Resnica o cenah nepremičnin

Laikova teorija nepremičnin gre nekako takole: Prišli so romarji. Začeli so uporabljati zemljo. Prišlo je več Evropejcev. Povpraševanje po zemlji je bilo tako veliko, da so bili domorodci Američani potisnjeni ven, da so naredili prostor za novo prihajajoče naseljence. Več zemljišč ni mogoče zgraditi, zato bodo povpraševanje in cene vedno višje, zato so nepremičnine odlična naložba.

Na žalost formula ni ravno tako preprosta. Tu si oglejmo cene nepremičnin in dolgoletno teorijo, da se bodo v nedogled dvigovale.

Ključni odvzemi

• Cene stanovanj so nazadnje zrasle z zdravo stopnjo leta 2004, preden se je trg nepremičnin sploščil.
• Od takrat so se vrednosti doma na nekaterih območjih države povečale zaradi močnega povpraševanja in majhne ponudbe, čeprav večina delov še vedno ni dosegla svojih ravni pred krizo.
• Potencialni kupci stanovanj naj se ne osredotočajo na nacionalne trende, saj se cene razlikujejo med državami in celo sosednjimi mesti.
• Nizke hipotekarne stopnje posredno vplivajo na cene stanovanj, saj so potrošniki pripravljeni prevzeti več dolga, kadar je posojilo poceni.

Zgodovinske cene

Pred dobro objavljenim polomom stanovanjskega mehurja in posledičnim zlomom nepremičnin, ki se je začel resno leta 2007, se je zdelo, da zgodovinski podatki o cenah stanovanj Nacionalnega združenja za nepremičnine (NAR) podpirajo teorijo o neskončno naraščajočih cenah. Spodnji grafikon prikazuje povprečne cene stanovanj od leta 1968 do 2004, pri čemer se povprečno letno poveča za 6, 4%, ne da bi v 36-letnem obdobju padel en sam padec.

Slika 1: Srednje cene stanovanj od leta 1968 do 2004

Vir: Nacionalno združenje nepremičnin

Kaj podatki ne kažejo

Na žalost lastnikov stanovanj je bilo leto 2004 zadnje leto zdrave rasti, preden se je trg upočasnil. Do leta 2006 so bili podatki NAR le za 1% višji. Po tem so trgi doživeli brez primeren upad.

Cene so se v državi začele zniževati leta 2007. Ponovno so padle leta 2008 in spet leta 2009. Do sredine leta 2010 so se cene stanovanj na ustaljenem trgu znižale na raven iz leta 2004. Kar se je desetletja zdelo kot enosmerna vozovnica za naraščanje dobička, je v samo nekaj letih padlo za več kot 30%, kažejo podatki Standard & Poor's.

Cene so se povečale zaradi večjega povpraševanja in zmanjšanja ponudbe na trgu v mnogih delih države, vendar veliko področij še vedno ni doseglo ravni, kot so bile pred krizo. K temu dodajte še dejstvo, da so standardi posojanja postali strožji in ljudi odpeljejo s trga.

Še preden so se številke lotile napačne poti, so podatki o trendih prodajnih cen podali nepopolno sliko. Nacionalno združenje graditeljev stanovanj je poročalo, da je bila povprečna velikost stanovanja v Ameriki leta 1950 983 kvadratnih čevljev, leta 1970 1500 kvadratnih čevljev in leta 2004 2349 kvadratnih čevljev. Ta trend se je nadaljeval v prvi polovici 2000-ih, potem pa se je začel nekoliko upada.

Ker se velikost domov povečuje in inflacija poveča stroške gradbenih materialov, je logično, da bi se cene stanovanj zvišale. Toda kaj se zgodi, če inflacijo upoštevamo iz slike "> Velika depresija, druga svetovna vojna, sedemdeseta in osemdeseta leta, so se vsa obdobja občutnega upada cen manjša, manjši upadi pa se redno pojavljajo tudi na drugih točkah.

Številke in trendi

Tudi nacionalne številke trendov kažejo le del slike. Gibanje cen stanovanj se lahko med geografskimi regijami močno razlikuje. Razpon v Kaliforniji lahko prikrije doprsni kip v Detroitu. Tudi v istem mestu se lahko številke zelo razlikujejo. Območja, ki doživljajo novo rast ali gentrifikacijo, lahko znatno povišajo ceno, medtem ko lahko območja po mestu upadajo.

Ko gledate državne in regionalne statistike, ne pozabite upoštevati resničnosti trga v vašem lokalnem območju. Zvišanje cen na nacionalni ravni vam morda ne bo pomagalo, če vaše mesto, država ali soseska upadajo.

