10 najboljših lastnosti donosne nepremičnine
Ali želite kupiti nepremičnino za najem stanovanja? Zamisel lahko za vlagatelja, ki se prvič predstavlja, zastrašujoča. Nepremičnine so težke dejavnosti, polje pa je posuto z minami, ki lahko uničijo vaše donose. Tu je najpomembnejših stvari, ki jih morate upoštevati pri nakupovanju nepremičnine.
Začetek iskanja
Morda želite, da vam nepremičninski agent pomaga pri zaključku nakupa, vendar morate začeti iskati lastnost sami. Zastopnik vam lahko povzroči nepotreben pritisk na nakup, preden najdete naložbo, ki vam najbolj ustreza. In če ugotovimo, da bo za naložbo potrebno nekaj usnjanja in nekaj usnja za čevlje.
Ključni odvzemi
- Temeljito preverite okolico. Njegova življenjska sposobnost in dobrine so ključne.
- Ali je stopnja prostih delovnih mest v soseski visoka ">
Vaš razpon bo omejen glede na to, ali nameravate aktivno upravljati s premoženjem ali najeti nekoga drugega, ki bi ga upravljal. Če nameravate aktivno upravljati, ne želite nepremičnine, ki je predaleč od mesta, kjer živite. Če boste za to poskrbeli s podjetjem za upravljanje nepremičnin, je bližina manjša težava.
Oglejmo si 10 najboljših stvari, ki jih morate upoštevati pri iskanju prave nepremičnine za najem.
1:5910 najboljših lastnosti donosne nepremičnine
1. Sosedstvo. Soseska, v kateri kupite, bo določila vrste najemnikov, ki jih privlačite, in vaš prosti čas. Če kupite blizu univerze, obstaja velika verjetnost, da bodo študentje prevladovali v vašem bazenu potencialnih najemnikov in se boste vsako poletje borili za zapolnjevanje prostih mest. Zavedajte se tudi, da nekatera mesta poskušajo odvrniti konverzije najemnin, tako da naložijo pretirane dovolilnice in naložijo birokracijo.
2. Davek na nepremičnine. Davki na nepremičnine se lahko med vašimi ciljnimi območji močno razlikujejo in želite se zavedati, koliko jih boste izgubili. Visoki davki na nepremičnine niso vedno slaba stvar v odlični soseščini, ki privablja dolgoročne najemnike, vendar obstajajo tudi močni kraji z visokimi davki. Občinski urad za odmero bo vseboval vse davčne podatke ali pa se lahko pogovarjate z lastniki domov v skupnosti. Prav tako je pametno ugotoviti, ali bodo v bližnji prihodnosti verjetno povišanje davka na nepremičnine. Mesto v finančni stiski lahko poviša davke, ki presegajo tisto, kar lahko najemnik realno zaračuna v najemnini.
3. Šole. Če imate opravka z družinskimi domovi, upoštevajte kakovost lokalnih šol. Čeprav vas bo najbolj skrbel mesečni denarni tok, bo skupna vrednost vaše najemne nepremičnine prišla v poštev, ko jo na koncu prodate. Če v bližini ni dobrih šol, lahko to vpliva na vrednost vaše naložbe.
4. Zločin. Nihče ne želi živeti v sosednji bližini vročega mesta zaradi kriminalne dejavnosti. Lokalna policija ali javna knjižnica bi morala imeti natančne statistike kriminala za soseske. Preverite stopnje vandalizma, hudih kaznivih dejanj in manjših kaznivih dejanj in upoštevajte, ali se kriminalna dejavnost giblje navzgor ali navzdol. Morda boste želeli vprašati tudi o pogostosti policijske prisotnosti v vaši bližini.
