Pravica do odkupa
Pravica do odkupa je zakonita pravica hipotekarja ali posojilojemalca, ki je lastnik nepremičnine, da povrne svojo lastnino, ko so izpolnjeni določeni pogoji. Pravica do odkupa daje lastnikom nepremičnin, ki odplačujejo zaostale davke ali zastavne pravice na svoji lastnini, možnost preprečevanja izključitve premoženja ali prodaje na dražbi, včasih tudi po dražbi ali prodaji. Na splošno plačani znesek mora vključevati tudi stroške, ki nastanejo v postopku zaprtja, in celoten znesek hipoteke, če izplačilo pride po zaprtju ali dražbi.
Razumevanje pravice do odkupa
Izraz odkupna pravica se lahko uporablja tudi v drugem pomenu. Dolžniki imajo pravico plačati upnikom znesek, ki je enak pošteni tržni vrednosti premoženja, ki zavaruje zastavno pravico. S tem lahko povrnejo svojo osebno lastnino.
Izplen izhaja, ker ko oseba pridobi hipoteko za nakup stanovanja, dom sam služi kot zavarovanje za posojilo. Ker dom deluje kot zavarovanje, se lastnik stanovanja strinja, da bo lastnik stanovanja izgubil v primeru, da ne plačuje svojih plačil. Ko je dom zaprt, bo posojilodajalec praviloma prodal nepremičnino, da bi povrnil izgubljeni denar iz posojila.
V nasprotju s pravico do odkupa številni hipotekarni zapisi vključujejo pravico do izključitve, ki opisuje sposobnost posojilodajalca za posest nepremičnine s pravnim postopkom, imenovanim izključitev. Posojilodajalci se lahko sklicujejo na svojo pravico do opomina, kadar lastnik stanovanja ne izpolni svojih hipotekarnih plačil. Hipotekarni pogoji opisujejo pogoje, pod katerimi ima posojilodajalec pravico do izključitve. Državna in državna zakonodaja prav tako urejata pravico do izključitve dostopa. Pravica do izključitve pravice posojilodajalcem ne daje pravice, da brez odpovednega roka posestijo v dom. Posojilodajalci se morajo držati posebnih postopkov, da bi bila izključitev zakonita. Najprej morajo posojilojemalcu predložiti privzeto obvestilo in ga opozoriti na dejstvo, da je njihovo posojilo v zamudi z zamujenimi plačili.
Lastnik stanovanja ima potem na splošno določeno količino časa, da izkoristi vsa zamujena plačila in se izogne izključitvi. Verjetno bodo poleg morebitnih neporavnanih zneskov morali plačati tudi pristojbine za zamudo pri plačilu. Ta čas lahko uporabijo tudi za boj proti izključitvi premoženja, če menijo, da posojilodajalec dejansko nima pravice do zaplembe nepremičnine.
Ključni odvzemi
- Odkupna pravica je pravni postopek, ki omogoča zamudnemu hipotekarnemu posojilojemalcu, da povrne svoj dom ali drugo lastnino, za katero se lahko uveljavlja izterjava, če lahko pravočasno odplača svoje obveznosti.
- Ta pravica se lahko izvrši, tudi če je posojilo prodajalec stanovanje ponovno prodal, če se to zgodi v časovnem okviru odkupa in so izpolnjeni vsi pogoji.
- Uspešen odkup navadno zahteva, da posojilojemalec povrne stroške, ki so nastali posojilodajalcu ali drugim strankam zaradi postopka zaprtja.
Kako se lahko uveljavlja pravica do odkupa
Pravica do odkupa se lahko uveljavlja v časovnem okviru, imenovanem odkupni rok, ki je lahko pred ali včasih po zaključku dražbe za zaprtje. Vsaka država omogoča posojilojemalcem, da uveljavijo svoje pravice do odkupa pred zaključkom postopka izključitve. Pravica do odkupa se lahko uveljavlja po izključitvi prodaje v približno polovici vseh držav. Temu pravimo zakonska pravica odplačevanja, pravila odplačevanja pa se lahko razlikujejo od odplačevanja vseh neporavnanih dolgov, ki so obstajali pred prodajo.
Kljub možnosti, da začnejo ukrepati pred prodajo izvzetja, posojilojemalci običajno uveljavljajo pravico do odkupa po izključitvi, če imajo sploh možnost poskusiti. To je zato, ker posojilojemalci, ki že imajo dovolj sredstev za kritje stroškov odplačevanja celotnega neporavnanega dolga in drugih provizij, verjetno ne bodo zapadli v plačilo.
Posojilojemalec lahko v določenih okoliščinah ustvari dobiček, ko uveljavlja odkupno pravico po prodaji izključitve. Nepremičnina bi lahko prodala pod tržno vrednostjo na dražbi za izključitev. Če država posojilojemalca dovoli uveljavitev pravice do odkupa po takšni prodaji, lahko potencialno prevzame lastništvo. Posojilojemalec bi povrnil prodajno ceno izključitve plus dodatne pristojbine, ki so lahko nižje od dolga, ki ga dolguje hipoteki. Nato bi lahko dom preprodali po tržni vrednosti ali višji in razliko obdržali kot dobiček. Glede na zakone vsake države bi zakonska odkupna pravica še vedno lahko zahtevala popolno poplačilo dolga in ne prodajne cene izključitve.