Počitniški dom ali donosna naložba?

Ameriške sanje o nakupu stanovanja so v zadnjih 50 letih doživele precej sprememb, razširile so se na druge ali počitniške domove. Toda te koče na jezeru, kabine v gorah in koče na plaži pogosto sedijo praznih 90% leta, medtem ko njihovi lastniki porabijo čas za naslednje počitnice - in plačajo račun za hipoteko in davke na nepremičnine.

Seveda obstaja alternativa, če pustite počitniškemu domu nabirati prah, ko tam ne morete biti: Izposodite ga drugim, ki želijo nekaj časa uživati ​​v službi. Medtem ko je najem lahko donosen, morate upoštevati davčne posledice.

Ključni odvzemi

• IRS meni, da je drugi dom naložbena nepremičnina, če v njem preživite manj kot dva tedna in ga poskušate najeti za preostali čas.
• Izgube pri najemu je mogoče odpisati samo iz dohodka iz drugih najemnin, zasebnega partnerstva, ki ga ne upravljate, ali S-korporacije.
• Dolžina časa, ko ste lastnik počitniškega doma, vpliva na to, kakšen davek od dobička plačujete.
• Če imate za najem drugi dom in imate AGI pod 150.000 dolarjev, ga začnite aktivno upravljati.

Doseganje drugega doma

Nakup in vzdrževanje sekundarnega prebivališča je ogromna finančna odločitev. Drugi dom ima vse stroške vašega prvega doma in pogosto več, vendar brez enostavnih odpisov IRS.

Če razmišljate o nakupu drugega stanovanja, je eden prvih korakov odločitev, ali boste nakup financirali s hipoteko ali boste plačali z gotovino. Za lažjo odločitev uporabite hipotekarni kalkulator za raziskovanje obrestnih mer posojilodajalcev na območju, kjer se nahaja vaša počitniška nepremičnina. Potem, ko zberete ocene skupnih stroškov mesečnih hipotekarnih plačil, pojdite čez svoje finančne podatke, da preverite, ali je bolj smiselno vzeti hipoteko ali plačati gotovino.

Če ste pripravljeni na počitniško stanovanje, vendar nimate kapitala za celoten denar, ne pozabite, da je IRS zaprl vrzel, v kateri lahko uporabite drugo hipoteko za nakup ločene naložbene nepremičnine, medtem ko še vedno odštejete svojo plačila kot osebne hipotekarne obresti. Če se nameravate zadolžiti za drugi dom, boste morali vzeti drugo hipoteko, ki omogoča davčno priznane obresti.

7, 4 milijona

Po podatkih Nacionalnega združenja graditeljev stanovanj in popisnega urada je število domov v ZDA, kar ustreza 5, 6% celotnega stanovanjskega sklada, ki izpolnjujejo pogoje za drugi odbitek davka na hipoteko na domu.

IRS o naložbah v počitniške domove

Če imate dom in ga najamete za manj kot 15 dni, vam ni treba prijaviti dohodka. Vendar pa IRS meni, da je drugi dom naložbena nepremičnina, če v njem preživite manj kot dva tedna in ga nato poskušate najeti za preostali čas. Pomembno si je zapomniti, da lahko povpraševanje po vaši kabini v gozdu pride le ob konicah - enako obdobje, ko bi verjetno želeli lastnost uporabljati tudi sami.

Zdi se, da so drugi domovi siva točka za IRS. Vse izgube pri najemu so "pasivne izgube" ali "hobi izgube." Te se lahko odštejejo samo od dohodka iz drugih pasivnih dejavnosti, kot so druge najemnine, zasebnega partnerstva, ki vam ne pomaga pri poslovanju, ali S-korporacije. Pasivne izgube, ki jih ne morete uporabiti, se prenesejo naprej, dokler ne prodajate počitniške hiše. Ko prodajate nepremičnino, lahko pretekle izgube uporabite za izravnavo vseh dobičkov. Če imate po prodaji dodatne pasivne odpise izgub, jih lahko uveljavljate proti rednim dohodkom.