5. Trg dela. Lokacije z vse večjimi zaposlitvenimi možnostmi pritegnejo več najemnikov. Če želite izvedeti, kako območje ocenjuje razpoložljivost delovnih mest, preverite pri ameriškem uradu za statistiko dela ali pojdite v lokalno knjižnico. Če vidite obvestilo o velikem podjetju, ki se preseli na to območje, ste lahko prepričani, da bodo na to območje prišli delavci, ki iščejo kraj za bivanje. To lahko povzroči, da se cene stanovanj povišajo ali znižajo, odvisno od vrste podjetja, ki se giblje. Lahko domnevate, da če želite to podjetje na svojem dvorišču, bodo tudi najemniki.
6. Ugodnosti Obiščite okolico in si oglejte parke, restavracije, telovadnice, kinodvorane, povezave z javnim prevozom in vse druge perke, ki privabljajo najemnike. Mestna hiša ima morda promocijsko literaturo, ki vam bo predstavila, kje je mogoče najti najboljše mešanice javnih dobrin in zasebne lastnine.
7. Prihodnji razvoj. Občinski oddelek za načrtovanje bo imel informacije o novem razvoju, ki prihaja ali je bil območje območja. Če se veliko gradi, gre verjetno za dobro rast. Pazite na novosti, ki bi lahko škodile ceni okoliških nepremičnin. Dodatna nova stanovanja bi lahko konkurirala tudi vaši nepremičnini.
8. Število objav in prostih mest. Če ima soseska nenavadno veliko število vnosov, lahko signalizira sezonski cikel ali sosesko v upadu. Ugotoviti morate, kaj je to. V obeh primerih visoke stopnje prostih delovnih mest prisilijo najemodajalce k znižanju najemnin, da bi pritegnili najemnike. Nizke stopnje prostih mest omogočajo najemodajalcem zvišanje cen najemnin.
9. Povprečne najemnine Prihodek od najemnine bo vaš kruh in maslo, zato morate vedeti, kakšna je povprečna najemnina na območju. Poskrbite, da bo katera koli lastnina, za katero menite, imela dovolj najemnine, da pokrije vaše hipotekarno plačilo, davke in druge stroške. Preučite območje dovolj dobro, da presodite, kam se bo usmeril v naslednjih petih letih. Če si zdaj to območje lahko privoščite, vendar se pričakuje, da se bodo davki povečali, danes cenovno ugodna nepremičnina lahko kasneje pomeni stečaj.
10. Naravne nesreče. Zavarovanje je še en odhodek, ki ga boste morali odšteti od donosov, zato morate vedeti, koliko vas bo stalo. Če je območje nagnjeno k potresom ali poplavam, lahko stroški kritja pojedo vaše prihodke od najemnine.
Pridobivanje informacij
Uradni viri so odlični, vendar se pogovorite s sosedi, da dobite pravo zajemalko. Pogovorite se z najemniki in lastniki stanovanj. Najemniki bodo glede poštenih vidikov veliko bolj pošteni, saj vanj nimajo naložb. V različnih dneh v tednu obiščite območje ob različnih obdobjih tedna in si oglejte bodoče sosede v akciji.
Izbira nepremičnine
Na splošno je najboljša naložbena nepremičnina za začetnike stanovanje za enodružinsko stanovanje ali etažno stanovanje. Condos je malo vzdrževan, ker združenje condo skrbi za zunanja popravila, zato vas skrbi samo notranjost. Condos pa ponavadi nižje najemnine in cenijo počasneje kot enodružinski domovi.
Enodružinske hiše ponavadi pritegnejo dolgoročnejše najemnike. Družine ali pari so na splošno boljši najemniki kot samci, ker je večja verjetnost, da bodo finančno stabilni in redno plačujejo najemnino.
Ko se bo okolica zožila, poiščite nepremičnino, ki ima možnost cenitve in dobrega predvidenega denarnega toka. Oglejte si nepremičnine, ki so dražje, kot si jih lahko privoščite, in tiste, ki so na dosegu roke. Nepremičnine se pogosto prodajo pod svojo kotacijsko ceno.
