Finančna kriza + 10: Kje so zdaj cene doma?

Minilo je 10 let od propada Lehman Brothers in posledične finančne krize, gospodarstvo pa se zdi uspešno. Borza je ravno postavila rekord za najdaljšo vožnjo bikov v sodobni zgodovini, potem ko je minila 3.453 dni - skoraj devet let in pol - brez večjih popravkov. V začetku letošnjega leta se je stopnja brezposelnosti v ZDA znižala na 3, 8%, kar je 18 let.

Stanovanje je bilo v središču krize, ki je povzročila veliko recesijo. Zdaj pa je nepremičninski trg večinoma vroč: tudi cene so višje, zaloge so upadle, standardi posojanja pa so olajšani, kar omogoča večjemu številu hipotek. Po nedavnem spletnem dnevniku FICO Research "prvi očiten trend, ki ga opazimo okoli novo nastalih hipotek, je, da se bomo, ko se oddaljujemo od velike recesije, kriterije za sklepanje pogodb olajšali in širši del potrošnikov dobi hipoteke. ”

Stanovanjska kriza 101

Kljub temu je že 10 let nepretrganih stanovanj. Spomnimo se nerazumnih posojilnih praks, ki so pomagale sprožiti krizo: Stanovanjska preplastitev pred propadom je posojilo motivirala posojilodajalce, da dajo posojila praktično vsem, ki so bili pripravljeni podpisati s pikčasto črto - tudi če posameznik očitno ne more odplačati - za zapolnitev presežka zalog. Posojila NINJA, izdana posojilojemalcem brez dohodka, brez zaposlitve in brez premoženja, so bila razburjena, široko izdana hipotekarna hipoteka s prilagodljivo obrestno mero 2/28, ARM, pa je posojilojemalce spodletela. Ta posojila so posojilojemalcem prve dve leti dajala nižjo tržno stopnjo "dražitelja", nato pa so obresti skočile na višjo stopnjo in pogosto plačila niso bila dostopna.

Od prvega četrtletja 2006 do 2012 so imele te hipoteke na podlagi subvencij ARM višjo začetno stopnjo zaprtja - daleč - od fiksnih premij, glavnega ARM-ja, posojila s fiksnimi cenami in posojil FHA, kot je prikazano v naslednji tabeli Združenja hipotekarnih bančnikov. V istem obdobju so imeli tudi najvišji stopnji prestopkov ARM za subprime.

Dolg iz teh posojil je bil prepakiran v naložbene izdelke, vključno s hipotekarnimi vrednostnimi papirji, ki so bili prodani bankam, hedge skladom, zavarovalnicam, pokojninskim skladom in celo premožnim posameznikom. Ko so posojilojemalci začeli neplačevati svojih posojil, je bilo katastrofalno za vsako finančno institucijo (ali posameznika), ki je kupovala ali prodajala hipotekarne vrednostne papirje. Padec je pomagal izkoristiti celotno finančno industrijo. Borza se je zrušila, banke niso uspele, cene stanovanj so pocrkljale in milijoni ljudi so izgubili službo, velike omejitve pokojninskih prihrankov in domov.

Domače cene danes

Nacionalni indeks cen stanovanj je dosegel vrhunec aprila 2006, najnižjo točko je dosegel marca 2011 - približno dve leti po recesiji, ki se je uradno končala -, vrh pa se je vrnil oktobra 2017, je razvidno iz posebnega poročila nepremičninske družbe CoreLogic. Nevada je med recesijo doživela največji padec, 60-odstotno znižanje cen stanovanj. Arizona in Florida nista zaostajali in sta pustili 51% oziroma 50%, kot kaže razvidno iz spodnjega grafikona CoreLogic, ki razkriva največje in najmanjše kapljice vrha do najnižjih vrednosti v izbranih stanjih.

"Potem ko so leta 2011 končno dosegle dno, so se cene doma začele počasi dvigati nazaj, kjer smo zdaj, " je dejal Frank Nothaft, glavni ekonomist pri CoreLogic. „Večje povpraševanje in manjša ponudba - pa tudi cvetoči trgi delovnih mest - so nekaterim najtežje prizadetih trgov stanovanj spodbudili cene stanovanj. Vendar se mnogi še vedno niso vrnili na ravni pred zrušitvijo. "

Medtem ko so se številne države opomogle pred vrednotami pred krizo, to niso vse dobre novice. Poostritev posojilnih standardov od krize je otežila pridobitev hipoteke, kar, nekateri v industriji verjamejo, je prispevalo k poostritvi zalog in cen, ki so daleč nad njihovimi kriznimi vrhovi.

