa, orodij ali spretnosti za popravilo doma. Pričakujte, da boste odpisali redne pristojbine za izvajalce.

Posebna vprašanja

Ne glede na to, ali kupujete primarni dom ali nepremičnino v najemu, je pomembno razmisliti, kaj se dogaja s hipotekarnimi obrestnimi merami. Hipotekarni dolg s fiksno obrestno mero je na splošno dobro varovanje pred inflacijo. Če ste najemodajalec, so redna povečanja najemnin eden od načinov izravnave inflacijskih povečanj stroškov vzdrževanja premoženja.

Obrestne mere v letu 2019 naj bi za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero znašale med 4, 8% in 5, 3%. To je v primerjavi s povprečjem 4, 19% v letu 2018 in 3, 99% v letu 2017, vendar je še vedno razmeroma nizko. Čeprav te stopnje predstavljajo priložnost, je pomembno tudi vedeti, da so hipotekarne stopnje navadno višje za naložbene nepremičnine kot za tradicionalna stanovanja.