Oglejte si kotacijske cene drugih nepremičnin in povprašajte kupce o končni prodajni ceni, da dobite predstavo, kakšna je tržna vrednost v resnici v soseščini.
Za potencial cenjenja iščete nepremičnino, ki bo z nekaj kozmetičnimi spremembami in nekaj prenovami privabila najemnike, ki so pripravljeni plačati višje najemnine. S tem se bo dvignila tudi vrednost nepremičnine, če se boste po nekaj letih odločili prodati.
Seveda je ključni korak pri zagotavljanju donosnega truda nakup nepremičnine po ugodnih cenah. Priporočilo za najem nepremičnine je, da plačate največ 12-kratnik letne najemnine, ki jo pričakujete.
Nastavitev najemnine
Kako se torej določa potencialna najemnina? Morali boste namerno uganiti. Naj vas ne zanesejo preveč optimistične domneve. Če postavite najemnino previsoko in končate s prazno enoto za mesece, se žgečkamo ob skupnem dobičku v naglici.
Začnite s povprečno najemnino za sosesko in delajte od tam. Razmislite, ali je vaše mesto vredno malo več ali malo manj in zakaj.
Če želite ugotoviti, ali najemna številka deluje za vas kot investitorja, ugotovite, koliko vas bo mesto dejansko stalo. Odštejte pričakovano mesečno hipotekarno plačilo, davke na nepremičnine, razdeljene na 12 mesecev, stroške zavarovanja, razdeljene na 12, in velikanski dodatek za vzdrževanje in popravila.
Ne podcenjujte stroškov vzdrževanja in popravil. Ti stroški so odvisni od starosti nepremičnine in od tega, koliko nameravate narediti sami. Novejša stavba bo verjetno zahtevala manj kot starejša. Stanovanje v kompleksu za starejše verjetno ne bo utrpelo enake škode kot stanovanja zunaj kampusa.
Z lastnimi popravili se stroški znatno zmanjšajo, pomeni pa tudi, da morate v nujnih primerih poklicati 24/7. Druga možnost je najeti podjetje za upravljanje nepremičnin. Podjetje vsak mesec obravnava vse, od pokvarjenih stranišč do zbiranja najemnin. Pričakujte, da boste za to storitev plačali približno 10% bruto prihodka od najemnine.
Če se vse te številke izkažejo ali, še bolje, z malo preostalega, lahko zdaj vaš nepremičninski agent odda ponudbo.
Izvedba nakupa
Banke imajo strožje zahteve po dajanju posojil za naložbene nepremičnine kot za primarne rezidence. Domnevajo, da če so časi težki, ljudje manj ogrožajo svoje domove kot poslovno nepremičnino. Bodite pripravljeni plačati vsaj 20% do 30% za polog plus stroške zapiranja. Preden podpišete, nepremičnino temeljito pregledajo in naj odvetnik pregleda vse.
Ne pozabite na zavarovanje lastnikov stanovanj. Najemodajalčevo zavarovanje krije stvari najemnika, vendar je sama zgradba odgovornost najemodajalca, zavarovanje pa je lahko dražje kot za podobno stanovanjsko stanovanje. Hipoteka, zavarovanje in amortizacija nepremičnine vse odštejejo do določenega zneska.
Spodnja črta
Vsaka država ima dobra mesta, vsako mesto ima dobre soseske in vsaka soseska ima dobre lastnosti. Za uskladitev vseh treh je potrebnih veliko dela in raziskav.
Ko najdete svojo idealno nepremičnino v najemu, ohranite realna pričakovanja in poskrbite, da bodo lastne finance dovolj zdrave, da boste lahko počakali, da nepremičnina začne ustvarjati denar, namesto da jo obupno potrebujete.
Primerjajte investicijske račune Ime ponudnika Opis Razkritje oglaševalcev × Ponudbe, ki se pojavijo v tej tabeli, so partnerstva, od katerih Investopedia prejema nadomestilo.