Opredelitev posebne garancijske listine
Posebni garancijski list je listina o nepremičninah, pri kateri prodajalec nepremičnine - znan kot dajalec - jamči le za vse, kar se je zgodilo v času njihovega fizičnega lastništva. Z drugimi besedami, koncesionar ne jamči za kakršne koli napake v jasnem naslovu, ki so obstajale, preden so posest posestile.
Posebni garancijski dokumenti se najpogosteje uporabljajo pri poslih s komercialno lastnino. Eno-družinske in druge transakcije z stanovanjskimi nepremičninami običajno uporabljajo splošni garancijski list. Številni hipotekarni posojilodajalci zanje vztrajajo pri uporabi splošnega garancijskega listina.
Posebni garancijski dokumenti imajo različna imena v različnih državah, vključno s sporazumom o zavezi, donacijo in listino z omejeno garancijo.
Osnove garancijskih listin
Garancijski list omogoča prenos lastništva ali lastništva na nepremičnine komercialne ali stanovanjske nepremičnine in vsebuje določena jamstva prodajalca. Ta jamstva vključujejo, da se lastništvo nepremičnine brezplačno prenese na lastniške zahtevke, neporavnane zastavne pravice ali hipoteke ali druge obremenitve s strani posameznikov ali subjektov, ki niso prodajalec.
Poseben garancijski list - znan tudi kot listina z omejeno garancijo - je različica splošnega garancijskega lista. Splošni garancijski list je najpogostejši in najprimernejši instrument, ki se uporablja za prenos lastninskih pravic v ZDA.
Splošni in posebni garancijski dokumenti opredeljujejo:
- Ime prodajalca - koncesionarja
- Ime kupca - prejemnik koncesije
- Fizična lokacija nepremičnine
- Nepremičnina je brez dolgov ali obremenitev, ki niso navedene v listini
- Dajalec kredita jamči, da je zakoniti lastnik nepremičnine in ima zakonsko pravico do prenosa lastništva.
- Dajalec kredita jamči, da je nepremičnina brez vsake zastavne pravice in da ni nobenih neporavnanih terjatev do nepremičnine od nobenega upnika, ki jo uporablja kot zavarovanje.
- Obstaja zagotovilo, da bi naslov nasprotoval morebitnim zahtevkom tretjih oseb o lastništvu nepremičnine.
- Dajalec koncesije bo storil vse, kar je potrebno, da popravi lastnino prejemnika.
Oba dejanja zagotavljajo enake splošne zaščite za kupca. Vendar je glavna razlika med posebno garancijo in splošnim garancijskim listom v tem, kako ravnajo v časovnem okviru zaščite, ki je dodeljen lastninskemu naslovu.
Ključni odvzemi
- Posebni garancijski list je listina, pri kateri prodajalec nepremičnine jamči le za težave ali obremenitve lastninske pravice, ki so nastale v času njegovega lastništva.
- Posebni garancijski list zagotavlja dve stvari: dajalec koncesije je lastnik in lahko prodaja nepremičnino; in premoženje ni imelo obremenitev v času njegovega lastništva.
- Posebni garancijski list je bolj omejen kot pogostejši splošni garancijski list, ki zajema celotno zgodovino nepremičnine.
Posebni garancijski list
Medtem ko lahko uporaba besede "poseben" kupcu sporoča, da je listina kakovostnejša, je posebni garancijski list manj obsežen in nudi manj zaščite zaradi omejenega časovnega okvira. V stanovanjskih nepremičninah se posebna jamstvena dejanja pogosto uporabljajo pri izključitvi in prisilni prodaji nepremičnine, da se izpolni dolg.
Splošni garancijski list pokriva celotno zgodovino nepremičnine. Zagotavlja, da je nepremičnina brez napak in očitkov, ne glede na to, kdaj se je zgodila ali v njeni lasti. Splošni garancijski list kupcu zagotavlja, da bo pridobil popolne lastniške pravice brez veljavnih morebitnih pravnih težav z naslovom.