Po zadnjih smernicah IRS za davčno leto 2019 lahko odštejete do 25.000 dolarjev na leto, če:

• Vaš prilagojeni bruto dohodek je manjši od 100.000 USD
• Aktivno sodelujete pri upravljanju nepremičnine

Ta davčna opustitev znaša 150.000 ameriških dolarjev prilagojenega bruto dohodka (AGI), čeprav bo večina ljudi, ki si lahko privoščijo nakup drugega stanovanja, znašala AGI daleč nad temi številkami. Če je vaš AGI med 100.000 in 150.000 USD, ste upravičeni do polovice odbitka. Aktivno sodelovanje je največji izziv. Letni odbitek lahko uporabite, če želite ali vaš zakonec postati kvalificiran strokovnjak za nepremičnine in aktivno upravljati nepremičnino, ki knjiži pasivne izgube. Vendar je treba opozoriti, da IRS verjetno ne bo verjel, da ste kot upravitelj nepremičnin zaposleni s polnim delovnim časom in na mesečni svetlobi. Potrebovali boste podroben časopis o tem, zakaj, kdaj, kje in kaj počnete kot upravljavec nepremičnin, da dokažete svoj primer in odštejete.

Večini ljudi, ki imajo v lasti drugi domovi, bi bilo bolje služiti, če bi jih uvrstili med nepremičnine z mešano rabo za davčne namene in jih dali v najem samo za 14 noči brez davkov v določenem letu.

Prodaja počitniškega doma

Nepremičnine na priljubljenih počitniških območjih ponavadi pokažejo višje od povprečja, zato boste morda želeli izplačati denar in prodati. Dolžina časa počitniškega doma vpliva na vaš davek na kapitalski dobiček. Če boste prodali, preden bo minilo leto dni, se bo uporabila kratkoročna stopnja kapitalskih dobičkov. Če boste prodali po enem letu, bo vaš zvezni davek izračunan po dolgoročni stopnji kapitalskih dobičkov.

Lahko pa se nekoliko izmikate, če se želite popolnoma preseliti. Če boste prodali svoje primarno prebivališče z odštetjem 250.000 dolarjev na osebo in se preselili v počitniški dom ter ga prijavili kot svoje novo primarno prebivališče, boste lahko ponovno uporabili oprostitev v višini 250.000 dolarjev (500.000 USD za pare) - pod pogojem, da živite v nekdanji počitniški dom dve leti. Na žalost je ta strategija pogosto praktična samo za samozaposlene ali upokojene. Obstajajo tudi druge omejitve glede uporabe kapitalskih dobičkov za počitniške domove, ki so bili spremenjeni v primarno prebivališče.

Skoraj 60% Američanov nosi neko obliko življenjskega zavarovanja po zadnjih podatkih za leto 2018.

Če se odločite, da želite postati najemodajalec drugega stanovanja in imate AGI manj kot 150.000 ameriških dolarjev, je morda najboljši postopek, da se aktivno vključite v upravljanje lastne nepremičnine.

Nasveti za drugega lastnika domovanja

Če imate v najemu drugi dom in imate AGI pod 150.000 dolarjev, potem vstopite tja in začnite aktivno upravljati z njim. To pomeni, da ne boste mogli uporabiti agenta za iskanje najemnikov. Popravila boste uredili osebno, vendar vam bo dala pasivne izgube, ki jih boste odpisali.

Če se vam aktivno upravljanje ne zdi všeč ali če je vaš AGI previsok, preživite več časa v kabini in ga spremenite v nepremičnino z mešano rabo in ne v naložbeno nepremičnino. To pomeni, da se davki spreminjajo s spremembo poimenovanja - predvsem zato, da ne morete uporabiti pasivnih izgub. Boste pa lahko zahtevali odstotek hipotekarnih obresti in davka na nepremičnine kot odbitek od dohodnine.