Nacionalni trendi vam morda ne bodo dali celotne slike, saj se vrednosti nepremičnin in cene razlikujejo med državami in sosednjimi mesti.

Resničnost

Druga pomembna točka, ki jo je treba gledati na nepremičnino kot naložbo, je ta, da se ne bo nikoli izplačala, če je ne prodate. S praktičnega vidika, tudi če se vam je prebivališče podvojilo, odkar ste ga kupili, to verjetno samo pomeni, da so se vam davki na nepremičnine zvišali. Vsi dobički, ki jih doživite, so zgolj dobiček na papirju, dokler ne prodajate nepremičnine.

Če se odločite za prodajo in upate kupiti drug dom na istem območju, ne pozabite, da so se cene drugih domov dvignile. Če želite resnično rezervirati dobiček od prodaje, se boste verjetno morali preseliti v manjši dom na istem območju ali se preseliti iz območja in poiskati manj drago mesto za življenje.

Medtem ko je mogoče izkoristiti kapital v vašem domu, če najamete posojilo, je bila v preteklosti uporaba hiše kot avtomatskega prodajalca (bankomat) neumna strategija. Ne samo, da obresti, ki jih plačate, pojedo v dobičku, ampak plačilo posojila odvzame finančno stabilnost. Če cene nepremičnin upadejo, se lahko znajdete v nezavidljivem položaju, ker boste dolgovali več posojila, kot je hiša vredna.

Hipotekarne stopnje

Hipotekarne stopnje na splošno naraščajo v obdobjih gospodarske rasti. Ko se to zgodi, je trg dela zdrav in plače ljudi rastejo. Hipotekarne stopnje so bile od padca stanovanjskega trga razmeroma nizke, zato je lastništvo domov bolj privlačno. Obrestna mera za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero je maja 2013 znašala 3, 35%, od junija 2019 pa ostaja razmeroma nespremenjena in znaša 3, 73%. Po mnenju Freddieja Mac so nizke stopnje pogojene za nakupe, podjetje pa pričakuje izboljšanje na stanovanjskem trgu zaradi višjih prodajnih aktivnosti in nižjih cen. Hipotekarna poročila napovedujejo, da bodo stopnje do konca leta 2019 znašale približno 4, 4%, kar pomeni, da bodo povečanja morda izključena.

Kako se to odraža pri cenah nepremičnin? Nižje hipotekarne stopnje nimajo nujno neposrednega razmerja do cen stanovanj, čeprav bi radi mislili, da se. Lahko pa nanje posredno vplivajo. Kadar so stopnje nizke, so potrošniki bolj pripravljeni in si lahko privoščijo, da prevzamejo več dolga. Zato, ker so stroški kredita - tj. Obresti - poceni. Zvišanje obrestnih mer pa ponavadi vodi k slabšemu povpraševanju kupcev.

Ali so nepremičnine slaba naložba?

Že zdaj morda razmišljate, da pri nakupu stanovanja ni ničesar v upanju, da bo sčasoma pridobil na vrednosti. Čeprav je res, da verjetno ne boste videli nobenega dobička, ki bi ga lahko porabili, če nameravate vse življenje živeti v isti hiši, če se boste v nakup odločili za strategijo izstopa, obstaja veliko večja možnost, da vidite denarni dobiček.

Najprej razmislite o svoji motivaciji za nakup doma. Če želite živeti v njej, potem nehajte razmišljati o dobičku in izgubah. Če upate zaslužiti, morate transakcijo vnesti z izstopno strategijo. To pomeni tudi, da bi morali imeti prodajno ceno v zaodrju, vse pa obdržati kupnino nepremičnine v ospredju.

Ko dosežete ceno, prodate nepremičnino tako, kot bi jo zaloge, ki so se pocenile. To morda ni praktičen pristop za vašo primarno prebivališče, odvisno od vašega življenjskega sloga, vendar je točno tisto, kar počnejo številni investitorji nepremičnin, ko kupujejo nepremičnine - jih obnovijo in prodajo. Ne pozabite le, da cene vedno ne naraščajo.

Na Japonskem je v preteklosti cene stanovanj še bolj padle. To ne pomeni, da se te cene ne bodo vrnile na donosno ozemlje, vendar ne pozabite, da v nekaterih primerih lahko traja zelo dolgo.

Spodnja črta

Z zgodovino kot vodnikom bi bila večina potencialnih lastnikov stanovanj dobro, da bi si kupili kraj, v katerem si dejansko upajo prebivati, hitro odplačati hipoteko, živeti tam do upokojitve, nato zmanjšati velikost in se preseliti v manj drag dom. Ni zanesljiva stava, vendar ta strategija povečuje verjetnost za dobiček.