Številni kupci kupcev, ki se soočajo z visokimi cenami, strogimi posojilnimi standardi in konkurenco s strani gotovinskih kupcev, nimajo druge možnosti, kot da bi jo najeli. Na nekaterih območjih podzemne železnice, vključno s San Franciscom, si lahko samo 25% prebivalcev privošči nakup stanovanja, navaja Urban Institute. Dejansko se je odstotek najemnikov v 50 največjih mestih v ZDA med letoma 2006 in 2016 povečal, navaja nepremičninsko spletno mesto Zillow. Danes je odstotek prebivalstva, ki ga najema, na najvišji ravni od leta 1965.

"Res smo v fazi mamitve, " je dejal Jonathan Miller, izvršni direktor za ocenjevanje nepremičnin in svetovalno podjetje Miller Samuel. "Ker cene rastejo, še ne pomeni, da smo si opomogli. [Trg] je še vedno izkrivljen, in to zaradi kreditnih pogojev. "

Cenovnost je odvisna od trga

Ko je aprila 2006 stanovanjski trg dosegel vrhunec, je bilo skoraj dve tretjini najbolj naseljenih podzemnih področij v ZDA označenih kot precenjenih, le pet področij podzemne železnice, ki predstavljajo le 1%, pa je bilo ocenjeno kot podcenjeno. Marca 2011 je trg padel navzdol in le 27 trgov - ali 7% najbolj naseljenih podzemnih področij - je bilo ocenjeno kot precenjeno. Danes (od decembra 2017, najnovejši razpoložljivi podatki) so najbolj naseljena območja podzemne železnice v ZDA skoraj enakomerno razdeljena med trgi, ki so podcenjeni, precenjeni in vrednostni, kar pomeni, da so "dolgoročno trajnostni in trajnostni" ravni, ki jih podpirajo lokalni tržni temelji, kot je razpoložljivi dohodek, «je povedal CoreLogic.

Kot vedno je cenovna dostopnost odvisna od trga. Na primer, povprečne domače vrednosti na kvadratnem metru na Manhattnu so približno 20-krat višje kot v krajih, kot sta Cleveland in Detroit. Glede na poročilo JPMorgan so visoke cene manj povezane s hipotekarnim dolgom in bolj koncentrirane na območjih z omejeno ponudbo, kot so New York City, območje zaliva San Francisco, Boston, Seattle, Denver in Portland, Ore. (Glej tudi Stanovanjska kriza pivovarstvo ">

Razpoložljivost hipotek

Standardi posojil so se v zadnjih nekaj letih umirili. Analiza, ki jo je objavil CoreLogic o običajnih posojilih, je pokazala, da se posojila odobravajo za nekoliko bolj tvegane posojilojemalce - čeprav morajo posojilojemalci v odmiku od let pred krizo predložiti popolno dokumentacijo o svojih dohodkih in zmožnosti vračila. Fannie Mae je na primer zvišal svoj najvišji razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) s 45% na 50%, Fannie Mae in Freddie Mac pa sta v zadnjih letih začela sprejemati hipoteke s pologom do 3%. Danes ameriški potrošniki niso izpostavljeni nihanjem obrestnih mer skoraj toliko, kot so bile pred krizo, in le približno 15% neporavnanega hipotekarnega trga je nastavljivo. Kljub temu so hipotekarni izvori še vedno dosegli svoje ravni pred krizo. (Oglejte si naše vadnico o osnovah hipoteke .)

Spodnja črta

Visoke cene in pomanjkanje zalog v kombinaciji s tesnim hipotekarnim kreditom in drobljenjem dolga študentskega posojila so privedli do temeljnega premika k najemu. Dejansko je lastništvo domov v ZDA doseglo vrh na 69% leta 2004, kljub nedavnemu izboljšanju pa ostaja 64%. Tudi drugi dejavniki so prispevali k povečanju najema, vključno s potrošniki potrošnikov in željo po bolj prilagodljivem načinu življenja.

Deset let po veliki recesiji gospodarstvo cveti z rekordnim trgom bikov, kar spodbuja število brezposelnih in naraščajoče število nepremičninskih trgov, ki so se okrevali na ravni pred krizo. Kljub današnji vroči nepremičninski pokrajini pa se pojavlja veliko špekulacij, da prihaja še en zlom trga nepremičnin - ne nujno na nacionalni ravni, ampak na območjih podzemne železnice, ki kažejo na pomanjkanje cenovne dostopnosti in hitro naraščajoče cene stanovanj.