S posebnim garancijskim listom jamstvo pokriva samo obdobje, ko je prodajalec imel lastnino na nepremičnini. Posebni garancijski listini ne ščitijo pred kakršnimi koli napakami v prostem in jasnem naslovu, ki lahko obstajajo pred lastnikom prodajalca. Tako dajalec posebnega garancijskega listina odgovarja le za dolgove, težave ali druge obremenitve naslova, ki so jih povzročili ali so se zgodili med njihovo lastnino na nepremičnini. Štipendist prevzame odgovornost za morebitne težave, ki nastanejo pri prejšnjih lastnikih.
Kot primer si predstavljajte, da je dom imel pred vami dva prejšnja lastnika. Prvi lastnik je bil skladišče, kmalu pa sta dom in dvorišče zapuščala. Mestna služba za izvrševanje kode je izdala globe lastniku, ki se je pripisal nepremičnini. Lastnik je zaostajal za hipoteko in banka je izključila pravico, dom pa je prodala drugemu lastniku. V zadovoljstvo soseske je novi lastnik hišo popravil in očistil dvorišče. Po desetih letih dom dajo na trg, vi pa ga kupite s posebnim garancijskim listom. Nekaj let kasneje se odločite za prodajo doma. Ker pa zastavna pravica za uveljavitev kode ostaja v lasti nepremičnine, bi to lahko obremenilo vaše prodajo. Vsaj za izpolnitev zastavne pravice se boste morali zadovoljiti z mestno zastavno pravico.
Naslov iskanja in zavarovanje naslova
Večina krat z iskanjem naslova odkrije zastavne pravice ali zahtevke do naslova nepremičnine. Iskanje naslova je pregled razpoložljivih javnih zapisov za določitev lastništva nepremičnine. Odvetniki, družbe za naslove in posamezniki lahko opravijo iskanje naslova, da preverijo lastništvo nepremičnine. Medtem ko so ta iskanja obsežna, vedno obstaja možnost, da nekaj zamudite.
Zaradi tega večina kupcev - ne glede na vrsto garancijskega dokumenta, ki ga uporabljajo - tudi pri nakupu nepremičnine kupuje zavarovanje lastninske pravice. Imetno zavarovanje je zavarovalna polica, ki ščiti kupca pred finančnimi zahtevki do lastnine nepremičnine.
Prednosti
Posebna jamstva omogočajo prenos lastninske pravice med prodajalcem in kupcem.
Nakup zavarovalnega naslova lahko zmanjša tveganje predhodnih zahtevkov do posebnega garancijskega listina.
Slabosti
Posebni garancijski dokumenti zagotavljajo ozko zaščito prejemnikom ali kupcem.
Posebni garancijski list zajema samo obdobje lastništva koncesionarja ali prodajalca.
Primer iz resničnega sveta posebnega jamstvenega dokumenta
Čeprav so splošni garancijski dokumenti pogostejši pri transakcijah s stanovanjskimi nepremičninami, obstaja eno področje, kjer postane poseben garancijski list norma. Ta arena je namenjena nepremičninam, nepremičninam (REO) ali nepremičninam na kratko.
Večina zveznega nacionalnega hipotekarnega združenja (FNMA), stanovanj in mestnega razvoja (HUD) in rezidenčne banke v tej banki prodajajo s tovrstnimi listinami. Morda je glavni razlog za uporabo posebnih garancijskih listin zato, ker organ za prodajo ne želi odgovarjati za kakršno koli situacijo v zvezi z nepremičnino pred zasegom.
Na primer, leta 2012 je par z domom v okrožju Grenada v Mississippiju zamudil pri plačilu posojila na nepremičnini. Februarja 2013 je nepremičnino zapustil njihov posojilodajalec, banka Wells Fargo. Kasnejši pravni dokumenti so kazali, da je Wells Fargo "nepremičnino FNMA prenesel s posebnim garancijskim listom."
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.